成都搖號(hào)新政向無房戶大力傾斜 “購房資格預(yù)審碼”防炒作

“看來我很難搖到號(hào)了。”在成都從事房地產(chǎn)行業(yè)的劉文（化名）看到新鮮出爐的搖號(hào)政策之后，發(fā)出了這樣的感慨。她今年想置換一套學(xué)區(qū)房，給即將小升初的小孩做準(zhǔn)備。和劉文有一樣擔(dān)憂的人不少，搖號(hào)新政傾向無房戶和棚改貨幣化安置住戶，對(duì)于置換的客戶來說，一旦看上的樓盤過于火爆，登記人數(shù)超過推盤數(shù)量的3倍，則連搖號(hào)的機(jī)會(huì)都沒有。

11月24日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合成都市司法局發(fā)布《關(guān)于完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》（簡稱《通知》），對(duì)購房資格預(yù)審、銷售方式、制定及發(fā)布銷售方案、報(bào)名登記、購房資格復(fù)核、公證搖號(hào)及選房七大購房流程進(jìn)行內(nèi)容補(bǔ)充。

其中最受關(guān)注的是，當(dāng)?shù)怯涃彿咳藬?shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報(bào)名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，其中無房居民家庭房源不低于房源數(shù)的70%；而當(dāng)?shù)怯涃彿咳藬?shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍至3倍之間的，無房居民家庭房源不低于棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先后剩余房源的60%。

實(shí)際上，不久前的9月份，成都就已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“樓市新政十五條”），在支持合理自住需求方面，除了大力實(shí)施租賃補(bǔ)貼擴(kuò)面提標(biāo)，進(jìn)一步提高了公證搖號(hào)中向無房居民家庭提供房源比例，無房居民家庭優(yōu)先最低比例由棚改優(yōu)先后剩余房源的50%提高到60%。此外，在熱點(diǎn)樓盤銷售中，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求。

很顯然，這一次成都對(duì)無房戶的政策傾斜力度空前。對(duì)于熱點(diǎn)樓盤，阻隔了普通用戶和預(yù)算有限的剛需客戶一起搶“剪刀差”的可能。

同策研究院分析師丁垚分析指出，今年以來，已有杭州、南京等多個(gè)重點(diǎn)城市針對(duì)“搖號(hào)難”的問題采取規(guī)范措施，雖然細(xì)則有所差異，但其核心要義大致相似，都是要進(jìn)一步貫徹“房住不炒”，保證特定人群的購房權(quán)益，重中之重是無房剛需家庭。

房企云集西南重鎮(zhèn)

成都為何在此時(shí)迫切解決無房戶的購買需求？一方面是，這個(gè)號(hào)稱“休閑之都”的城市，一向給人溫和印象的樓市，也出現(xiàn)了萬人搖號(hào)。今年3月，成都恒大天府半島、自在軒等多個(gè)樓盤報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超萬人規(guī)模，普通購房者中簽率在1%左右；4月中旬，成都新盤凱德卓錦萬黛超2.2萬人搶194套房，普通購房者中簽率0.3%。

4月26日，成都新房樓盤川發(fā)天府上城取得項(xiàng)目預(yù)售證，共推出786套房源，超過 4萬人報(bào)名搖號(hào)，創(chuàng)下年內(nèi)單個(gè)新盤搖號(hào)購房人數(shù)新高，普通購房者搖中概率僅0.7%；成都凱德卓錦萬黛樓盤于7月13日取得預(yù)售證，推出774套房源，報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超過5.8萬人，普通購房者中簽率僅為0.48%。

另一方面，或許與成都是房企兵家必爭之地的市場情況有關(guān)。一名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士反映，成都不光大房企多，四川本土也有很多年銷售額100億-200億左右的房企深耕這個(gè)市場。

成都本土的規(guī)模稍微大一些的有藍(lán)光，規(guī)模小的比如領(lǐng)地、陽光大地、邦泰、圣樺等，都在200億級(jí)以下。一個(gè)現(xiàn)象是，成都本土300億-500億量級(jí)的房企存在斷檔，外來房企則不存在這個(gè)問題，各梯隊(duì)的都有，一梯隊(duì)的有中海、萬科、保利、龍湖等，二梯隊(duì)的有金科、中梁等，還有千億路上的三盛、弘陽等等。

沖千億房企中也有把西南地區(qū)作為突破口的，比如禹州集團(tuán)位列成都前三季度企業(yè)拿地金額第二和拿地面積第一。前三季度銷售排名十強(qiáng)中，外來房企占了六席。

房企都想借成都進(jìn)軍大西部。全國化發(fā)展的頭部房企中，除了新城控股“西南分舵”因成都、重慶公司合并，管理團(tuán)隊(duì)設(shè)于重慶之外，其他幾家的“西南分舵”都在成都。這就不難解釋成都市場為何受關(guān)注度持續(xù)上升了。

