揮別深深房，恒大尋求分拆上市降負(fù)債

歷時(shí)4年有余，恒大地產(chǎn)重組深深房A最終流產(chǎn)，深深房A創(chuàng)下了A股公司最長(zhǎng)的停牌紀(jì)錄。

最近一個(gè)多月來(lái)，圍繞恒大的債務(wù)風(fēng)波以及隨后的戰(zhàn)投轉(zhuǎn)股，讓11月8日恒大和深深房A同時(shí)發(fā)布公告終止重組也在外界意料之中。

這背后，是房地產(chǎn)融資不斷收緊，房地產(chǎn)降杠桿的趨勢(shì)未變。五年來(lái)，除了極少數(shù)國(guó)企、央企之外，房企在A股的再融資未有突破。

11月9日，復(fù)牌的深深房A以漲停收盤(pán)，港股的中國(guó)恒大則以漲2.18%收盤(pán)。

作為“三道紅線”下資金鏈最為緊張的房企之一，恒大借殼上市未成，降負(fù)債卻不能停。早在年初，恒大主席許家印就定下了今年核心要?jiǎng)?wù)是降負(fù)債的基調(diào)，通過(guò)配股、轉(zhuǎn)賣(mài)股權(quán)、分拆上市等方式，恒大近幾個(gè)月已大力籌措資金償債，而最根本的償債方法，仍是快速銷售回款產(chǎn)生現(xiàn)金流。

接近恒大的人士表示，恒大希望在較短的時(shí)間內(nèi)，能滿足“三道紅線”中至少一條要求。

重組終止背后

2016年10月，恒大與深深房A簽訂重組協(xié)議，計(jì)劃借殼上市，回到A股。大約8個(gè)月后，恒大巨虧70億退出萬(wàn)寶之爭(zhēng)，將所持股份轉(zhuǎn)讓予深鐵。

對(duì)于重組，投資者一度給予樂(lè)觀預(yù)期，在2017年到2018年，恒大地產(chǎn)一共引入三輪、1300億戰(zhàn)投，估值最高時(shí)達(dá)4000億，超過(guò)萬(wàn)科。

然而之后房地產(chǎn)再融資持續(xù)收緊，深深房A一直停牌，數(shù)次公告重組推遲，這一拖就是4年多，戰(zhàn)投們期待的上市也落了空。

隨著時(shí)間的推移，許多市場(chǎng)人士認(rèn)為，恒大與深深房A的重組失敗，已在意料之中，只是再次證明了A股房地產(chǎn)再融資防守嚴(yán)密。

房地產(chǎn)公司A股再融資包括增發(fā)、配股、借殼上市、發(fā)可轉(zhuǎn)債等，自2015年收緊之后，幾乎從未放開(kāi)。哪怕是房企分拆子業(yè)務(wù)上市，比如物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租等想在A股上市，但凡與房地產(chǎn)相關(guān)，也依然非常困難。

過(guò)去幾年在A股再融資的房企屈指可數(shù)，借殼上市的僅有一家。2015年4月，金豐投資與綠地集團(tuán)的重組事項(xiàng)獲得證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)，4個(gè)月后綠地控股借殼上市成功。

在這幾年里定增的案例也很稀少。只有2018年的保利地產(chǎn)定增引入90億戰(zhàn)投，以及今年初大悅城控股定增募資24億，這也是2018年迄今為止，唯一一單A股房地產(chǎn)股權(quán)融資成功足額發(fā)行的案例。

今年9月，平安宣布退出招商蛇口35億定增募資，購(gòu)買(mǎi)南油集團(tuán)24%股權(quán)一事。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這也是房地產(chǎn)再融資仍嚴(yán)控的表現(xiàn)。

A股上市、融資無(wú)望，房企紛紛赴港上市。數(shù)據(jù)顯示，2018年有12家房企赴港IPO，2019年赴港IPO房企達(dá)到13家，今年以來(lái)，在港遞交上市申請(qǐng)的房企超過(guò)10家，這還不包括分拆物業(yè)上市的情形。

一家機(jī)構(gòu)人士表示，不支持傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商上市（包括借殼），是監(jiān)管層已經(jīng)維持了好幾年的默契。

