不動産融資「供給側改革」が不動産市場の「レバレッジに行く」全面展開

2020年最後の日、金融分野の文書が発表され、不動産産業は新たな時代に突入すると宣言しました。

12月31日、中央銀行、銀保監會は共同で「銀行業金融機関の不動産ローン集中度管理制度の確立に関する通知」（以下「通知」）を発表し、中國國內のすべての法人銀行の不動産ローン集中度を管理している。

具體的には、法人銀行を5段階に分け、各銀行の位置によって不動産ローンの比率と個人住宅ローンの比率に対して上限を設定します。そのうち、前者は最高40%を超えず、後者は最高で32.5%を超えない。

「通知」は2021年1月1日から実施する。

この文書は「不動産金融慎重管理制度」の一部とされていますが、設置限度額の割合は厳しくなく、また監督層に一定の過渡期が與えられていますが、政策の信號意義は依然として無視できません。

過去數年來、不動産コントロール政策は住宅購入者に対する制限が厳しくなりました。購入制限、貸付制限、販売制限などの一連の「限定」の字の決定政策が導入され、必要なだけ保護するとともに、購入者の「てこ入れ」がますます難しくなってきました。2020年8月、「三つの赤い糸」政策は、不動産企業の立場から融資ニーズを定量化管理することを提案しています。今回の住宅ローン集中管理制度の導入は資金供給の引き締めであり、供給側構造改革の問題にある意味であり、長期的なメカニズムの重要な內容と考えられています。

五段階に分けて不動産ローンの比率を審査する。

「通知」の規定により、法人銀行は五段階に分けられます。具體的には、6行＋國開行為の第一段階として、12軒の株式銀行＋農業発行＋輸出入銀行＋北京、上海、江蘇銀行が第二段階となり、民間銀行＋北京、上海、江蘇以外の城商行＋大中都市と城區農業協同機構が第三段階となり、県域農業協同機構は第四段階となり、村鎮銀行は第五段階となります。農村商業銀行、農村協同銀行、農村信用協同組合を含む。

指標については、第一段階の銀行不動産ローンが上限を占め、個人住宅ローンが上限をそれぞれ40%、32.5%占め、第二枠はそれぞれ27.5%、20%で、第三枠はそれぞれ22.5%、17.5%、第四枠はそれぞれ17.5%、12.5%で、第五枠はそれぞれ12.5%、7.5%である。

レギュレータによると、上記のサブファイルは銀行業金融機関の資産規模、機構タイプなどの要素によって確定され、管理要求の設定は総合的に銀行タイプ、保有量不動産ローン業務の現狀と未來空間を考慮した。

ちなみに、住宅賃貸市場の発展をサポートするために、住宅賃貸に関するローンは不動産ローンの比率計算に含まれていません。

「通知」は2021年1月1日から実施され、2020年12月末のデータを境に、それぞれの超過割合に対して2年、4年の過渡期を與えた。同時に、各地は所在地の経済金融発展水準などの特徴を合わせて、2.5%の増減範囲內で不動産ローンの集中度管理要求を適切に調整することができることを明らかにした。

また、資本管理の新規定の実施に協力するために、資本管理の新しい規則の移行期間內（2021年末まで）に表に戻る不動産ローンは統計範囲に組み入れられません。

銀行は不動産企業の最も重要な資金源の一つです。ある金融機関の関係者は21世紀の経済報道記者に対し、上開発のローン、住宅ローン、非標融資、信用貸付などのその他のルートを計算して、住宅企業が毎年銀行から獲得したローンの限度額は5兆元ぐらいの水準で、その資金源の3割ぐらいを占めています。このため、今回は銀行業金融機関に対して限度額管理を行い、業界の注目を集めている。

しかし、多くの業界関係者は、限度額だけを見ると、この規定は厳しくないと考えています。

貝研究院の首席アナリスト、許小楽向21世紀経済報道によると、2020年第3四半期末までに、商業用不動産ローン殘高は金融機関の各ローン殘高の中で28.8%を占め、個人住宅ローン殘高は金融機関の各ローン殘高の中で19.8%を占め、平均水準は管理目標の制限を下回っている。現在設定されている管理比率の要求は基本的に2020年の狀況に合致しており、2021年に市場に投入される限度額の総量は明らかに変化しないことを意味している。

