房地產融資“供給側改革”啟動 樓市“去杠桿”全面展開

2020年最后一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。

12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。

具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中，前者最高不超過40%，后者最高不超過32.5%。

《通知》自2021年1月1日起實施。

這一文件被認為是“房地產金融審慎管理制度”的一部分，雖然設置的額度比例并不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。

過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者“加杠桿”變得越來越難。2020年8月，“三條紅線”政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次“涉房貸”集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。

分五檔考核房地產貸款占比

按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。

指標方面，第一檔銀行房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。

按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。

值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，并對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。

此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。

但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定并不苛刻。

貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為19.8%，平均水平低于管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。

同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，“該方案對短期市場不會造成大的影響。”

兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，“目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。”

但新規“堵漏洞”的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

去杠桿之路

過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者“加杠桿”變得越來越難。

在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市“去杠桿”的過程逐漸延伸到房企的融資環節。

2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以“三道紅線”為原則，對房地產企業融資實施管理。

所謂“三道紅線”，是指對房企設置剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。

據悉，“三道紅線”已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。

按照許小樂的說法，“三道紅線”是在資金需求端的管理，而此次的“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。

他還認為，對“涉房貸”進行集中管理，不僅是“房地產金融審慎管理制度”的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和“三道紅線”一起，成為樓市調控的常態。

多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的“去杠桿”行動也將全面展開。

許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著“去杠桿”的方向進行，主要目的是為了降低和防范房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利于構建國內大循環。

北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退后，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。