“三道紅線”后地產(chǎn)首單收并購出爐：旭輝8億“鎖定”彰泰

8億定金、65%股權(quán)、60天盡調(diào)周期，旭輝控股（00084.HK）與彰泰控股旗下平臺(tái)公司桂林彰泰（簡稱“彰泰”）以合作的方式開啟2021年房地產(chǎn)首單收并購。

1月7日，旭輝控股公告披露，與合作方（彰泰股東及其創(chuàng)始人等）簽訂合作框架協(xié)議，與合作方按65:35比例成立合營企業(yè)，開發(fā)廣西的地產(chǎn)項(xiàng)目。同日，旭輝永升服務(wù)也宣告以65%的股權(quán)比例入股彰泰物業(yè)。

1月7日晚間，旭輝也公告了2020年12月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)，2020全年旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2310億元，同比增長15%。

由旭輝控股董事長林中簽署的這份涉及收并購事項(xiàng)的框架協(xié)議，更像是一次雙向進(jìn)入的合作協(xié)議：這不是單向收購，廣西旭輝和彰泰各有項(xiàng)目進(jìn)入合營企業(yè)。框架協(xié)議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保合作的順利開展。定金是雙方根據(jù)交易安排約定的金額，與此同時(shí)，旭輝將手中廣西旭輝20%股權(quán)抵押給彰泰另一股東桂林合創(chuàng)。最終的交易規(guī)模與對(duì)價(jià)并沒有落槌，有待60天的各方盡調(diào)，并于3個(gè)月內(nèi)簽訂最終協(xié)議。

旭輝方面對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，交易對(duì)價(jià)有待盡調(diào)之后確定。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從核心信源處獲悉，“兩邊項(xiàng)目都放進(jìn)，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并表，平臺(tái)操盤”。

換言之，旭輝先以8億定金鎖定與彰泰的戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)。這是2020年8月“三道紅線”出臺(tái)后，房地產(chǎn)首單收并購。此前業(yè)內(nèi)人士早已預(yù)計(jì)，行業(yè)整合將加速，2021年將是房地產(chǎn)的并購大年。

2021年將是房地產(chǎn)的并購大年。-甘俊攝

旭輝式并購

公告披露，各方將在60天內(nèi)（不排除特殊情況）完成審核、估值、盡調(diào)，在最遲3個(gè)月內(nèi)達(dá)成最終協(xié)議。

公告還披露，旭輝將收購彰泰65%股權(quán)，相關(guān)的估值和合作方式有待旭輝完成盡調(diào)之后確認(rèn)，具體項(xiàng)目以及旭輝、彰泰母公司彰泰控股、桂林合創(chuàng)，實(shí)控人黃海濤、汪春玲等各方相關(guān)權(quán)益占比也有待落實(shí)。

這也是目前為止旭輝并不認(rèn)可外界“收購”說法的主要原因：一方面，這是一次雙向進(jìn)入的收購模式；另一方面，收購的項(xiàng)目估值、規(guī)模還沒有最終確定，因此也不確定旭輝是否需要公告披露詳情。

知情人士指出，這次收并購以成立新公司、雙向進(jìn)入的模式進(jìn)行，雖然交易細(xì)節(jié)還沒最后敲定，但這是旭輝尊重合作伙伴、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)做法。林中也曾在公開場(chǎng)合不時(shí)提及，旭輝堅(jiān)持“共創(chuàng)共贏”的合作戰(zhàn)略。或許這就是旭輝特有的合作模式，最近幾年，旭輝就攜手恒基、中國平安、新加坡政府投資、山東銀盛泰集團(tuán)等開展了多層次、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。

2017年-2018年的時(shí)候，旭輝控股收購山東銀盛泰的路徑就與這次收購彰泰如出一轍。2018年1月，旭輝控股公告披露，以15.2億元收購銀盛泰旗下青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司共50%股本權(quán)益，另外50%權(quán)益仍由青島銀盛泰集團(tuán)、擔(dān)保人及其聯(lián)系人擁有，以共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。旭輝與山東銀盛泰集團(tuán)合作成立旭輝銀盛泰平臺(tái)公司，三年來深耕山東，覆蓋16地市， 2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售額265億元。

旭輝此次收購彰泰，同樣以平臺(tái)公司運(yùn)作模式進(jìn)行，也便于后期的財(cái)務(wù)并表與操盤。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、負(fù)債情況比較復(fù)雜，旭輝模式或許可以為后續(xù)房企收并購提供一種可借鑒的方式。

