成都搖號新政向無房戶大力傾斜 “購房資格預審碼”防炒作

“看來我很難搖到號了。”在成都從事房地產行業的劉文（化名）看到新鮮出爐的搖號政策之后，發出了這樣的感慨。她今年想置換一套學區房，給即將小升初的小孩做準備。和劉文有一樣擔憂的人不少，搖號新政傾向無房戶和棚改貨幣化安置住戶，對于置換的客戶來說，一旦看上的樓盤過于火爆，登記人數超過推盤數量的3倍，則連搖號的機會都沒有。

11月24日，成都市住房和城鄉建設局聯合成都市司法局發布《關于完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》（簡稱《通知》），對購房資格預審、銷售方式、制定及發布銷售方案、報名登記、購房資格復核、公證搖號及選房七大購房流程進行內容補充。

其中最受關注的是，當登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，其中無房居民家庭房源不低于房源數的70%；而當登記購房人數在當期準售房源數1.2倍至3倍之間的，無房居民家庭房源不低于棚改貨幣化安置住戶優先后剩余房源的60%。

實際上，不久前的9月份，成都就已經出臺了《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“樓市新政十五條”），在支持合理自住需求方面，除了大力實施租賃補貼擴面提標，進一步提高了公證搖號中向無房居民家庭提供房源比例，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先后剩余房源的50%提高到60%。此外，在熱點樓盤銷售中，優先保障無房居民家庭購房需求。

很顯然，這一次成都對無房戶的政策傾斜力度空前。對于熱點樓盤，阻隔了普通用戶和預算有限的剛需客戶一起搶“剪刀差”的可能。

同策研究院分析師丁垚分析指出，今年以來，已有杭州、南京等多個重點城市針對“搖號難”的問題采取規范措施，雖然細則有所差異，但其核心要義大致相似，都是要進一步貫徹“房住不炒”，保證特定人群的購房權益，重中之重是無房剛需家庭。

房企云集西南重鎮

成都為何在此時迫切解決無房戶的購買需求？一方面是，這個號稱“休閑之都”的城市，一向給人溫和印象的樓市，也出現了萬人搖號。今年3月，成都恒大天府半島、自在軒等多個樓盤報名搖號人數超萬人規模，普通購房者中簽率在1%左右；4月中旬，成都新盤凱德卓錦萬黛超2.2萬人搶194套房，普通購房者中簽率0.3%。

4月26日，成都新房樓盤川發天府上城取得項目預售證，共推出786套房源，超過 4萬人報名搖號，創下年內單個新盤搖號購房人數新高，普通購房者搖中概率僅0.7%；成都凱德卓錦萬黛樓盤于7月13日取得預售證，推出774套房源，報名搖號人數超過5.8萬人，普通購房者中簽率僅為0.48%。

另一方面，或許與成都是房企兵家必爭之地的市場情況有關。一名當地業內人士反映，成都不光大房企多，四川本土也有很多年銷售額100億-200億左右的房企深耕這個市場。

成都本土的規模稍微大一些的有藍光，規模小的比如領地、陽光大地、邦泰、圣樺等，都在200億級以下。一個現象是，成都本土300億-500億量級的房企存在斷檔，外來房企則不存在這個問題，各梯隊的都有，一梯隊的有中海、萬科、保利、龍湖等，二梯隊的有金科、中梁等，還有千億路上的三盛、弘陽等等。

沖千億房企中也有把西南地區作為突破口的，比如禹州集團位列成都前三季度企業拿地金額第二和拿地面積第一。前三季度銷售排名十強中，外來房企占了六席。

房企都想借成都進軍大西部。全國化發展的頭部房企中，除了新城控股“西南分舵”因成都、重慶公司合并，管理團隊設于重慶之外，其他幾家的“西南分舵”都在成都。這就不難解釋成都市場為何受關注度持續上升了。

