50城前十月賣地3.2萬億創(chuàng)新高 “三道紅線”后土地市場降溫

2020年新冠肺炎疫情后出人意料火爆的，除了個別城市的樓市，還有土地市場。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，全國9城年內(nèi)賣地均破千億，50大城市賣地3.2萬億，同比上漲18.8%，均刷新歷史紀錄。

疫情對土地市場的影響似乎已消失，多城市集中井噴賣地，土地市場成交額持續(xù)上升。

不過，在8月20日央行和住建部召集房企開會后，“三道紅線”下房企融資預期收緊，土地市場有所降溫，尤其是一二線城市，9月成交環(huán)比下降約三成。

一般而言，土地市場和地價是銷售市場的先導。在2020年全年土地溢價率上行的情況下，未來一兩年的房價也將難以下降。

前三季的紅火

很多人還記得，2月20日疫情防控膠著時上海的那場土拍，上海徐匯濱江180萬平方米綜合體地塊，被香港置地以310.5億總價拍下，成為上海新總價地王。

這釋放了一個樂觀的信號。二季度尤其是5月后，部分房企判斷疫情下市場會快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，整體行情持續(xù)升溫。

4月，廈門思明區(qū)等地再次出現(xiàn)歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續(xù)提升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分房企為了追求市場規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開始積極拿地。

在杭州、蘇州，阿里和京東也分別以底價拿下了兩幅地。圖視覺中國

隨著深圳等地銷售率先復蘇，甚至“魔幻上漲”，樓市的熱度也帶動土地市場繼續(xù)升溫。5-10月全國主要城市的市場成交量相比一季度有明顯復蘇，網(wǎng)簽成交量平均同比上漲了20%，目前大部分城市已經(jīng)逐漸恢復到了疫情前的平均水平。

有了銷售回款更能支持開發(fā)商積極拿地。數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，全國100個大中城市土地供需總量均同比增長，樓面價也同比上漲。土地供應規(guī)劃建筑面積達到116559萬平方米，同比增長11.7%；土地成交規(guī)劃建筑面積達到97570萬平方米，土地成交金額達到31879億元，同比增長11.98%。

其中，一線城市土地市場升溫明顯，各項指標均同比增長。土地供應面積同比增長53.44%，土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長32.53%，土地成交金額同比大幅增長57.9%。

二線城市相對溫和。土地成交面積41279萬平方米，同比微增3.22%，但成交金額出現(xiàn)同比小幅下降0.97%，土地溢價率下降1.65個百分點。

分季度來看，一季度，受疫情影響，土地市場遇冷，土地成交規(guī)模大幅下降，二季度以后隨著疫情好轉(zhuǎn)以及優(yōu)質(zhì)地塊入市節(jié)奏加快，土地市場升溫，并在二季度達到最高點。

截至目前，已經(jīng)有上海、杭州2個2000億賣地城市，另外還有廣州、北京、南京等7個千億賣地城市，超過22個城市賣地超過500億，均創(chuàng)下了新的歷史紀錄。

全國土地出讓金額TOP20城市的成交總額為20253.8億元，同比上升15.2%。一線城市中，上海、廣州土地市場升溫較明顯，其中上海前三季度土地成交金額達2332.9億元，同比增長74.6%。

“三道紅線”懸頂

紅火中亦有隱憂。

8月份，土地市場急轉(zhuǎn)直下，100個城市成交環(huán)比大幅下跌32.15%，與6月高點相比大幅下滑。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，這主要是“三道紅線”新規(guī)的影響。除了對房企的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比進行監(jiān)測，對于近一年拿地銷售比超40%、或過去三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房企，進行更嚴格的資金管控。

8月28日的萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝表示，公司會認真研究，盡快去適應“三道紅線”，按照要求進行落實；恒大總裁夏海鈞等人，也表示要向指標靠攏。

在此背景下，北京土地市場率先明顯遇冷，頻頻出現(xiàn)底價成交。到了9月2日，北京再以底價出讓2宗“不限價”宅地，成交金額合計為83.06億。

趙秀池指出，在融資管控從緊情況下，如果企業(yè)達不到監(jiān)管要求，則不能進行融資，無法進行可持續(xù)生產(chǎn)并取得盈利。所以很多已觸碰紅線的企業(yè)，已經(jīng)沒有融資的可能，也就不再向土地市場進擊了。短期北京市的土地市場還會處于低迷狀態(tài)。

9月，全國土地市場有所降溫，100個大中城市共成交土地金額2966億元，同比下降17.16%，環(huán)比下降9.20%；成交土地規(guī)劃建筑面積9214萬平方米，環(huán)比下降10.47%，其中住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為4548萬平方米，環(huán)比下降13.6%。平均溢價率為13.02%，環(huán)比下降2.19個百分點，同比仍上升5.25個百分點。

一二線城市的降溫更加明顯。9月，一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積898萬平方米，同比下降23.1%，環(huán)比下降34.2%；二線城市土地成交規(guī)模同環(huán)比均下降，成交規(guī)模降幅近三成，成交金額為1424億元，同比下降24%，環(huán)比下降11.1%。

整個三季度，土地市場已量價齊跌，成交金額環(huán)比下降27.61%，土地成交樓面價環(huán)比下降310元/平方米。

一位大型房企投資部人士認為，“三道紅線”對房企融資和土地市場的影響是立竿見影的，因為預期監(jiān)控從嚴和融資下降，大家都不敢貿(mào)然拿地了。

近期，土地市場又出現(xiàn)了新的跡象。以阿里、京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)公司為代表的底價拿地，比如，10月28日，小米以底價5.31億，拿下深圳后海總部基地一宗商業(yè)用地T107-0092，和騰訊、阿里為鄰。

6月，今日頭條曾以底價10.82億拿下后海總部基地地塊；在杭州、蘇州，阿里和京東也分別以底價拿下了兩幅地塊。

從土地價格和溢價率來看，張大偉指出，今年的土地溢價率上行，主要體現(xiàn)在部分城市，雖然整體土地市場地價依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價格已經(jīng)達到了歷史高點。

而近期很多底價拿地的案例，則對沖了全年溢價率的上行，平抑2020年的土地價格，有利于未來房價的平穩(wěn)。