三季度調(diào)控顯成效：樓市降溫 “金九銀十”成色不足

2020年三季度，房地產(chǎn)市場密集調(diào)控，因城施策、房住不炒的基調(diào)更為明確。中央對房價、地價的管控有明顯強化，與部分城市市場回暖不無關(guān)系。

以一線城市為例，上海的市場成交反彈明顯，一部分原因也在于限價、限購影響深遠(yuǎn)，消費者對于一二手價格倒掛的項目熱情較高。一手市場傳導(dǎo)到二手市場，上海二手成交套數(shù)也在9月份出現(xiàn)了3.1萬套的歷史新高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期部分城市的調(diào)控，主要是房價上漲過快，適當(dāng)調(diào)控也是發(fā)揮了示范作用。后續(xù)若是房地產(chǎn)交易面臨壓力，或者各地財政方面有壓力，其實房地產(chǎn)市場依然會有寬松的政策內(nèi)容。

中指院關(guān)于三季度調(diào)控的研究報告表明，針對不同城市房地產(chǎn)行情變化，地方繼續(xù)堅持因城施策、一城一策，采取差異化和針對性的調(diào)控政策，三季度仍然以限購、限貸、限售為主，部分城市輔以土地、限價和限制假離婚等措施。也有部分城市出臺公積金、人才引進(jìn)和戶籍政策，提高要素流動效率、加強城市人才吸引力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

這個過程中，華東市場的調(diào)控最密集并且市場關(guān)注度也高。一名房企研究部門的人士認(rèn)為，市場已經(jīng)普遍降溫，政策暫時不會加碼，除非個別城市繼續(xù)過熱。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⒕S持收緊態(tài)勢，隨著“三道紅線”新規(guī)試點實施，企業(yè)融資將會走向分化，四季度房地產(chǎn)政策以“穩(wěn)”為主。

多頭并舉密集調(diào)控

隨著市場情況不斷出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策也有所轉(zhuǎn)向。三季度，中央多場會議重申關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的精神。7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)“房住不炒”，提出各地從實際出發(fā)，因城施策，即時科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；7月30日，中央召開政治局會議，重申堅持“房住不炒”；8月20日，住建部和央行主持召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，調(diào)控基調(diào)仍然堅持“房住不炒”；8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體而言，中央部署的多項調(diào)控舉措包括金融、財稅、土地、市場監(jiān)管。

金融方面，自從今年上半年，央行深圳支行嚴(yán)查房抵貸經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場以后，金融監(jiān)管市場變得嚴(yán)格，房企融資的“三道紅線”也隨之展開試點。個人金融監(jiān)管也在加強，中央多次強調(diào)要整治個人消費類綜合貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金流入房地產(chǎn)。

自7月15日深圳出臺政策將增值稅免征年限從2年調(diào)整至5年之后，無錫、沈陽和成都也有類似政策出臺，在中央強調(diào)發(fā)揮財稅政策調(diào)節(jié)作用的前提下，財稅政策成為了樓市調(diào)控的重要一環(huán)。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，除了收緊政策之外，地方公積金政策運用出現(xiàn)了較為集中的局面，此外人才準(zhǔn)入門檻降低也成為了地方樓市調(diào)控的手段之一。8月20日，上海、江蘇、浙江、安徽共同簽署了《長三角住房公積金一體化戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。武漢市發(fā)布實施住房公積金流動性管理辦法，當(dāng)個貸率在85%以下時，實施積極寬松的住房公積金貸款和提取政策，個貸率超過85%，則實施“分級預(yù)警，適度調(diào)控，保障剛需”住房公積金貸款和提取政策。南京、合肥出臺住房租賃支持政策，南京“商改租”“工改租”房產(chǎn)稅率暫減為4%，合肥支持非住宅改建租賃住宅以增加有效供應(yīng)，個人出租自有住房可免稅。

在此背景下，一些樓市熱度較高的城市，公積金購房調(diào)控政策也隨之收緊。比如，常州公積金購買二套房首付比例提高到60%；無錫公積金購買二套房利率上調(diào)10%。

由此可見，三季度的調(diào)控有的放矢，“收緊”并非一刀切。市場熱度會否因為政策密集出臺而降溫？

調(diào)控成效明顯

三季度一二線城市住宅成交規(guī)模創(chuàng)下2017年以來的季度最高水平，是調(diào)控密集出臺的原因之一。因旺季效應(yīng)前置，“金九”成色略顯不足，據(jù)統(tǒng)計，2020年1-9月，50個代表城市住宅成交面積約2835萬平方米，整體仍處于2015年以來同期最低位，但同比降幅已經(jīng)收窄至5%左右。

值得關(guān)注的是，三季度一線城市一二手房成交面積約83萬平方米，同比增長41%，增幅高于其他城市，與此同時，一線城市的價格漲幅也在擴大。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周（10月19日-10月25日），4個一線城市成交繼續(xù)放量，上海、廣州、深圳環(huán)比增長近10%，北京增勢最為顯著，成交環(huán)比增長22%。

不過，多數(shù)二線以下城市明顯降溫。其中，12個二線城市成交面積環(huán)比漲跌參半，武漢、重慶等成交高位回落，杭州、長沙等環(huán)比下跌近五成，而成都、青島等成交繼續(xù)回升。六成以上三四線城市成交面積環(huán)比明顯回落，肇慶、連云港、南充等降幅超20%，舟山成交面積環(huán)比腰斬。

但是也有的城市的調(diào)控效果有待觀察。比如杭州，盡管出臺了高層次人才、無房戶優(yōu)先選房機制、限購限貸加碼、防止假離婚買房等政策，杭州三季度房地產(chǎn)市場熱度有所降溫，但房價漲幅達(dá)到2.81%。值得關(guān)注的是，在限搖新政下，杭州部分購房者搖中新房的難度加大，轉(zhuǎn)而投向二手房市場，又導(dǎo)致二手房成交上揚，二手房價抬頭。三季度杭州二手房成交套數(shù)翻番，二手房價漲幅0.41%。

深圳、南京也出現(xiàn)了市場成交量跌價漲的現(xiàn)象。尤其是深圳，市場熱度依然在，二手成交套數(shù)和價格與杭州類似，量價齊漲。

盡管調(diào)控在收緊，但在市場人士看來，調(diào)控政策給市場降溫的效果明顯大于調(diào)控本身。上海中原市場分析師盧文曦指出，四季度市場不會維持熱度，從其調(diào)研來看，市場新增客戶數(shù)量沒有三季度多了，案場到客量的落差還是蠻大的。過了“金九銀十”，市場反彈力度也在減弱。

盧文曦指出，新盤認(rèn)籌率也在下降。以上海為例，市場供應(yīng)量沒有增加的前提下，“后續(xù)成交已經(jīng)流露出疲態(tài)，10月份能否到達(dá)90萬平方米還是個未知數(shù)”。