また、監督層は年末の銀行の実態に基づいて過渡期を設定し、管理要求を超えるほど、過渡期が長くなり、銀行とローン主體に十分な時間を與えて安定した調整を行い、大きな変動を避ける。このため、許小楽氏は「この案は短期市場に大きな影響を與えない」としている。

両委員會の関係責任者もこの點を明らかにした。紹介によると、2019年以來、中央銀行、銀保監會は不動産ローンの集中度管理制度について幅広い調査を行い、金融機関と十分なコミュニケーションを取ってきた。

しかし、新規の「抜け穴をふさぐ」という役割は依然として軽視できない。貝殻研究院によると、新規定は差別化管理を実施しており、規模とリスク防止能力の両面から段階を定めている。つまり、以前の「小銀行」はより「柔軟」な個人住宅ローン政策を通じてこの部分の業務の空間を拡張することによって制限され、個人住宅ローンの金利や資格などの管理が厳しくなるということです。

てこの道に行く

過去數年來、不動産コントロール政策は住宅購入者に対する制限が厳しくなりました。購入制限、貸付制限、販売制限などの一連の「限定」の字の決定政策が導入され、必要なだけ保護するとともに、購入者の「てこ入れ」がますます難しくなってきました。

供給側の構造改革の枠組みの下で、2020年から不動産市場の「レバレッジに行く」過程は徐々に不動産企業の融資段階に延びている。

2020年8月20日、住宅都市農村建設部、人民銀行は北京で重點不動産企業座談會を開催し、初めて不動産金融慎重管理制度を実施し、不動産企業の融資の市場化、規則化と透明性を強化することを提案した。會議では、「三つの赤い糸」を原則として、不動産企業の融資を管理することも提案しました。

いわゆる「三つの赤い糸」とは、不動産企業に対して前受金を除いた資産負債率が70%以上であり、純負債率が100%以上であること、現金の短い債務比率が1倍以下の3つの指標であること、タッチの狀況によって、企業を「赤、橙、黃、緑」の4段階に分けて、有利子負債規模の増加速度を定量的に管理することをいう。

聞くところによると、「三つの赤い糸」はすでに不動産産業に実質的な影響を與えています。最近、不動産企業はすでに販売回収、土地取得販売比、債券発行規模の増加速度について実質的に調整しています。一部の企業は具體的な期限を設定しています。

許小楽氏によると、「三つの赤い糸」は資金需要の面での管理であり、今回の「住宅ローンに関わる」集中管理制度は資金供給の面での引き締めである。

彼はまた、「住宅ローンに関わる」ことを集中的に管理し、「不動産金融慎重管理制度」の一部だけでなく、不動産の長期的効果メカニズムの重要な內容でもあると考えています。今後、この政策は「三つの赤い糸」と一緒に、不動産市場のコントロールの常態になります。

多くの回答者は、資金供給側の管理が全面的に強化されるにつれて、不動産分野の「レバレッジに行く」行動も全面的に展開されると指摘しています。

許小楽氏は、ここ數年來の不動産市場の規制は主に「レバレッジに行く」方向に沿って行われており、主な目的は不動産金融リスクの低減と予防のためであり、不動産と金融と実體経済のバランスの取れた発展を推進することであると指摘している。彼は、過去の一時期、金融貸付けの中で不動産に関わる割合はわりに高くて、企業と住民のてこのレベルを増加するだけではなくて、社會の貸付けの資源をも占有して、國內の大きい循環を構築することに役立ちませんと表しています。

北京のある不動産企業関係者は21世紀の経済報道記者に対し、不動産産業は新たな段階に入り、人口ボーナス、土地ボーナスが次第に消滅した後、金融配當も消失していると語った。將來の不動産市場は配當金の高い成長に別れを告げ、安定した発展段階に入る。

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