接近監(jiān)管的人士表示，房地產(chǎn)融資從2019年6月份開(kāi)始全面收緊，無(wú)論是信貸、境外發(fā)債、房地產(chǎn)信托還是其他非標(biāo)融資等，更別說(shuō)A股上市；今年8月20日，央行、住建部又聯(lián)合知會(huì)房企，推出“三道紅線”新規(guī)，進(jìn)一步對(duì)融資進(jìn)行量化約束。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)恒大而言，早點(diǎn)解決深深房A這個(gè)久懸未決的事宜，也算靴子落地。未來(lái)幾年，A股市場(chǎng)應(yīng)該還是會(huì)有較好表現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)如果有機(jī)會(huì)，還是應(yīng)該繼續(xù)尋找回歸A股的機(jī)會(huì)。

花式降負(fù)債

對(duì)11月的恒大而言，重組終止只是程序上的事情了。

在此之前，恒大的主要壓力來(lái)自于和戰(zhàn)投的對(duì)賭協(xié)議：在2021年1月31日之前未能上市，就要贖回所有股份。在過(guò)去一個(gè)多月里，恒大已基本將這一問(wèn)題解決，暫時(shí)緩解了資金壓力。

根據(jù)11月8日的公告，恒大1300億戰(zhàn)投中的863億戰(zhàn)投已轉(zhuǎn)成股東；357億戰(zhàn)投已商談完畢，即將簽訂補(bǔ)充協(xié)議；50億戰(zhàn)投由于涉及其自身大股東的資產(chǎn)重組，正在商談；剩余30億戰(zhàn)投的本金恒大集團(tuán)已支付，即將回購(gòu)。

這種急迫性、危險(xiǎn)性的“地雷”拆除之后，恒大仍將面對(duì)長(zhǎng)久的債務(wù)償還和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。為此，今年面臨“生死之戰(zhàn)”的恒大，正在不遺余力回籠資金，降低負(fù)債。

與戰(zhàn)投轉(zhuǎn)股的思路一致，轉(zhuǎn)讓股權(quán)資產(chǎn)，是恒大進(jìn)一步緩解債務(wù)壓力的重要舉措。

9月以來(lái)，恒大將物業(yè)老股分拆轉(zhuǎn)讓，引入235億港元戰(zhàn)投，包括馬云、馬化騰等人，為此許家印出讓了約30%的恒大物業(yè)股權(quán)。

之前大手筆投資的新能源汽車(chē)也在賣(mài)股。繼恒大健康（汽車(chē)）進(jìn)行配股融資40億港元后，11月1日，恒大將其持有的廣匯集團(tuán)40.964%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予申能集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓總金額為人民幣148.5億元。廣匯是恒大在兩年前買(mǎi)入的，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括汽車(chē)銷售等。

在集團(tuán)公司層面，恒大也進(jìn)行了配股。10月14日，中國(guó)恒大公告擬配發(fā)及發(fā)行最高約26.29億股新股份，預(yù)計(jì)可得融資凈額約42.56億港元，投資者陣容豪華，包括全球最大公募基金Vanguard（先鋒基金）、挪威央行主權(quán)基金Norges Bank等。

這次股權(quán)融資完成后，許家印家族對(duì)中國(guó)恒大的持股將從77.78%稀釋至76.26%。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，恒大通過(guò)轉(zhuǎn)讓各種股權(quán)資產(chǎn)，緩解的資金壓力超過(guò)1400億。

此外，恒大還將資產(chǎn)分拆上市，預(yù)計(jì)也能籌集到較多資金，恒大汽車(chē)擬在科創(chuàng)板掛牌上市，準(zhǔn)備工作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中；恒大物業(yè)也已經(jīng)向港交所提交上市申請(qǐng)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)恒大物業(yè)將募資10億美元以上。

按恒大總裁夏海鈞的說(shuō)法，恒大物業(yè)一旦完成拆分上市，中國(guó)恒大的凈負(fù)債率將下降19%。

除此之外，銷售回款將成為恒大降負(fù)債的最大籌碼。

剛剛過(guò)去的樓市“金九銀十”，恒大推出全國(guó)樓盤(pán)大優(yōu)惠，兩個(gè)月銷售達(dá)到1800億，回款1358.5億。

今年1-10月，恒大累計(jì)銷售6325.9億元，已超過(guò)去年全年6010.6億元的銷售額，完成6500億元年度目標(biāo)的97.3%；累計(jì)銷售回款5307.4億元，超過(guò)去年全年的4715億元回款。

按目前的銷售速度，恒大或?qū)⒊~完成全年6500億銷售目標(biāo)，并有望向8000億內(nèi)控目標(biāo)沖刺。

截至9月24日，恒大有息負(fù)債較3月末已下降約534億，并提前歸還9月25日以后到期借款共435億。

在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印表示，未來(lái)三年恒大有息負(fù)債將平均每年下降1500億元，負(fù)債率到2022年達(dá)到行業(yè)中低水平。