揮別深深房，恒大尋求分拆上市降負債

歷時4年有余，恒大地產重組深深房A最終流產，深深房A創下了A股公司最長的停牌紀錄。

最近一個多月來，圍繞恒大的債務風波以及隨后的戰投轉股，讓11月8日恒大和深深房A同時發布公告終止重組也在外界意料之中。

這背后，是房地產融資不斷收緊，房地產降杠桿的趨勢未變。五年來，除了極少數國企、央企之外，房企在A股的再融資未有突破。

11月9日，復牌的深深房A以漲停收盤，港股的中國恒大則以漲2.18%收盤。

作為“三道紅線”下資金鏈最為緊張的房企之一，恒大借殼上市未成，降負債卻不能停。早在年初，恒大主席許家印就定下了今年核心要務是降負債的基調，通過配股、轉賣股權、分拆上市等方式，恒大近幾個月已大力籌措資金償債，而最根本的償債方法，仍是快速銷售回款產生現金流。

接近恒大的人士表示，恒大希望在較短的時間內，能滿足“三道紅線”中至少一條要求。

重組終止背后

2016年10月，恒大與深深房A簽訂重組協議，計劃借殼上市，回到A股。大約8個月后，恒大巨虧70億退出萬寶之爭，將所持股份轉讓予深鐵。

對于重組，投資者一度給予樂觀預期，在2017年到2018年，恒大地產一共引入三輪、1300億戰投，估值最高時達4000億，超過萬科。

然而之后房地產再融資持續收緊，深深房A一直停牌，數次公告重組推遲，這一拖就是4年多，戰投們期待的上市也落了空。

隨著時間的推移，許多市場人士認為，恒大與深深房A的重組失敗，已在意料之中，只是再次證明了A股房地產再融資防守嚴密。

房地產公司A股再融資包括增發、配股、借殼上市、發可轉債等，自2015年收緊之后，幾乎從未放開。哪怕是房企分拆子業務上市，比如物業、商業、長租等想在A股上市，但凡與房地產相關，也依然非常困難。

過去幾年在A股再融資的房企屈指可數，借殼上市的僅有一家。2015年4月，金豐投資與綠地集團的重組事項獲得證監會有條件通過，4個月后綠地控股借殼上市成功。

在這幾年里定增的案例也很稀少。只有2018年的保利地產定增引入90億戰投，以及今年初大悅城控股定增募資24億，這也是2018年迄今為止，唯一一單A股房地產股權融資成功足額發行的案例。

今年9月，平安宣布退出招商蛇口35億定增募資，購買南油集團24%股權一事。市場人士認為，這也是房地產再融資仍嚴控的表現。

A股上市、融資無望，房企紛紛赴港上市。數據顯示，2018年有12家房企赴港IPO，2019年赴港IPO房企達到13家，今年以來，在港遞交上市申請的房企超過10家，這還不包括分拆物業上市的情形。

一家機構人士表示，不支持傳統開發商上市（包括借殼），是監管層已經維持了好幾年的默契。

接近監管的人士表示，房地產融資從2019年6月份開始全面收緊，無論是信貸、境外發債、房地產信托還是其他非標融資等，更別說A股上市；今年8月20日，央行、住建部又聯合知會房企，推出“三道紅線”新規，進一步對融資進行量化約束。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對恒大而言，早點解決深深房A這個久懸未決的事宜，也算靴子落地。未來幾年，A股市場應該還是會有較好表現，地產企業如果有機會，還是應該繼續尋找回歸A股的機會。

花式降負債

對11月的恒大而言，重組終止只是程序上的事情了。

在此之前，恒大的主要壓力來自于和戰投的對賭協議：在2021年1月31日之前未能上市，就要贖回所有股份。在過去一個多月里，恒大已基本將這一問題解決，暫時緩解了資金壓力。

根據11月8日的公告，恒大1300億戰投中的863億戰投已轉成股東；357億戰投已商談完畢，即將簽訂補充協議；50億戰投由于涉及其自身大股東的資產重組，正在商談；剩余30億戰投的本金恒大集團已支付，即將回購。

這種急迫性、危險性的“地雷”拆除之后，恒大仍將面對長久的債務償還和財務結構調整壓力。為此，今年面臨“生死之戰”的恒大，正在不遺余力回籠資金，降低負債。

與戰投轉股的思路一致，轉讓股權資產，是恒大進一步緩解債務壓力的重要舉措。

9月以來，恒大將物業老股分拆轉讓，引入235億港元戰投，包括馬云、馬化騰等人，為此許家印出讓了約30%的恒大物業股權。

之前大手筆投資的新能源汽車也在賣股。繼恒大健康（汽車）進行配股融資40億港元后，11月1日，恒大將其持有的廣匯集團40.964%股權轉讓予申能集團，轉讓總金額為人民幣148.5億元。廣匯是恒大在兩年前買入的，主營業務包括汽車銷售等。

在集團公司層面，恒大也進行了配股。10月14日，中國恒大公告擬配發及發行最高約26.29億股新股份，預計可得融資凈額約42.56億港元，投資者陣容豪華，包括全球最大公募基金Vanguard（先鋒基金）、挪威央行主權基金Norges Bank等。

這次股權融資完成后，許家印家族對中國恒大的持股將從77.78%稀釋至76.26%。

據記者統計，恒大通過轉讓各種股權資產，緩解的資金壓力超過1400億。

此外，恒大還將資產分拆上市，預計也能籌集到較多資金，恒大汽車擬在科創板掛牌上市，準備工作正在緊鑼密鼓進行中；恒大物業也已經向港交所提交上市申請，市場預計恒大物業將募資10億美元以上。

按恒大總裁夏海鈞的說法，恒大物業一旦完成拆分上市，中國恒大的凈負債率將下降19%。

除此之外，銷售回款將成為恒大降負債的最大籌碼。

剛剛過去的樓市“金九銀十”，恒大推出全國樓盤大優惠，兩個月銷售達到1800億，回款1358.5億。

今年1-10月，恒大累計銷售6325.9億元，已超過去年全年6010.6億元的銷售額，完成6500億元年度目標的97.3%；累計銷售回款5307.4億元，超過去年全年的4715億元回款。

按目前的銷售速度，恒大或將超額完成全年6500億銷售目標，并有望向8000億內控目標沖刺。

截至9月24日，恒大有息負債較3月末已下降約534億，并提前歸還9月25日以后到期借款共435億。

在3月份的業績會上，許家印表示，未來三年恒大有息負債將平均每年下降1500億元，負債率到2022年達到行業中低水平。