萬億債務(wù)壓頂 “三道紅線”與“五檔房貸”下房企搶占開年融資窗口

       今年1月份，房企境內(nèi)外擬發(fā)債規(guī)模已超過1500億元，逼近去年的最高點(diǎn)。

       2020年依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最好的一年”。即便在“三道紅線”等新規(guī)的約束之下，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍再創(chuàng)新高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國(guó)商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，一定程度上，房企能夠獲取的資金規(guī)模以及成本直接影響到自身的發(fā)展路徑。繁榮銷售額的背后，是房企對(duì)資金的饑渴，也是房企對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴的體現(xiàn)。過去幾年，它們“創(chuàng)新”融資渠道，助推規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)也留下了巨量的債務(wù)。

根據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將超過1.2萬億元，同比增長(zhǎng)36%，并歷史性地突破萬億大關(guān)。“三道紅線”加之“五檔房貸”對(duì)融資端管控，房企壓力不可謂不大。

顯然，平穩(wěn)安全地渡過當(dāng)下的“償債難關(guān)”尤為重要。于是，房企在2021年開年掀起了一場(chǎng)“融資奇觀”，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，今年1月份，房企境內(nèi)外擬發(fā)債規(guī)模已超過1500億元，逼近去年的最高點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊是趨勢(shì)使然，僅靠“借新還舊”應(yīng)對(duì)而沒有在投資和銷售端發(fā)力，無異于飲鴆止渴。信號(hào)音漸近，房企準(zhǔn)備好了嗎？

搶占融資窗口

在今年1月份的融資窗口期之中，可以清晰見到“踩線”房企對(duì)資金的饑渴程度。為了能夠緩解當(dāng)下的償債壓力，房企甚至選擇高息發(fā)債。

一個(gè)例證是富力地產(chǎn)。2021年1月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其間接全資子公司將發(fā)行5億美元的兩年期優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.75%，所得款項(xiàng)將用于一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)再融資。

年利率超過11%，這是一筆典型的高息債。

但富力地產(chǎn)的資金面的確偏緊，償債能力也不容樂觀。即便成本高企，資本市場(chǎng)依然愿意買單或許就不算是壞事。從富力地產(chǎn)2020年半年報(bào)來看，截至2020年6月底，富力剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.22%，凈負(fù)債率達(dá)177%，現(xiàn)金短債比為0.48，“三道紅線”全踩。

另外一家在今年開年頻發(fā)境外債的房企是佳兆業(yè)集團(tuán)。1月27日早間，佳兆業(yè)公告建議額外發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)；1月20日，佳兆業(yè)已發(fā)布公告稱，將發(fā)行額外2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.875%。

佳兆業(yè)是一家發(fā)力于“降負(fù)債”的房企。隨著資金面的好轉(zhuǎn)，佳兆業(yè)的發(fā)債成本已略有下降。

這一輪融資潮，借新還舊是房企們共同的特點(diǎn)。除了踩線的房企，中小型房企也紛紛抓住窗口期，在年初推進(jìn)融資計(jì)劃。

例如，禹洲集團(tuán)1月5日公告稱，公司擬發(fā)行于2027年到期的5.62億美元的有擔(dān)保綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.35%。公司擬將所得款項(xiàng)凈額主要用于將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。

相較之下，龍頭房企則顯得更為從容，在融資節(jié)點(diǎn)更加靈活、融資途徑上更為多元，融資成本也有顯著優(yōu)勢(shì)。

中海地產(chǎn)，這家以穩(wěn)健著稱的房企，今年1月18日公告稱，其旗下中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司于1月13日發(fā)行了2021年度第一期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額15億元，發(fā)行利率3.35%，期限3年。

此外，1月19日，萬科企業(yè)股份有限公司公告稱，公司2021年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期），債券發(fā)行規(guī)模不超過30億元（含30億元），票面利率介于3.38%-3.98%之間，處于房企的最低區(qū)間。

融資“冷熱不均”

投資者從來都是“嫌貧愛富”，過去是，現(xiàn)在是，未來也會(huì)是。房企對(duì)金融機(jī)構(gòu)的高度依賴更是將這種偏好表露無遺，房企規(guī)模往往不是唯一決定融資成本和規(guī)模的決定性因素。

一位不愿具名的分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房企最近密集融資很正常，1月本就是高峰期。但成本短期會(huì)下來一點(diǎn)，但長(zhǎng)期，投資者雖有各種千奇百怪的偏好，但主要還是看資本市場(chǎng)的現(xiàn)象和評(píng)級(jí)。

以恒大地產(chǎn)為例，這家坐穩(wěn)TOP3座次多年的房企，融資成本一直居高不下，原因正是在于，其債務(wù)相較同行規(guī)模更大，這些年來，恒大的美元債成本保持在10%左右或者更高的水平。

中信證券在最新的一份研報(bào)中也直指，受房貸集中度和“三道紅線”的管理，行業(yè)中不同企業(yè)融資境遇冷熱不同。

“由于境外流動(dòng)性充裕，企業(yè)境外負(fù)債會(huì)繼續(xù)拉長(zhǎng)久期，降低成本。但境內(nèi)資金成本不會(huì)明顯下降過快。盡管很多企業(yè)杠桿率有不同程度地下降，但由于總體資金投放有限，預(yù)計(jì)大多數(shù)高資金成本的公司仍很難實(shí)現(xiàn)資金成本顯著下行。境內(nèi)外供配置的資產(chǎn)偏少，又決定了一部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)的資金成本進(jìn)一步下行。”

在融資新規(guī)的“緊箍咒”之下，僅靠融資顯然不是最優(yōu)解。克而瑞研究中心認(rèn)為，房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆怠！叭兰t線”將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營(yíng)能力，減少對(duì)融資依賴，提高項(xiàng)目去化，加快開發(fā)周期。

此種背景下，房企更應(yīng)該“量入為出”。“買地是房企最大的支出，會(huì)稍微放緩；現(xiàn)金流是沒有成本的資金，促銷也會(huì)適當(dāng)增加。”一位不愿具名的TOP20首席財(cái)務(wù)官指出。