不動(dòng)産融資「供給側(cè)改革」が不動(dòng)産市場(chǎng)の「レバレッジに行く」全面展開

2020年最後の日、金融分野の文書が発表され、不動(dòng)産産業(yè)は新たな時(shí)代に突入すると宣言しました。

12月31日、中央銀行、銀保監(jiān)會(huì)は共同で「銀行業(yè)金融機(jī)関の不動(dòng)産ローン集中度管理制度の確立に関する通知」（以下「通知」）を発表し、中國(guó)國(guó)內(nèi)のすべての法人銀行の不動(dòng)産ローン集中度を管理している。

具體的には、法人銀行を5段階に分け、各銀行の位置によって不動(dòng)産ローンの比率と個(gè)人住宅ローンの比率に対して上限を設(shè)定します。そのうち、前者は最高40%を超えず、後者は最高で32.5%を超えない。

「通知」は2021年1月1日から実施する。

この文書は「不動(dòng)産金融慎重管理制度」の一部とされていますが、設(shè)置限度額の割合は厳しくなく、また監(jiān)督層に一定の過(guò)渡期が與えられていますが、政策の信號(hào)意義は依然として無(wú)視できません。

過(guò)去數(shù)年來(lái)、不動(dòng)産コントロール政策は住宅購(gòu)入者に対する制限が厳しくなりました。購(gòu)入制限、貸付制限、販売制限などの一連の「限定」の字の決定政策が導(dǎo)入され、必要なだけ保護(hù)するとともに、購(gòu)入者の「てこ入れ」がますます難しくなってきました。2020年8月、「三つの赤い糸」政策は、不動(dòng)産企業(yè)の立場(chǎng)から融資ニーズを定量化管理することを提案しています。今回の住宅ローン集中管理制度の導(dǎo)入は資金供給の引き締めであり、供給側(cè)構(gòu)造改革の問(wèn)題にある意味であり、長(zhǎng)期的なメカニズムの重要な內(nèi)容と考えられています。

五段階に分けて不動(dòng)産ローンの比率を?qū)彇摔工搿?/h4>

「通知」の規(guī)定により、法人銀行は五段階に分けられます。具體的には、6行＋國(guó)開行為の第一段階として、12軒の株式銀行＋農(nóng)業(yè)発行＋輸出入銀行＋北京、上海、江蘇銀行が第二段階となり、民間銀行＋北京、上海、江蘇以外の城商行＋大中都市と城區(qū)農(nóng)業(yè)協(xié)同機(jī)構(gòu)が第三段階となり、県域農(nóng)業(yè)協(xié)同機(jī)構(gòu)は第四段階となり、村鎮(zhèn)銀行は第五段階となります。農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村協(xié)同銀行、農(nóng)村信用協(xié)同組合を含む。

指標(biāo)については、第一段階の銀行不動(dòng)産ローンが上限を占め、個(gè)人住宅ローンが上限をそれぞれ40%、32.5%占め、第二枠はそれぞれ27.5%、20%で、第三枠はそれぞれ22.5%、17.5%、第四枠はそれぞれ17.5%、12.5%で、第五枠はそれぞれ12.5%、7.5%である。

レギュレータによると、上記のサブファイルは銀行業(yè)金融機(jī)関の資産規(guī)模、機(jī)構(gòu)タイプなどの要素によって確定され、管理要求の設(shè)定は総合的に銀行タイプ、保有量不動(dòng)産ローン業(yè)務(wù)の現(xiàn)狀と未來(lái)空間を考慮した。

ちなみに、住宅賃貸市場(chǎng)の発展をサポートするために、住宅賃貸に関するローンは不動(dòng)産ローンの比率計(jì)算に含まれていません。

「通知」は2021年1月1日から実施され、2020年12月末のデータを境に、それぞれの超過(guò)割合に対して2年、4年の過(guò)渡期を與えた。同時(shí)に、各地は所在地の経済金融発展水準(zhǔn)などの特徴を合わせて、2.5%の増減範(fàn)囲內(nèi)で不動(dòng)産ローンの集中度管理要求を適切に調(diào)整することができることを明らかにした。

また、資本管理の新規(guī)定の実施に協(xié)力するために、資本管理の新しい規(guī)則の移行期間內(nèi)（2021年末まで）に表に戻る不動(dòng)産ローンは統(tǒng)計(jì)範(fàn)囲に組み入れられません。

銀行は不動(dòng)産企業(yè)の最も重要な資金源の一つです。ある金融機(jī)関の関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、上開発のローン、住宅ローン、非標(biāo)融資、信用貸付などのその他のルートを計(jì)算して、住宅企業(yè)が毎年銀行から獲得したローンの限度額は5兆元ぐらいの水準(zhǔn)で、その資金源の3割ぐらいを占めています。このため、今回は銀行業(yè)金融機(jī)関に対して限度額管理を行い、業(yè)界の注目を集めている。

しかし、多くの業(yè)界関係者は、限度額だけを見ると、この規(guī)定は厳しくないと考えています。

貝研究院の首席アナリスト、許小楽向21世紀(jì)経済報(bào)道によると、2020年第3四半期末までに、商業(yè)用不動(dòng)産ローン殘高は金融機(jī)関の各ローン殘高の中で28.8%を占め、個(gè)人住宅ローン殘高は金融機(jī)関の各ローン殘高の中で19.8%を占め、平均水準(zhǔn)は管理目標(biāo)の制限を下回っている。現(xiàn)在設(shè)定されている管理比率の要求は基本的に2020年の狀況に合致しており、2021年に市場(chǎng)に投入される限度額の総量は明らかに変化しないことを意味している。

