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    11月樓市數(shù)據(jù)解讀:樓市成交價(jià)穩(wěn)量升 調(diào)控基調(diào)不變

    2020/12/16 14:42:00 來(lái)源: 評(píng)論(0)0

    樓市數(shù)據(jù)解讀樓市成交價(jià)調(diào)控基調(diào)

    疫情之后的房地產(chǎn)市場(chǎng),表現(xiàn)出難得的韌性,并成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推手。

    12月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,今年前11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.3%,年內(nèi)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。全年來(lái)看,銷(xiāo)售規(guī)模有望超過(guò)去年的水平,并繼續(xù)居于歷史高位。

    這有賴(lài)于疫情后樓市的快速?gòu)?fù)蘇。自今年5月以來(lái),全國(guó)商品房月度銷(xiāo)售規(guī)模已連續(xù)7個(gè)月同比正增長(zhǎng)。11月單月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅為12.0%,銷(xiāo)售額同比增幅則達(dá)到18.6%。

    與此同時(shí),投資、融資等相關(guān)指標(biāo)的增幅也在擴(kuò)大,說(shuō)明樓市的整體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)向好。

    很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái),通過(guò)松綁樓市調(diào)控來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期一直存在。但同日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有力、通脹壓力不大的局面。分析人士認(rèn)為,綜合考慮各項(xiàng)條件,樓市調(diào)控放松的可能性極低。

    商品房銷(xiāo)售價(jià)穩(wěn)量升

    受新冠疫情影響,今年1-2月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開(kāi)始,隨著疫情逐步得到控制,以及寬松貨幣政策的實(shí)施,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。

    到今年8月,全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額首度超過(guò)去年同期。11月,商品房累計(jì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積兩項(xiàng)指標(biāo)終于雙雙正增長(zhǎng)。其中,商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.3%;商品房銷(xiāo)售額14.9萬(wàn)億元,增長(zhǎng)7.2%。

    銷(xiāo)售額的快速回升,主要有兩個(gè)原因。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn),前期市場(chǎng)的快速升溫,主要在于疫情壓抑的需求集中釋放,其中,寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過(guò)程。

    今年8月,以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開(kāi)始推出。出于去杠桿的目標(biāo),不少房企選擇以讓利的方式刺激銷(xiāo)售,這也成為近幾個(gè)月來(lái)樓市的刺激因素。

    其中,今年9月單月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到1.85億平方米,銷(xiāo)售額1.87萬(wàn)億元,成為史上最好的“金九”。

    在銷(xiāo)售的帶動(dòng)下,今年1-11月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元,同比增長(zhǎng)6.8%,增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。相比于基建和制造業(yè),房地產(chǎn)投資是三大類(lèi)中增長(zhǎng)速度最快的一項(xiàng),對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也最大。

    同期,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元,同比增長(zhǎng)6.6%。在市場(chǎng)連續(xù)升溫后,該指標(biāo)已接近去年同期7.0%的增速。

    值得注意的是,銷(xiāo)售的快速升溫,是在價(jià)格維持平穩(wěn)的前提下實(shí)現(xiàn)的。

    據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),7月起,全國(guó)共74個(gè)地區(qū)141次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策,以控制過(guò)熱、打擊投資需求為主。加之“三條紅線”對(duì)房企策略的影響,商品房銷(xiāo)售價(jià)格在一度攀升后,又出現(xiàn)回落。

    貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,全國(guó)商品房銷(xiāo)售單價(jià)在7月破萬(wàn)、8月達(dá)到最高值后,連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。到今年11月,商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9865元/平方米。

    政策強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康”

    展望12月,促進(jìn)銷(xiāo)售仍將是房企的主旋律。上海易居房地產(chǎn)研究院指出,在設(shè)定業(yè)績(jī)目標(biāo)的36家規(guī)模房企中,截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上,但同時(shí)也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%-90%之間,另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%。

    該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),今年最后一個(gè)月,將有更多房企進(jìn)行推盤(pán)促銷(xiāo)。今年全年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比將增長(zhǎng)2.5%左右。

    政策層面,多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),“從緊”與“維穩(wěn)”仍將是主旋律。

    今年下半年以來(lái),樓市調(diào)控政策一直在密集出臺(tái)。進(jìn)入11月,調(diào)控的規(guī)格再度提升,并多次提及“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等目標(biāo)。

    11月4日出臺(tái)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,租購(gòu)并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。12月11日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議表示,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    潘浩指出,除了房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策外,房地產(chǎn)市場(chǎng)中短期走勢(shì)還與金融貨幣環(huán)境緊密相關(guān)。今年的貨幣政策總體上“前松后穩(wěn)”,跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)基本一致。

    他表示,貨幣政策主要取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹兩個(gè)因素。根據(jù)近日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)PMI連續(xù)9個(gè)月位于臨界點(diǎn)以上,為年內(nèi)高點(diǎn)。1-11月份,服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降0.7%,降幅不斷收窄,并有望在今年回正。

    通脹方面,11月,扣除食品和能源價(jià)格后的核心CPI上漲0.5%,仍然屬于溫和的通脹水平,“這樣的通脹水平并不會(huì)直接導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)整。”

    潘浩認(rèn)為,目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)蘇有力,通脹壓力不大,明年的貨幣政策保持中性,具有適度寬松的空間。

    同時(shí),考慮到房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售向好的勢(shì)頭,預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)政策放松的可能性不大。在政策維持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上,房企會(huì)繼續(xù)推動(dòng)降杠桿進(jìn)程。

     

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