11月樓市數(shù)據(jù)解讀：樓市成交價(jià)穩(wěn)量升 調(diào)控基調(diào)不變

疫情之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)出難得的韌性，并成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推手。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.3%，年內(nèi)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。全年來(lái)看，銷(xiāo)售規(guī)模有望超過(guò)去年的水平，并繼續(xù)居于歷史高位。

這有賴(lài)于疫情后樓市的快速?gòu)?fù)蘇。自今年5月以來(lái)，全國(guó)商品房月度銷(xiāo)售規(guī)模已連續(xù)7個(gè)月同比正增長(zhǎng)。11月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅為12.0%，銷(xiāo)售額同比增幅則達(dá)到18.6%。

與此同時(shí)，投資、融資等相關(guān)指標(biāo)的增幅也在擴(kuò)大，說(shuō)明樓市的整體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)向好。

很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，通過(guò)松綁樓市調(diào)控來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期一直存在。但同日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有力、通脹壓力不大的局面。分析人士認(rèn)為，綜合考慮各項(xiàng)條件，樓市調(diào)控放松的可能性極低。

商品房銷(xiāo)售價(jià)穩(wěn)量升

受新冠疫情影響，今年1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開(kāi)始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。

到今年8月，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額首度超過(guò)去年同期。11月，商品房累計(jì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積兩項(xiàng)指標(biāo)終于雙雙正增長(zhǎng)。其中，商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；商品房銷(xiāo)售額14.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.2%。

銷(xiāo)售額的快速回升，主要有兩個(gè)原因。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，前期市場(chǎng)的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過(guò)程。

今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開(kāi)始推出。出于去杠桿的目標(biāo)，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷(xiāo)售，這也成為近幾個(gè)月來(lái)樓市的刺激因素。

其中，今年9月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到1.85億平方米，銷(xiāo)售額1.87萬(wàn)億元，成為史上最好的“金九”。

在銷(xiāo)售的帶動(dòng)下，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。相比于基建和制造業(yè)，房地產(chǎn)投資是三大類(lèi)中增長(zhǎng)速度最快的一項(xiàng)，對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也最大。

同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%。在市場(chǎng)連續(xù)升溫后，該指標(biāo)已接近去年同期7.0%的增速。

值得注意的是，銷(xiāo)售的快速升溫，是在價(jià)格維持平穩(wěn)的前提下實(shí)現(xiàn)的。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月起，全國(guó)共74個(gè)地區(qū)141次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策，以控制過(guò)熱、打擊投資需求為主。加之“三條紅線”對(duì)房企策略的影響，商品房銷(xiāo)售價(jià)格在一度攀升后，又出現(xiàn)回落。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售單價(jià)在7月破萬(wàn)、8月達(dá)到最高值后，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。到今年11月，商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9865元/平方米。

政策強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康”

展望12月，促進(jìn)銷(xiāo)售仍將是房企的主旋律。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，在設(shè)定業(yè)績(jī)目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但同時(shí)也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%-90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%。

該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年最后一個(gè)月，將有更多房企進(jìn)行推盤(pán)促銷(xiāo)。今年全年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比將增長(zhǎng)2.5%左右。

政策層面，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，“從緊”與“維穩(wěn)”仍將是主旋律。

今年下半年以來(lái)，樓市調(diào)控政策一直在密集出臺(tái)。進(jìn)入11月，調(diào)控的規(guī)格再度提升，并多次提及“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等目標(biāo)。

11月4日出臺(tái)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。12月11日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議表示，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

潘浩指出，除了房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中短期走勢(shì)還與金融貨幣環(huán)境緊密相關(guān)。今年的貨幣政策總體上“前松后穩(wěn)”，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)基本一致。

他表示，貨幣政策主要取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹兩個(gè)因素。根據(jù)近日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)PMI連續(xù)9個(gè)月位于臨界點(diǎn)以上，為年內(nèi)高點(diǎn)。1-11月份，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降0.7%，降幅不斷收窄，并有望在今年回正。

通脹方面，11月，扣除食品和能源價(jià)格后的核心CPI上漲0.5%，仍然屬于溫和的通脹水平，“這樣的通脹水平并不會(huì)直接導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)整。”

潘浩認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)蘇有力，通脹壓力不大，明年的貨幣政策保持中性，具有適度寬松的空間。

同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售向好的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)政策放松的可能性不大。在政策維持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，房企會(huì)繼續(xù)推動(dòng)降杠桿進(jìn)程。