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    三季度調控顯成效:樓市降溫 “金九銀十”成色不足

    2020/10/29 10:20:00 來源: 評論(0)9357

    調控成效樓市金九銀十成色

    2020年三季度,房地產市場密集調控,因城施策、房住不炒的基調更為明確。中央對房價、地價的管控有明顯強化,與部分城市市場回暖不無關系。

    以一線城市為例,上海的市場成交反彈明顯,一部分原因也在于限價、限購影響深遠,消費者對于一二手價格倒掛的項目熱情較高。一手市場傳導到二手市場,上海二手成交套數也在9月份出現了3.1萬套的歷史新高。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,近期部分城市的調控,主要是房價上漲過快,適當調控也是發揮了示范作用。后續若是房地產交易面臨壓力,或者各地財政方面有壓力,其實房地產市場依然會有寬松的政策內容。

    中指院關于三季度調控的研究報告表明,針對不同城市房地產行情變化,地方繼續堅持因城施策、一城一策,采取差異化和針對性的調控政策,三季度仍然以限購、限貸、限售為主,部分城市輔以土地、限價和限制假離婚等措施。也有部分城市出臺公積金、人才引進和戶籍政策,提高要素流動效率、加強城市人才吸引力,進一步促進房地產市場發展。

    這個過程中,華東市場的調控最密集并且市場關注度也高。一名房企研究部門的人士認為,市場已經普遍降溫,政策暫時不會加碼,除非個別城市繼續過熱。

    部分業內人士認為,房地產金融監管或將維持收緊態勢,隨著“三道紅線”新規試點實施,企業融資將會走向分化,四季度房地產政策以“穩”為主。

    多頭并舉密集調控

    隨著市場情況不斷出現變化,房地產調控政策也有所轉向。三季度,中央多場會議重申關于房地產調控的精神。7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持房地產工作座談會,強調“房住不炒”,提出各地從實際出發,因城施策,即時科學精準調控,確保房地產市場平穩健康發展;7月30日,中央召開政治局會議,重申堅持“房住不炒”;8月20日,住建部和央行主持召開房地產企業座談會,調控基調仍然堅持“房住不炒”;8月26日,住建部召開部分城市房地產工作會商會,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保持調控政策連續性穩定性,確保房地產市場平穩健康發展。

    具體而言,中央部署的多項調控舉措包括金融、財稅、土地、市場監管。

    金融方面,自從今年上半年,央行深圳支行嚴查房抵貸經營貸等違規資金流入房地產市場以后,金融監管市場變得嚴格,房企融資的“三道紅線”也隨之展開試點。個人金融監管也在加強,中央多次強調要整治個人消費類綜合貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金流入房地產。

    自7月15日深圳出臺政策將增值稅免征年限從2年調整至5年之后,無錫、沈陽和成都也有類似政策出臺,在中央強調發揮財稅政策調節作用的前提下,財稅政策成為了樓市調控的重要一環。

    21世紀經濟報道記者梳理各地政策發現,除了收緊政策之外,地方公積金政策運用出現了較為集中的局面,此外人才準入門檻降低也成為了地方樓市調控的手段之一。8月20日,上海、江蘇、浙江、安徽共同簽署了《長三角住房公積金一體化戰略合作框架協議》。武漢市發布實施住房公積金流動性管理辦法,當個貸率在85%以下時,實施積極寬松的住房公積金貸款和提取政策,個貸率超過85%,則實施“分級預警,適度調控,保障剛需”住房公積金貸款和提取政策。南京、合肥出臺住房租賃支持政策,南京“商改租”“工改租”房產稅率暫減為4%,合肥支持非住宅改建租賃住宅以增加有效供應,個人出租自有住房可免稅。

    在此背景下,一些樓市熱度較高的城市,公積金購房調控政策也隨之收緊。比如,常州公積金購買二套房首付比例提高到60%;無錫公積金購買二套房利率上調10%。

    由此可見,三季度的調控有的放矢,“收緊”并非一刀切。市場熱度會否因為政策密集出臺而降溫?

    調控成效明顯

    三季度一二線城市住宅成交規模創下2017年以來的季度最高水平,是調控密集出臺的原因之一。因旺季效應前置,“金九”成色略顯不足,據統計,2020年1-9月,50個代表城市住宅成交面積約2835萬平方米,整體仍處于2015年以來同期最低位,但同比降幅已經收窄至5%左右。

    值得關注的是,三季度一線城市一二手房成交面積約83萬平方米,同比增長41%,增幅高于其他城市,與此同時,一線城市的價格漲幅也在擴大。

    克而瑞研究中心數據顯示,在剛剛過去的一周(10月19日-10月25日),4個一線城市成交繼續放量,上海、廣州、深圳環比增長近10%,北京增勢最為顯著,成交環比增長22%。

    不過,多數二線以下城市明顯降溫。其中,12個二線城市成交面積環比漲跌參半,武漢、重慶等成交高位回落,杭州、長沙等環比下跌近五成,而成都、青島等成交繼續回升。六成以上三四線城市成交面積環比明顯回落,肇慶、連云港、南充等降幅超20%,舟山成交面積環比腰斬。

    但是也有的城市的調控效果有待觀察。比如杭州,盡管出臺了高層次人才、無房戶優先選房機制、限購限貸加碼、防止假離婚買房等政策,杭州三季度房地產市場熱度有所降溫,但房價漲幅達到2.81%。值得關注的是,在限搖新政下,杭州部分購房者搖中新房的難度加大,轉而投向二手房市場,又導致二手房成交上揚,二手房價抬頭。三季度杭州二手房成交套數翻番,二手房價漲幅0.41%。

    深圳、南京也出現了市場成交量跌價漲的現象。尤其是深圳,市場熱度依然在,二手成交套數和價格與杭州類似,量價齊漲。

    盡管調控在收緊,但在市場人士看來,調控政策給市場降溫的效果明顯大于調控本身。上海中原市場分析師盧文曦指出,四季度市場不會維持熱度,從其調研來看,市場新增客戶數量沒有三季度多了,案場到客量的落差還是蠻大的。過了“金九銀十”,市場反彈力度也在減弱。

    盧文曦指出,新盤認籌率也在下降。以上海為例,市場供應量沒有增加的前提下,“后續成交已經流露出疲態,10月份能否到達90萬平方米還是個未知數”。

     

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