“廣西一哥”懸崖勒馬與旭輝“乘低吸納”

旭輝式收購彰泰，被業(yè)內(nèi)看作是一個(gè)雙贏的局面。廣西旭輝有望坐上“廣西一哥”的寶座，彰泰也順利解除資金預(yù)警。

從兩家企業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)兩個(gè)層面來看，2021年首單并購案的發(fā)生并不意外：

彰泰素有“廣西本土一哥”之稱。在克而瑞發(fā)布的2020年房地產(chǎn)銷售排行榜中，彰泰集團(tuán)以254.2億元排名89位，與2019年排名只差了一位。而號(hào)稱“廣西本土第二”的榮和集團(tuán)銷售規(guī)模只有81.5億，排名186位。

廣西本土排名第一、第二的房企為何拉開如此大差距？有點(diǎn)不合常規(guī)。最后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從多個(gè)核心信源了解到，彰泰集團(tuán)實(shí)際簽約銷售額只有150億左右。

彰泰發(fā)家于桂林，在廣西地區(qū)布局有六七十個(gè)項(xiàng)目，其中11個(gè)項(xiàng)目分布于南寧。2020年6月，彰泰引進(jìn)原藍(lán)光總裁張巧龍擔(dān)任董事長兼總裁，彼時(shí)業(yè)內(nèi)猜測(cè)該公司意欲全國擴(kuò)張。余音未了，彰泰就在同年6月23日以13.9億元在無錫拿地，邁出全國擴(kuò)張第一步，后續(xù)3個(gè)月內(nèi)又接連在南京、武漢、南昌拿地。與此同時(shí)，彰泰2020年在南京也拿下了2幅土地，耗資8.1億。

然而，2020年的廣西，尤其是彰泰大本營——桂林的市場(chǎng)行情在下行，有項(xiàng)目甚至單價(jià)直降1000元/平方米。彰泰2020年的銷售指標(biāo)完成度并不理想，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)其銷售低于上年，現(xiàn)金回籠壓力可想而知。沒有完成銷售業(yè)績，張巧龍也只好在2020年底離職。

高度轉(zhuǎn)模式下，資金回籠壓力與三道紅線下開啟全國化路線的多重壓力接踵而至，彰泰成為了眾多現(xiàn)金流吃緊的房企之一。彰泰此前開發(fā)項(xiàng)目幾乎都是百分百權(quán)益操盤，如今引入旭輝，彰泰此前相對(duì)封閉的運(yùn)作模式被打破，市場(chǎng)也聚焦于該公司現(xiàn)金流問題。

收購方為什么是旭輝？2020年之前，旭輝在廣西項(xiàng)目很少布局，2017年正式進(jìn)入南寧開發(fā)項(xiàng)目，已開發(fā)銷售過兩個(gè)項(xiàng)目，包括全資的旭輝湖山樾，聯(lián)合開發(fā)的美的旭輝城。2020年中報(bào)顯示，旭輝在廣西的新項(xiàng)目只有南寧云璽臺(tái)。截至2020年上半年，旭輝在南寧銷售金額約為4.05億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入約為6.68億。2020年，旭輝相繼拿下南寧五象區(qū)147畝地塊（旭輝江山樾）、龍崗地塊（盛世春江，旭輝、大唐、興進(jìn)聯(lián)合開發(fā)），興寧區(qū)158畝地塊（案名：福弈城）；2020年中報(bào)顯示，目前處于開發(fā)建設(shè)狀態(tài)的項(xiàng)目只有旭輝江山樾。

據(jù)前述業(yè)內(nèi)人士透露，南寧存貨去化周期8.7個(gè)月，比2019年多了3個(gè)月，銷售面積也在下降，市場(chǎng)暫時(shí)處于下行狀態(tài)。此外，玉林、貴港、欽州、防城港等城市都表現(xiàn)相對(duì)低迷，房價(jià)也在下挫，最嚴(yán)重的是北海市，成交量基本腰斬，房價(jià)也到了谷底。這就不難理解，旭輝2020年在廣西加速投資，可以說是“乘低吸納”。林中也表示南寧市場(chǎng)健康，看好前景。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道通過梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，旭輝2020年在南寧投資拿地金額超過24億。2020年上半年，旭輝在南寧以15.3億元拍下一幅宅地，拿地面積在2020年上半年排行第五，拿地金額則排第三；2020年下半年，旭輝又以8.9億元在南寧拿地。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，通過這次收并購，廣西旭輝或能攀上“廣西一哥”寶座。

去杠桿背景下，或有更多房企收并購案例浮出水面。