また、監(jiān)督層は年末の銀行の実態(tài)に基づいて過(guò)渡期を設(shè)定し、管理要求を超えるほど、過(guò)渡期が長(zhǎng)くなり、銀行とローン主體に十分な時(shí)間を與えて安定した調(diào)整を行い、大きな変動(dòng)を避ける。このため、許小楽氏は「この案は短期市場(chǎng)に大きな影響を與えない」としている。

両委員會(huì)の関係責(zé)任者もこの點(diǎn)を明らかにした。紹介によると、2019年以來(lái)、中央銀行、銀保監(jiān)會(huì)は不動(dòng)産ローンの集中度管理制度について幅広い調(diào)査を行い、金融機(jī)関と十分なコミュニケーションを取ってきた。

しかし、新規(guī)の「抜け穴をふさぐ」という役割は依然として軽視できない。貝殻研究院によると、新規(guī)定は差別化管理を?qū)g施しており、規(guī)模とリスク防止能力の両面から段階を定めている。つまり、以前の「小銀行」はより「柔軟」な個(gè)人住宅ローン政策を通じてこの部分の業(yè)務(wù)の空間を拡張することによって制限され、個(gè)人住宅ローンの金利や資格などの管理が厳しくなるということです。

てこの道に行く

過(guò)去數(shù)年來(lái)、不動(dòng)産コントロール政策は住宅購(gòu)入者に対する制限が厳しくなりました。購(gòu)入制限、貸付制限、販売制限などの一連の「限定」の字の決定政策が導(dǎo)入され、必要なだけ保護(hù)するとともに、購(gòu)入者の「てこ入れ」がますます難しくなってきました。

供給側(cè)の構(gòu)造改革の枠組みの下で、2020年から不動(dòng)産市場(chǎng)の「レバレッジに行く」過(guò)程は徐々に不動(dòng)産企業(yè)の融資段階に延びている。

2020年8月20日、住宅都市農(nóng)村建設(shè)部、人民銀行は北京で重點(diǎn)不動(dòng)産企業(yè)座談會(huì)を開催し、初めて不動(dòng)産金融慎重管理制度を?qū)g施し、不動(dòng)産企業(yè)の融資の市場(chǎng)化、規(guī)則化と透明性を強(qiáng)化することを提案した。會(huì)議では、「三つの赤い糸」を原則として、不動(dòng)産企業(yè)の融資を管理することも提案しました。

いわゆる「三つの赤い糸」とは、不動(dòng)産企業(yè)に対して前受金を除いた資産負(fù)債率が70%以上であり、純負(fù)債率が100%以上であること、現(xiàn)金の短い債務(wù)比率が1倍以下の3つの指標(biāo)であること、タッチの狀況によって、企業(yè)を「赤、橙、黃、緑」の4段階に分けて、有利子負(fù)債規(guī)模の増加速度を定量的に管理することをいう。

聞くところによると、「三つの赤い糸」はすでに不動(dòng)産産業(yè)に実質(zhì)的な影響を與えています。最近、不動(dòng)産企業(yè)はすでに販売回収、土地取得販売比、債券発行規(guī)模の増加速度について実質(zhì)的に調(diào)整しています。一部の企業(yè)は具體的な期限を設(shè)定しています。

許小楽氏によると、「三つの赤い糸」は資金需要の面での管理であり、今回の「住宅ローンに関わる」集中管理制度は資金供給の面での引き締めである。

彼はまた、「住宅ローンに関わる」ことを集中的に管理し、「不動(dòng)産金融慎重管理制度」の一部だけでなく、不動(dòng)産の長(zhǎng)期的効果メカニズムの重要な內(nèi)容でもあると考えています。今後、この政策は「三つの赤い糸」と一緒に、不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールの常態(tài)になります。

多くの回答者は、資金供給側(cè)の管理が全面的に強(qiáng)化されるにつれて、不動(dòng)産分野の「レバレッジに行く」行動(dòng)も全面的に展開されると指摘しています。

許小楽氏は、ここ數(shù)年來(lái)の不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)制は主に「レバレッジに行く」方向に沿って行われており、主な目的は不動(dòng)産金融リスクの低減と予防のためであり、不動(dòng)産と金融と実體経済のバランスの取れた発展を推進(jìn)することであると指摘している。彼は、過(guò)去の一時(shí)期、金融貸付けの中で不動(dòng)産に関わる割合はわりに高くて、企業(yè)と住民のてこのレベルを増加するだけではなくて、社會(huì)の貸付けの資源をも占有して、國(guó)內(nèi)の大きい循環(huán)を構(gòu)築することに役立ちませんと表しています。

北京のある不動(dòng)産企業(yè)関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、不動(dòng)産産業(yè)は新たな段階に入り、人口ボーナス、土地ボーナスが次第に消滅した後、金融配當(dāng)も消失していると語(yǔ)った。將來(lái)の不動(dòng)産市場(chǎng)は配當(dāng)金の高い成長(zhǎng)に別れを告げ、安定した発展段階に入る。

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