年末資金監(jiān)管再升級：兩城市出臺購房、租房監(jiān)管新政

日前，又有兩個(gè)城市出臺資金監(jiān)管政策：佛山重申預(yù)售款資金監(jiān)管，南京提出租金監(jiān)管。相關(guān)政策包括按進(jìn)度提取、掛鉤信用分、租期超三個(gè)月的租金需監(jiān)管等。

佛山預(yù)售“新政”

近日，廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》（以下簡稱“《辦法》”），明確商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期五年。

根據(jù)《辦法》，商品房預(yù)售款包括預(yù)購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在市內(nèi)選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，一個(gè)商品房預(yù)售許可證對應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶。

具體來看，佛山預(yù)售資金監(jiān)管中各個(gè)階段留存額度包括：項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件的形象進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的10%；項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂至配套安裝工程（基本水電工程）完成前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的5%；項(xiàng)目完成配套安裝工程至竣工驗(yàn)收合格前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的3%；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后至完成商品房首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的1%；項(xiàng)目完成商品房首次登記并達(dá)到可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，可以提取剩余商品房預(yù)售款并申請解除商品房預(yù)售款監(jiān)管。

對此，佛山中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，廣東省大部分城市早已出臺預(yù)售款資金監(jiān)管政策，開發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度結(jié)算預(yù)售款，包括開發(fā)商與中介代理機(jī)構(gòu)的傭金結(jié)算也是根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)結(jié)算的。佛山過去也發(fā)布過相關(guān)政策。

一名佛山業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對預(yù)售款實(shí)行監(jiān)管的政策，全國應(yīng)該很多城市都有頒布，佛山可能只是跟進(jìn)，收緊開發(fā)商資金一方面可以保障購房者權(quán)益，一方面也是防止開發(fā)商挪用資金再去開發(fā)其他項(xiàng)目。

據(jù)21世界經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，2020年上半年，佛山樓市去化放緩，下半年供應(yīng)增加不少。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年11月佛山新增預(yù)售商品房1.1萬套，環(huán)比增加59%，網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降17%。去化壓力之下，房價(jià)卻有上漲：11月佛山備案均價(jià)1.75萬元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比上漲19.8%，其中新房網(wǎng)簽均價(jià)1.7萬元/平方米。

此外，佛山跟進(jìn)開發(fā)商資金監(jiān)管背后，除了歷史原因遺留下的不少爛尾樓之外，也與佛山有很多片區(qū)新盤密集、開發(fā)比較集中有關(guān)。比如，三龍灣、佛山新城、綠島湖等板塊，尤其是千燈湖、金沙洲這樣靠近廣州的板塊，部分樓盤和二手樓都破四萬元/平方米的價(jià)格。

預(yù)售政策“打補(bǔ)丁”

實(shí)際上，今年以來，地方政府對于開發(fā)商資金監(jiān)管收緊趨勢明顯。銀川、太原、昆明等城市先后發(fā)布相關(guān)政策加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購房人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

早在今年9月15日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就公布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》，宣布通過簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立監(jiān)管賬戶、規(guī)范預(yù)售款項(xiàng)繳存、明確監(jiān)管額度、實(shí)施動態(tài)監(jiān)管等九條舉措明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責(zé)任，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

截至目前，已經(jīng)有包括昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等城市在內(nèi)出臺資金監(jiān)管政策。加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金專款專用，從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風(fēng)險(xiǎn)。這些新政策對此前監(jiān)管漏洞進(jìn)行了有針對性封堵，規(guī)范預(yù)售資金成為防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)。業(yè)內(nèi)人士指出，出臺相關(guān)政策一般都與城市防范爛尾項(xiàng)目有關(guān)；另外年底這段時(shí)間，企業(yè)資金容易出事，地方政府出于預(yù)防角度出臺政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，12月來，很多城市發(fā)布了預(yù)售資金監(jiān)管政策，主要原因有：年初疫情下很多城市松綁了資金監(jiān)管，現(xiàn)在疫情平穩(wěn)，部分城市政策恢復(fù)到疫情前正常水平；商品房預(yù)售制度的確出現(xiàn)了很多問題，其中極端的爛尾樓現(xiàn)象多個(gè)城市有多例出現(xiàn)，而且最近媒體報(bào)道的部分城市出現(xiàn)購房者居住爛尾樓的安全問題被關(guān)注。而這主要原因是建設(shè)資金缺乏監(jiān)管；從時(shí)間點(diǎn)看，年底房企資金壓力大，挪用建設(shè)資金的可能性增大，為了避免這類問題發(fā)生，出臺政策非常有必要。

張大偉認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)該是預(yù)售制度出臺時(shí)配套政策，但房地產(chǎn)市場發(fā)展20年，依然很多城市沒有打上這個(gè)補(bǔ)丁，所以應(yīng)該越來越多的城市嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)政策，保護(hù)購房者的基本權(quán)益；對于企業(yè)的影響來說，預(yù)售資金中的建安部分監(jiān)管是必要的，對于正常發(fā)展企業(yè)基本沒有影響。預(yù)售制度相比現(xiàn)房的確容易出問題。房地產(chǎn)發(fā)展了幾十年，各地陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓，就是制度的問題。但從資金成本角度看，17萬億體量的房地產(chǎn)市場，也不太可能完全轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)房銷售。實(shí)際上，資金監(jiān)管是常態(tài)。將商品房的預(yù)售資金納入資金監(jiān)管，其最大的好處就在于可以防止樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人合法權(quán)益。

日前，佛山時(shí)代廣場再度進(jìn)入拍賣程序，起拍價(jià)6.5億元，這是佛山目前最受關(guān)注的爛尾樓之一。

規(guī)范租賃市場

除了在房屋買賣端，租房端也有多個(gè)地市出臺了資金監(jiān)管政策措施。

12月12日，江蘇省南京市發(fā)改委、市房產(chǎn)局等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序的通知》（簡稱《通知》）。《通知》共有18條，從租賃住房登記、房源、租金等多方面進(jìn)行了規(guī)范，強(qiáng)調(diào)了租賃周期超過三個(gè)月的租金需進(jìn)行監(jiān)管。

南京明確規(guī)定，以代理經(jīng)租和轉(zhuǎn)租方式開展住房租賃經(jīng)營活動的住房租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。

值得關(guān)注的是，只要一個(gè)房子的租金周期超過三個(gè)月，住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，同時(shí)繳納與經(jīng)營規(guī)模匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金。

此前，為規(guī)范住房租賃市場秩序，成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

相對于租金監(jiān)管，預(yù)售款資金監(jiān)管，對開發(fā)商的影響更大。記者留意到，此前各地預(yù)售款資金的監(jiān)管方是銀行，開發(fā)商要鉆空子，銀行并不一定能察覺。

業(yè)內(nèi)人士指出，如今談不上收緊，只是多元化監(jiān)督，防止出問題，這屬于規(guī)范市場，完善制度。