11月樓市數據解讀：樓市成交價穩量升 調控基調不變

疫情之后的房地產市場，表現出難得的韌性，并成為經濟增長的重要推手。

12月15日，國家統計局發布“2020年1-11月份全國房地產開發投資和銷售情況”數據。數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積同比增長1.3%，年內首次出現正增長。全年來看，銷售規模有望超過去年的水平，并繼續居于歷史高位。

這有賴于疫情后樓市的快速復蘇。自今年5月以來，全國商品房月度銷售規模已連續7個月同比正增長。11月單月，全國商品房銷售面積同比漲幅為12.0%，銷售額同比增幅則達到18.6%。

與此同時，投資、融資等相關指標的增幅也在擴大，說明樓市的整體復蘇態勢向好。

很長時間以來，通過松綁樓市調控來刺激經濟增長的預期一直存在。但同日發布的宏觀經濟數據，體現出經濟復蘇有力、通脹壓力不大的局面。分析人士認為，綜合考慮各項條件，樓市調控放松的可能性極低。

商品房銷售價穩量升

受新冠疫情影響，今年1-2月，全國商品房銷售規模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實施，房地產市場逐漸回暖。

到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。11月，商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標終于雙雙正增長。其中，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。

銷售額的快速回升，主要有兩個原因。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，前期市場的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環境刺激了需求釋放的過程。

今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目標，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，這也成為近幾個月來樓市的刺激因素。

其中，今年9月單月，全國商品房銷售面積達到1.85億平方米，銷售額1.87萬億元，成為史上最好的“金九”。

在銷售的帶動下，今年1-11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點。相比于基建和制造業，房地產投資是三大類中增長速度最快的一項，對固定資產投資的貢獻也最大。

同期，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%。在市場連續升溫后，該指標已接近去年同期7.0%的增速。

值得注意的是，銷售的快速升溫，是在價格維持平穩的前提下實現的。

據貝殼研究院統計，7月起，全國共74個地區141次推出房地產相關政策，以控制過熱、打擊投資需求為主。加之“三條紅線”對房企策略的影響，商品房銷售價格在一度攀升后，又出現回落。

貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報道表示，全國商品房銷售單價在7月破萬、8月達到最高值后，連續3個月環比下降。到今年11月，商品房銷售均價為9865元/平方米。

政策強調“平穩健康”

展望12月，促進銷售仍將是房企的主旋律。上海易居房地產研究院指出，在設定業績目標的36家規模房企中，截至11月末超六成房企的目標完成率達到90%以上，但同時也有近三成房企的目標完成率在85%-90%之間，另有5家房企的目標完成率尚不及85%。

該機構預計，今年最后一個月，將有更多房企進行推盤促銷。今年全年，全國商品房銷售面積同比將增長2.5%左右。

政策層面，多數機構預計，“從緊”與“維穩”仍將是主旋律。

今年下半年以來，樓市調控政策一直在密集出臺。進入11月，調控的規格再度提升，并多次提及“房住不炒”、“平穩健康發展”等目標。

11月4日出臺的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。12月11日召開的中央政治局會議表示，要促進房地產市場平穩健康發展。

潘浩指出，除了房地產領域的專項調控政策外，房地產市場中短期走勢還與金融貨幣環境緊密相關。今年的貨幣政策總體上“前松后穩”，跟房地產市場的總體表現基本一致。

他表示，貨幣政策主要取決于經濟增長和通貨膨脹兩個因素。根據近日發布的宏觀經濟數據，制造業采購經理指數PMI連續9個月位于臨界點以上，為年內高點。1-11月份，服務業生產指數同比下降0.7%，降幅不斷收窄，并有望在今年回正。

通脹方面，11月，扣除食品和能源價格后的核心CPI上漲0.5%，仍然屬于溫和的通脹水平，“這樣的通脹水平并不會直接導致貨幣政策的調整。”

潘浩認為，目前經濟增長復蘇有力，通脹壓力不大，明年的貨幣政策保持中性，具有適度寬松的空間。

同時，考慮到房地產投資和銷售向好的勢頭，預計明年房地產政策放松的可能性不大。在政策維持平穩的基礎上，房企會繼續推動降杠桿進程。