年內(nèi)第二家房企IPO在即 房地產(chǎn)的資本“船票” 越來越少？

     近日，港交所披露信息顯示，金輝控股已通過上市聆訊，預(yù)期將于10月29日在港股正式掛牌上市。

      金輝控股此次IPO發(fā)行價格區(qū)間為每股3.50-4.50港元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

按照這一節(jié)奏，金輝將成為繼港龍地產(chǎn)之后，今年第二家實(shí)現(xiàn)IPO的內(nèi)地房企。

由于中國內(nèi)地嚴(yán)厲的監(jiān)管政策，近些年房企很難通過IPO的方式登陸A股，港股由此成為企業(yè)登陸資本市場的首選。從2018年開始，內(nèi)地房地產(chǎn)開啟一輪赴港IPO潮。2018年和2019年，在港股完成IPO的企業(yè)分別有7家和6家。

今年以來，已有超過10家房企傳出赴港上市的消息，但在金輝之前，僅有港龍地產(chǎn)一家企業(yè)完成IPO。分析人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)企業(yè)越來越少，成為IPO通過率低的主因。同時，隨著行業(yè)分化愈加嚴(yán)重，一些無力趕超的小房企，似乎已難入資本市場“法眼”。

對房地產(chǎn)業(yè)來說，資本“船票”真的越來越稀缺了嗎？

40強(qiáng)房企僅剩一家未上市

金輝1996年起家于福州，2004年開始進(jìn)行全國化布局，2009年將總部遷至北京。目前，金輝已進(jìn)入全國16個省份和直轄市、31個城市，擁有160個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，2019年金輝控股全口徑銷售額888.6億元，排名第40位，權(quán)益銷售額661.6億元，排名第37位。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，目前全國房企40強(qiáng)中，僅剩金輝與祥生兩家未能上市。

金輝的上市之路并不平坦。

2013年，金輝首次向港交所遞交上市申請書，但未能成行。隨后，金輝轉(zhuǎn)而嘗試登陸A股，并于2016年向上交所遞交上市申請，擬于上交所公開發(fā)行不超過6億股股份、募資60億元。

但由于政策監(jiān)管嚴(yán)厲，自2015年以來，房企在A股市場IPO的嘗試無一成功。2020年初，金輝自愿撤回A股的上市申請，并在3月25日向港交所遞交了上市申請書。9月25日，金輝再次遞表，并更新了部分財務(wù)數(shù)據(jù)。

最新版招股書顯示，截至今年8月31日，金輝控股尚未結(jié)算的預(yù)售房款（合約負(fù)債）為713.84億元，較此前更新數(shù)據(jù)有較大幅度提升。

招股書還顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元，年度復(fù)合增長率達(dá)48.5%。同期，金輝的毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，年度復(fù)合增長率為22.2%。2020年上半年，金輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入109.72億元。

土儲方面，截至今年7月31日，金輝的總土地儲備為2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備占比達(dá)到93.3%。

債務(wù)方面，2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金輝控股扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐漸下降趨勢，且負(fù)債水平優(yōu)于行業(yè)大多數(shù)公司。

10月14日，惠譽(yù)上調(diào)金輝評級，評級結(jié)果為“B”，展望由此前的“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”?；葑u(yù)表示，此次上調(diào)結(jié)果反映了金輝的市場地位和財務(wù)杠桿的改善，包括低于同行的非控制性權(quán)益（約20%）、杠桿率持續(xù)優(yōu)化和債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善等；主要集中在省會城市及直轄市的土地儲備優(yōu)質(zhì)且總建筑面積充足，足以滿足未來長時間的開發(fā)需求。

資本“風(fēng)口”漸行漸遠(yuǎn)

由于規(guī)模較大、財務(wù)健康，金輝此次IPO規(guī)模有望超過30億港元，從而成為繼2018年的正榮之后，港股IPO募資規(guī)模最大的房企。

但這一“成績”并不能代表今年房企IPO的大形勢。今年早些時候上市的港龍地產(chǎn)，募資規(guī)模不足15億港元。

2018年共有7家內(nèi)地房企在港上市，共募集資金98.3億元人民幣；2019年的在港上市內(nèi)房企數(shù)量為6家，募資86.9億元。

在港龍地產(chǎn)、金輝控股之后，目前在港交所排隊(duì)的房企還有萬創(chuàng)國際、海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、三巽控股、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生控股等多家。除祥生外，其余均為中小房企。

從這些企業(yè)的資料來看，規(guī)模小、區(qū)域布局集中、負(fù)債率高、融資渠道單一、融資成本高是其主要特征。如鵬潤控股旗下僅有9個項(xiàng)目，2017年及2018年的收益分別是3.57億元、2.24億元，利潤不足億元。

另一家擬上市的房企實(shí)地地產(chǎn)，2019年末未償還借款總額為126.57億元，其中一年內(nèi)需要償還的短債35.84億元，而實(shí)地持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有20.39億元，現(xiàn)金不足以覆蓋短債。

這些房企的IPO之路堪稱坎坷。其中，萬創(chuàng)國際已經(jīng)四次申請上市失敗，大唐地產(chǎn)已第三次遞交招股書，海倫堡、奧山控股、三巽集團(tuán)則是二度IPO。

資本市場對房企融資、拿地、公司治理等方面的“加持”作用為業(yè)界所公認(rèn)。在內(nèi)地融資政策嚴(yán)厲的情況下，近年來，不少中小房企沖擊港股IPO，并搭上資本市場的“快車”。但今年以來，房企上市之路似乎更加坎坷。

是港交所的要求更加嚴(yán)格了嗎？

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，交易所主要從申請材料形式上的合規(guī)性與程序上的合法性、信披的完備性等方面進(jìn)行審查。近期申報的企業(yè)以中小房企為主，未通過審查可能就是這幾個方面出了問題，而非港股對地產(chǎn)股的審核更加嚴(yán)格了。

某大型上市房企融資部門負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，與A股相比，香港資本市場更看重財務(wù)、回報的穩(wěn)健和業(yè)績的可持續(xù)性，近年來，行業(yè)分化嚴(yán)重，中小房企在拿地、融資、銷售溢價等方面的劣勢越來越明顯，財務(wù)表現(xiàn)大受影響。

他表示，即使成功上市，這些企業(yè)的股價和市值表現(xiàn)也不會很好。據(jù)悉，2019年上市的房企中，德信中國、新力控股在上市首日就曾“破發(fā)”。

該人士認(rèn)為，今年以來愈加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，以及監(jiān)管層對房企融資的“三條紅線”管理，會加劇中小房企的劣勢，在基本的財務(wù)指標(biāo)不能達(dá)標(biāo)的情況下，這些企業(yè)上市的難度必然會加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，內(nèi)地房企登陸港股的窗口期已過。隨著行業(yè)從黃金時代走向白銀時代，以及內(nèi)地樓市調(diào)控趨于常態(tài)化，近兩年來，行業(yè)的市場空間和房企的盈利能力都在下降。受此影響，即使是規(guī)模較大的傳統(tǒng)房企，市盈率也很難攀高。

在傳統(tǒng)房企的資本“風(fēng)口”逐漸遠(yuǎn)去的同時，物管行業(yè)反而迎來上市熱潮，且無論股價還是市盈率，都高于傳統(tǒng)房企。2019年登陸港股的保利物業(yè)，每股定價達(dá)到35.1港元，募資凈額為45.79億港元。而同年上市的千億房企中梁控股，每股定價僅為5.2-6.88港元，募資凈額僅為29.18億港元。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)和正榮服務(wù)6家物管企業(yè)登陸資本市場，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中。