“三條紅線”下的房企眾生相：扎堆融資 抱團“保價”

“作為頭部企業，無論是全國性的頭部企業，還是本土的龍頭企業，都要有擔當和責任去維護好現在相對已經比較脆弱的市場本身?！?月17日，河南省房地產業商會會長閉門會在鄭州召開，商會副會長、鄭州萬科總經理許沈波在會上表示。

這次會議討論了“疫情影響、政策收緊、打折促銷、企業發展”等多個問題，對“打折促銷”的話題，大家觀點普遍一致：對行業弊大于利。會上，兩家本地房企代表——建業集團董事長胡葆森和正商集團董事長張敬國都表示，不帶頭降價。

房企抱團“保價”的現象并不罕見，但以省級商會的名義號召行業抱團，凸顯了形勢的嚴峻性。

按照監管層近期的要求，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%； 凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。這也被認為是史上最嚴厲的債務管控政策。

“三條紅線”迅速引起企業的反應。9月初，以恒大為代表的部分房企實施大范圍降價促銷；一些房企醞釀降本增效方案，進一步實施成本管控；另有不少企業抓住政策窗口期，啟動大規模融資……

行業調整的端倪已現，盡管企業在勉力支撐，但多米諾骨牌效應似乎已不可避免。

降價不是開發商愿意看到的現象。 IC photo

“價格聯盟”的形成

以降價促銷的方式快速去庫存，從而降低杠桿率，是房企應對調控壓力的常見辦法。9月以來，除恒大啟動聲勢浩大的降價潮外，還有一些區域市場出現降價，并引發前期業主的“維權”。

北京某房企人士向21世紀經濟報道透露，出于沖擊年度業績的目的，公司通常會在四季度實施促銷，但考慮到政策層面的變化，今年可能會提前。

降價不是開發商愿意看到的現象。按照30多位河南房企掌門人和一線房企在豫當家人的觀點，降價促銷可能帶來的后果有四：

“第一，會使得已購房者的資產縮水，可能導致部分人出現過激的維權行為，不利于社會穩定。第二，房價大起大落，對金融業、建筑業、建材業、服務業等相關行業都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會導致爛尾樓不斷增加；資金鏈斷裂可能致使債務危機爆發。第四，消費者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價，房企也難達到預期目標?！?/p>

但在市場博弈中，這種“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降價者往往會贏得更好的市場反應，后來者則會陷入被動。

因此，在上述會議上，胡葆森和張敬國均做出“不帶頭降價”的表態。

根據易居克而瑞數據，作為河南省房地產第一方陣的與會副會長企業，2019年銷售總額占全省銷售額56.4%，其中，建業累計銷售1017.5億元，正商累計銷售510.6億元，僅這兩家房企銷售額就占全省銷售額的16.9%。

當前的房地產市場，是否已經到了“非降價不可”的程度？

前述北京房企人士認為，總體來看，上市房企的表內債務規模并不高，但由于“三條紅線”政策較為嚴厲，“踩線”的企業仍然不在少數。加之近期不少城市啟動新一輪調控加碼，房企便傾向于提高周轉節奏，快速出貨。

但具體到城市來看，情況仍然會存在不同。根據易居克而瑞的統計，今年8月，鄭州的新房住宅存銷比為4.6個月，庫存壓力較小。但在一些三四線城市，庫存壓力仍然較大。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，即使不考慮融資新規的因素，房企也會在每年的“金九銀十”進行降價促銷。但今年的政策壓力較大，使得房企有普遍的緊迫感。

嚴躍進同時指出，這類“價格聯盟”比較脆弱。不同房企面臨的資金壓力不盡相同，對于壓力較大的房企來說，不排除變相降價的可能。

與“紅線”賽跑

與銷售端相比，房企在融資端的動作較為頻繁。中原地產研究中心統計數據顯示，9月中上旬，房企境內債券發行超過304.8億元，同比上漲了47%，延續了7月來的融資井噴情況。9月下旬，合生、金科、招商等房企也均有大手筆融資動作。

境外融資方面，8月單月，房企累計發行美元債65.6億美元，同比上漲176%。9月中上旬，房企美元債發行規模為33億美元。

融資動作頻繁出現，與當前出現的政策“窗口期”密切相關。

由于疫情后央行多次向市場釋放流動性，資金成本走低，今年上半年以來，房地產業的融資環境相對寬松。中原地產首席分析師張大偉指出，當前房企融資的難度處于“歷史最低水平”，平均融資成本集中在4%-5%左右，遠遠低于去年同期的6%-8%的水平。

另一方面，住建部、央行于8月20日召開的重點房企座談會，并正式提出以“三條紅線”為主的融資管理政策。盡管座談會上并未提出政策執行的相關時間表，但近期，參會的12家房企已被要求提交相關的資產負債數據，意味著這一政策的試點已經迅速啟動。

9月14日，央行副行長潘功勝在國務院政策例行吹風會上表示，目前重點房地產企業的資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響正面積極；將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

這也給行業留下了一個融資窗口期：在融資管理新政全面實施之前，房企仍有機會以較低的成本獲得大量融資，從而應對疫情影響和銷售不暢帶來的資金緊張局面。

有房企人士也向21世紀經濟報道表示，雖然目前“三條紅線”的試點范圍較為有限，但“靴子”終有落下的一天。

該人士表示，盡管很多房企的資金狀況已經大為改善，但仍有不少債務位于表外，加之繼續擴張的需要，因此對資金的需求量并不小。短期來看，房企的融資動作還將持續。

另據21世紀經濟報道了解，近期已有部分公司在盤點旗下的項目和負債情況，同時與金融機構密切溝通，以應對融資政策的變化。同時還有房企制定了初步的降負債方案，包括放緩擴張步伐、實施精細化管理，等等。