年末資金監管再升級：兩城市出臺購房、租房監管新政

日前，又有兩個城市出臺資金監管政策：佛山重申預售款資金監管，南京提出租金監管。相關政策包括按進度提取、掛鉤信用分、租期超三個月的租金需監管等。

佛山預售“新政”

近日，廣東省佛山市住房和城鄉建設局印發《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》（以下簡稱“《辦法》”），明確商品房預售款應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得在監管賬戶之外收存預售款。《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期五年。

根據《辦法》，商品房預售款包括預購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當在市內選定一家商業銀行作為監管銀行設立商品房預售款專用賬戶，一個商品房預售許可證對應一個監管賬戶。

具體來看，佛山預售資金監管中各個階段留存額度包括：項目達到預售條件的形象進度至主體結構封頂前，監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的10%；項目完成主體結構封頂至配套安裝工程（基本水電工程）完成前，監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的5%；項目完成配套安裝工程至竣工驗收合格前，監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的3%；項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前，監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的1%；項目完成商品房首次登記并達到可單方辦理轉移登記的條件，可以提取剩余商品房預售款并申請解除商品房預售款監管。

對此，佛山中原地產相關人士表示，廣東省大部分城市早已出臺預售款資金監管政策，開發商根據工程進度結算預售款，包括開發商與中介代理機構的傭金結算也是根據工程節點結算的。佛山過去也發布過相關政策。

一名佛山業內人士告訴記者，對預售款實行監管的政策，全國應該很多城市都有頒布，佛山可能只是跟進，收緊開發商資金一方面可以保障購房者權益，一方面也是防止開發商挪用資金再去開發其他項目。

據21世界經濟報道記者了解，2020年上半年，佛山樓市去化放緩，下半年供應增加不少。中指院數據顯示，2020年11月佛山新增預售商品房1.1萬套，環比增加59%，網簽套數環比下降17%。去化壓力之下，房價卻有上漲：11月佛山備案均價1.75萬元/平方米，環比上漲1.9%，同比上漲19.8%，其中新房網簽均價1.7萬元/平方米。

此外，佛山跟進開發商資金監管背后，除了歷史原因遺留下的不少爛尾樓之外，也與佛山有很多片區新盤密集、開發比較集中有關。比如，三龍灣、佛山新城、綠島湖等板塊，尤其是千燈湖、金沙洲這樣靠近廣州的板塊，部分樓盤和二手樓都破四萬元/平方米的價格。

預售政策“打補丁”

實際上，今年以來，地方政府對于開發商資金監管收緊趨勢明顯。銀川、太原、昆明等城市先后發布相關政策加強新建商品房預售資金的監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障購房人的合法權益，防范交易風險。

早在今年9月15日，福建省住房和城鄉建設廳就公布了《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》，宣布通過簽訂監管協議、設立監管賬戶、規范預售款項繳存、明確監管額度、實施動態監管等九條舉措明確預售資金監管額度、監管方式、撥付流程以及違約責任，減少和避免“爛尾樓”的發生。

截至目前，已經有包括昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等城市在內出臺資金監管政策。加強對商品房預售資金的監管，確保預售資金專款專用，從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風險。這些新政策對此前監管漏洞進行了有針對性封堵，規范預售資金成為防范化解房地產金融風險的重要一環。業內人士指出，出臺相關政策一般都與城市防范爛尾項目有關；另外年底這段時間，企業資金容易出事，地方政府出于預防角度出臺政策。

中原地產首席分析師張大偉指出，12月來，很多城市發布了預售資金監管政策，主要原因有：年初疫情下很多城市松綁了資金監管，現在疫情平穩，部分城市政策恢復到疫情前正常水平；商品房預售制度的確出現了很多問題，其中極端的爛尾樓現象多個城市有多例出現，而且最近媒體報道的部分城市出現購房者居住爛尾樓的安全問題被關注。而這主要原因是建設資金缺乏監管；從時間點看，年底房企資金壓力大，挪用建設資金的可能性增大，為了避免這類問題發生，出臺政策非常有必要。

張大偉認為，預售資金監管應該是預售制度出臺時配套政策，但房地產市場發展20年，依然很多城市沒有打上這個補丁，所以應該越來越多的城市嚴格執行這個政策，保護購房者的基本權益；對于企業的影響來說，預售資金中的建安部分監管是必要的，對于正常發展企業基本沒有影響。預售制度相比現房的確容易出問題。房地產發展了幾十年，各地陸續出現爛尾樓，就是制度的問題。但從資金成本角度看，17萬億體量的房地產市場，也不太可能完全轉變成為現房銷售。實際上，資金監管是常態。將商品房的預售資金納入資金監管，其最大的好處就在于可以防止樓盤爛尾的風險，保障購房人合法權益。

日前，佛山時代廣場再度進入拍賣程序，起拍價6.5億元，這是佛山目前最受關注的爛尾樓之一。

規范租賃市場

除了在房屋買賣端，租房端也有多個地市出臺了資金監管政策措施。

12月12日，江蘇省南京市發改委、市房產局等八部門聯合印發了《關于進一步加強全市住房租賃市場監管規范市場秩序的通知》（簡稱《通知》）。《通知》共有18條，從租賃住房登記、房源、租金等多方面進行了規范，強調了租賃周期超過三個月的租金需進行監管。

南京明確規定，以代理經租和轉租方式開展住房租賃經營活動的住房租賃機構，應簽訂住房租賃資金監管協議，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金。

值得關注的是，只要一個房子的租金周期超過三個月，住房租賃機構應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶，同時繳納與經營規模匹配的風險保證金。

此前，為規范住房租賃市場秩序，成都、西安、重慶等城市先后發文，要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶。

相對于租金監管，預售款資金監管，對開發商的影響更大。記者留意到，此前各地預售款資金的監管方是銀行，開發商要鉆空子，銀行并不一定能察覺。

業內人士指出，如今談不上收緊，只是多元化監督，防止出問題，這屬于規范市場，完善制度。