當然，網紅盤的“搖號熱”一方面源于其自身的性價比，另一方面與成都市場預期樂觀也密切相關。

同策研究院數據顯示，10月，成都一圈層商品住宅均價約23728元/平米，同比環比分別增長11%、8%；二圈層均價約17026元/平米，同比環比分別增長30%、4%。作為網紅盤集中的二圈層，近年價格漲幅較大，這也給市場注入了強烈的樂觀預期，一定程度鼓舞了投資投機需求。

“成都還有大量的剛需客買不到房子。”中介人士李嬋（化名）透露，這個政策出來之后，對于有房但是想要置換的家庭來說，影響會較大。這兩天，李嬋接待了不少改善型客戶，他們早年資金不夠充裕，買了一、二或者小三房戶型，“現在有了娃想換改善或者學區的，就不好弄了”。李嬋透露，這些必須置換的客群，不得不去考慮符合條件的二手房，但是二手房更難買到，因為9月的政策包含了二手房滿五年才能減增值稅這一項，此前是滿兩年就可減增值稅。

一個事實是，今年10月，成都二手房價同比上漲了11.84%，市區的二手房價更是上漲12.03%。

實際上，今年價格漲幅較高的城市均會出臺新政，以平抑市場熱度。典型的，如徐州、紹興新政。據同策研究院數據顯示，新政前的8月，徐州和紹興轄區商品住宅均價分別為12412元/平米和23349元/平米，同比漲幅分別為14%、16%，環比也呈現連續上揚態勢。在此背景下，兩城市于10月初果斷出臺新政，緩和市場預期。

而成都并未出現全域的價格突漲，二圈層表現相對突出，一圈層限價平穩，三圈層市場熱度不夠。因此丁垚認為，成都不會采取類似徐州、紹興這般直接干預價格的措施。

成都堅持貫徹房住不炒

成都此次新政還有一個亮點：經預審符合購房條件的，購房登記系統賦予“購房資格預審碼”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這樣可以真正使得購房房源導入到有購房資格的人群之中，杜絕了各類炒作現象，值得其他城市借鑒。此次政策提出了購房資格預審、購房登記等內容，其客觀上有助于規范房屋認購流程，對于剛需購房者也具有較大的保障功能。

丁垚則指出，從新政的背景和目標看，主要還是針對一些網紅樓盤，它們通常價格較便宜，性價比極高，搖號熱度較高，新政將抑制網紅盤的投機需求，進一步鞏固“房住不炒”。同時，精確到“區”的認定標準也有引導自住平衡的作用。

值得一提的是，作為“休閑之都”，成都的改善戶型大部分都直接奔四房去了，大多數人覺得三房只算剛需。據了解，成都只有城東有少量樓盤有90平方米以下的小戶型，城南一個小戶型樓盤都沒有。

據了解，成都的樓盤以大戶型為主，網紅盤基本都集中在高新區。中建天府公館等也是120平方米以上的大戶型。天府新區中的川發天府上城、恒大天府半島、遠大中央公園等，因為一二手倒掛，基本是“萬人搖”。這些盤相對來說偏剛需，但也都是以超過100平方米為主的戶型。

反觀成都近幾年的樓市調控，可以說是順勢而為。一開始是嚴格按區限購，比如高新區和天府新區，原來是社保、戶口符合其一均可以買房，后來天府新區大量供地之后，天府新區并沒有那么多購房資格，其他區的人想買又沒資格，就放開了一部分。2019年底，高新區戶口的客戶也能買天府新區的項目了。今年，則因應整體市場，堅持房住不炒推出多項舉措。

中指院一份研報指出，今年三季度，房地產調控政策有所轉向，中央多次召開會議強調“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并從多個方面部署調控舉措。中央就房地產產業召開三次座談會，分別針對接下來的房地產工作開展、重點房企以及部分熱點城市。

比如成都，9月份出臺樓市新政十五條，就是結合當前實際，綜合運用土地、金融、稅收和必要的行政手段，圍繞加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六方面提出了針對性措施。 （編輯：包芳鳴）