“三道紅線”后地產首單收并購出爐：旭輝8億“鎖定”彰泰

8億定金、65%股權、60天盡調周期，旭輝控股（00084.HK）與彰泰控股旗下平臺公司桂林彰泰（簡稱“彰泰”）以合作的方式開啟2021年房地產首單收并購。

1月7日，旭輝控股公告披露，與合作方（彰泰股東及其創始人等）簽訂合作框架協議，與合作方按65:35比例成立合營企業，開發廣西的地產項目。同日，旭輝永升服務也宣告以65%的股權比例入股彰泰物業。

1月7日晚間，旭輝也公告了2020年12月未經審核的營運數據，2020全年旭輝實現合同銷售金額2310億元，同比增長15%。

由旭輝控股董事長林中簽署的這份涉及收并購事項的框架協議，更像是一次雙向進入的合作協議：這不是單向收購，廣西旭輝和彰泰各有項目進入合營企業。框架協議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保合作的順利開展。定金是雙方根據交易安排約定的金額，與此同時，旭輝將手中廣西旭輝20%股權抵押給彰泰另一股東桂林合創。最終的交易規模與對價并沒有落槌，有待60天的各方盡調，并于3個月內簽訂最終協議。

旭輝方面對21世紀經濟報道表示，交易對價有待盡調之后確定。21世紀經濟報道記者從核心信源處獲悉，“兩邊項目都放進，按會計準則并表，平臺操盤”。

換言之，旭輝先以8億定金鎖定與彰泰的戰略合作機會。這是2020年8月“三道紅線”出臺后，房地產首單收并購。此前業內人士早已預計，行業整合將加速，2021年將是房地產的并購大年。

2021年將是房地產的并購大年。-甘俊攝

旭輝式并購

公告披露，各方將在60天內（不排除特殊情況）完成審核、估值、盡調，在最遲3個月內達成最終協議。

公告還披露，旭輝將收購彰泰65%股權，相關的估值和合作方式有待旭輝完成盡調之后確認，具體項目以及旭輝、彰泰母公司彰泰控股、桂林合創，實控人黃海濤、汪春玲等各方相關權益占比也有待落實。

這也是目前為止旭輝并不認可外界“收購”說法的主要原因：一方面，這是一次雙向進入的收購模式；另一方面，收購的項目估值、規模還沒有最終確定，因此也不確定旭輝是否需要公告披露詳情。

知情人士指出，這次收并購以成立新公司、雙向進入的模式進行，雖然交易細節還沒最后敲定，但這是旭輝尊重合作伙伴、規避風險的一個做法。林中也曾在公開場合不時提及，旭輝堅持“共創共贏”的合作戰略。或許這就是旭輝特有的合作模式，最近幾年，旭輝就攜手恒基、中國平安、新加坡政府投資、山東銀盛泰集團等開展了多層次、多領域的戰略合作。

2017年-2018年的時候，旭輝控股收購山東銀盛泰的路徑就與這次收購彰泰如出一轍。2018年1月，旭輝控股公告披露，以15.2億元收購銀盛泰旗下青島銀盛泰房地產有限公司共50%股本權益，另外50%權益仍由青島銀盛泰集團、擔保人及其聯系人擁有，以共同開發房地產項目。旭輝與山東銀盛泰集團合作成立旭輝銀盛泰平臺公司，三年來深耕山東，覆蓋16地市， 2020年實現合約銷售額265億元。

旭輝此次收購彰泰，同樣以平臺公司運作模式進行，也便于后期的財務并表與操盤。房地產項目投資、負債情況比較復雜，旭輝模式或許可以為后續房企收并購提供一種可借鑒的方式。

“廣西一哥”懸崖勒馬與旭輝“乘低吸納”

旭輝式收購彰泰，被業內看作是一個雙贏的局面。廣西旭輝有望坐上“廣西一哥”的寶座，彰泰也順利解除資金預警。

從兩家企業發展與市場兩個層面來看，2021年首單并購案的發生并不意外：

彰泰素有“廣西本土一哥”之稱。在克而瑞發布的2020年房地產銷售排行榜中，彰泰集團以254.2億元排名89位，與2019年排名只差了一位。而號稱“廣西本土第二”的榮和集團銷售規模只有81.5億，排名186位。

廣西本土排名第一、第二的房企為何拉開如此大差距？有點不合常規。最后，21世紀經濟報道從多個核心信源了解到，彰泰集團實際簽約銷售額只有150億左右。

彰泰發家于桂林，在廣西地區布局有六七十個項目，其中11個項目分布于南寧。2020年6月，彰泰引進原藍光總裁張巧龍擔任董事長兼總裁，彼時業內猜測該公司意欲全國擴張。余音未了，彰泰就在同年6月23日以13.9億元在無錫拿地，邁出全國擴張第一步，后續3個月內又接連在南京、武漢、南昌拿地。與此同時，彰泰2020年在南京也拿下了2幅土地，耗資8.1億。

然而，2020年的廣西，尤其是彰泰大本營——桂林的市場行情在下行，有項目甚至單價直降1000元/平方米。彰泰2020年的銷售指標完成度并不理想，業內人士預測其銷售低于上年，現金回籠壓力可想而知。沒有完成銷售業績，張巧龍也只好在2020年底離職。

高度轉模式下，資金回籠壓力與三道紅線下開啟全國化路線的多重壓力接踵而至，彰泰成為了眾多現金流吃緊的房企之一。彰泰此前開發項目幾乎都是百分百權益操盤，如今引入旭輝，彰泰此前相對封閉的運作模式被打破，市場也聚焦于該公司現金流問題。

收購方為什么是旭輝？2020年之前，旭輝在廣西項目很少布局，2017年正式進入南寧開發項目，已開發銷售過兩個項目，包括全資的旭輝湖山樾，聯合開發的美的旭輝城。2020年中報顯示，旭輝在廣西的新項目只有南寧云璽臺。截至2020年上半年，旭輝在南寧銷售金額約為4.05億元，結轉收入約為6.68億。2020年，旭輝相繼拿下南寧五象區147畝地塊（旭輝江山樾）、龍崗地塊（盛世春江，旭輝、大唐、興進聯合開發），興寧區158畝地塊（案名：福弈城）；2020年中報顯示，目前處于開發建設狀態的項目只有旭輝江山樾。

據前述業內人士透露，南寧存貨去化周期8.7個月，比2019年多了3個月，銷售面積也在下降，市場暫時處于下行狀態。此外，玉林、貴港、欽州、防城港等城市都表現相對低迷，房價也在下挫，最嚴重的是北海市，成交量基本腰斬，房價也到了谷底。這就不難理解，旭輝2020年在廣西加速投資，可以說是“乘低吸納”。林中也表示南寧市場健康，看好前景。

21世紀經濟報道通過梳理公開資料發現，旭輝2020年在南寧投資拿地金額超過24億。2020年上半年，旭輝在南寧以15.3億元拍下一幅宅地，拿地面積在2020年上半年排行第五，拿地金額則排第三；2020年下半年，旭輝又以8.9億元在南寧拿地。業內人士預測，通過這次收并購，廣西旭輝或能攀上“廣西一哥”寶座。

去杠桿背景下，或有更多房企收并購案例浮出水面。