當(dāng)然，網(wǎng)紅盤的“搖號(hào)熱”一方面源于其自身的性價(jià)比，另一方面與成都市場預(yù)期樂觀也密切相關(guān)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，成都一圈層商品住宅均價(jià)約23728元/平米，同比環(huán)比分別增長11%、8%；二圈層均價(jià)約17026元/平米，同比環(huán)比分別增長30%、4%。作為網(wǎng)紅盤集中的二圈層，近年價(jià)格漲幅較大，這也給市場注入了強(qiáng)烈的樂觀預(yù)期，一定程度鼓舞了投資投機(jī)需求。

“成都還有大量的剛需客買不到房子。”中介人士李嬋（化名）透露，這個(gè)政策出來之后，對(duì)于有房但是想要置換的家庭來說，影響會(huì)較大。這兩天，李嬋接待了不少改善型客戶，他們?cè)缒曩Y金不夠充裕，買了一、二或者小三房戶型，“現(xiàn)在有了娃想換改善或者學(xué)區(qū)的，就不好弄了”。李嬋透露，這些必須置換的客群，不得不去考慮符合條件的二手房，但是二手房更難買到，因?yàn)?月的政策包含了二手房滿五年才能減增值稅這一項(xiàng)，此前是滿兩年就可減增值稅。

一個(gè)事實(shí)是，今年10月，成都二手房價(jià)同比上漲了11.84%，市區(qū)的二手房價(jià)更是上漲12.03%。

實(shí)際上，今年價(jià)格漲幅較高的城市均會(huì)出臺(tái)新政，以平抑市場熱度。典型的，如徐州、紹興新政。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，新政前的8月，徐州和紹興轄區(qū)商品住宅均價(jià)分別為12412元/平米和23349元/平米，同比漲幅分別為14%、16%，環(huán)比也呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。在此背景下，兩城市于10月初果斷出臺(tái)新政，緩和市場預(yù)期。

而成都并未出現(xiàn)全域的價(jià)格突漲，二圈層表現(xiàn)相對(duì)突出，一圈層限價(jià)平穩(wěn)，三圈層市場熱度不夠。因此丁垚認(rèn)為，成都不會(huì)采取類似徐州、紹興這般直接干預(yù)價(jià)格的措施。

成都堅(jiān)持貫徹房住不炒

成都此次新政還有一個(gè)亮點(diǎn)：經(jīng)預(yù)審符合購房條件的，購房登記系統(tǒng)賦予“購房資格預(yù)審碼”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這樣可以真正使得購房房源導(dǎo)入到有購房資格的人群之中，杜絕了各類炒作現(xiàn)象，值得其他城市借鑒。此次政策提出了購房資格預(yù)審、購房登記等內(nèi)容，其客觀上有助于規(guī)范房屋認(rèn)購流程，對(duì)于剛需購房者也具有較大的保障功能。

丁垚則指出，從新政的背景和目標(biāo)看，主要還是針對(duì)一些網(wǎng)紅樓盤，它們通常價(jià)格較便宜，性價(jià)比極高，搖號(hào)熱度較高，新政將抑制網(wǎng)紅盤的投機(jī)需求，進(jìn)一步鞏固“房住不炒”。同時(shí)，精確到“區(qū)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有引導(dǎo)自住平衡的作用。

值得一提的是，作為“休閑之都”，成都的改善戶型大部分都直接奔四房去了，大多數(shù)人覺得三房只算剛需。據(jù)了解，成都只有城東有少量樓盤有90平方米以下的小戶型，城南一個(gè)小戶型樓盤都沒有。

據(jù)了解，成都的樓盤以大戶型為主，網(wǎng)紅盤基本都集中在高新區(qū)。中建天府公館等也是120平方米以上的大戶型。天府新區(qū)中的川發(fā)天府上城、恒大天府半島、遠(yuǎn)大中央公園等，因?yàn)橐欢值箳欤臼恰叭f人搖”。這些盤相對(duì)來說偏剛需，但也都是以超過100平方米為主的戶型。

反觀成都近幾年的樓市調(diào)控，可以說是順勢(shì)而為。一開始是嚴(yán)格按區(qū)限購，比如高新區(qū)和天府新區(qū)，原來是社保、戶口符合其一均可以買房，后來天府新區(qū)大量供地之后，天府新區(qū)并沒有那么多購房資格，其他區(qū)的人想買又沒資格，就放開了一部分。2019年底，高新區(qū)戶口的客戶也能買天府新區(qū)的項(xiàng)目了。今年，則因應(yīng)整體市場，堅(jiān)持房住不炒推出多項(xiàng)舉措。

中指院一份研報(bào)指出，今年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，中央多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并從多個(gè)方面部署調(diào)控舉措。中央就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)召開三次座談會(huì)，分別針對(duì)接下來的房地產(chǎn)工作開展、重點(diǎn)房企以及部分熱點(diǎn)城市。

比如成都，9月份出臺(tái)樓市新政十五條，就是結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收和必要的行政手段，圍繞加強(qiáng)土地市場調(diào)控、落實(shí)金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調(diào)控政策、加強(qiáng)市場監(jiān)管監(jiān)測、強(qiáng)化輿論宣傳引導(dǎo)等六方面提出了針對(duì)性措施。 （編輯：包芳鳴）