樓市政策“變奏”：滬深杭開年施壓 “大城市”漸成調控重點

      2021年伊始，滬深杭三個熱點城市先后出臺樓市調控政策，從限購、限售、稅費等方面進行施壓，同時對“假離婚”、信用貸、法拍房、贈與房等方面的漏洞進行填補。此輪調控升級后，這些城市對投資投機需求的壓制力度堪稱前所未有。

與此同時，住房和城鄉建設部副部長倪虹于1月下旬帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。倪虹再度強調“房住不炒”、不將房地產作為短期刺激經濟的手段、切實落實城市主體責任等基本原則，并指出“發現問題及時出手”。

熱點城市調控升級，反映出當下樓市政策的重要風向。去年年末召開的中央經濟工作會議強調，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一。如今，這些大城市的出手正在變得迅捷有力。

金融政策的收緊，也是樓市調控的另一項重要變化。據21世紀經濟報道此前的獨家消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，同時已有銀行暫停房貸業務。

1月以來，房地產銷售仍然保持慣性下的高規模，但政策變化的影響，已經潛移默化地發生。

資料圖。

“大城市”面臨調控高壓

除了滬深杭三地外，還有一些熱點城市在近期收緊了調控。合肥于今年年初要求，離異未滿兩年再度購房的，仍按原家庭名下的房屋套數計算。此舉針對“假離婚”的意圖十分明顯。

去年年末，合肥就已經針對當地樓市的各種問題，實施“堵漏”方案，包括嚴查補社保買房、探索“多校劃片”政策和“6年學位制”政策等。

1月19日，無錫市住建局發文稱，推行基本裝修和升級裝修分類管理，按規申請價格備案。政策意在避免商品房項目通過搭售精裝修的方式進行漲價。

北京市住建委黨委書記、主任王飛在1月25日表示，嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。同時加強對長租企業的嚴厲監管，禁止企業形成資金池和租金貸。

近幾年，房地產調控保持高節奏。根據中原地產的統計，2018年到2020年，全國房地產調控政策的出臺頻次分別為450次、620次、489次，政策內容有保有壓，范圍覆蓋限購、稅費、資金監管、人才引進等各個方面。其中，進入2020年下半年，東部熱點城市調控的頻次明顯增加，且以打壓性的措施為主。

按照上海易居研究院智庫中心主任嚴躍進的觀點，這與市場熱點的變化有關。他認為，從2016年開始，三四線城市受益于棚改紅利而一度快速升溫。但隨著棚改熱潮消退，以及熱點一二線城市出臺人才引進政策，市場熱點逐漸向一二線城市轉移。到2020年下半年，隨著貨幣政策由適度寬松回歸到中性，這些城市的價值進一步凸顯。

根據國家統計局的數據，去年東部地區商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區域。進入去年第四季度，一線城市的房價漲幅就一直領先于70個大中城市。

去年年末召開的中央經濟工作會議強調，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一。這也是監管層首次將調控重心聚焦到“大城市”。

大城市的市場變化，對周邊區域有著較強的輻射力和引導性。因此，對“大城市”房價的管控一直是監管層關注的重點。這也被認為是住建部赴滬深進行調研督導的重要原因。

上海易居房地產研究院認為，現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

就具體的政策內容而言，今年核心一二線城市更可能升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，同時還將限制通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。相比之下，三四線城市的調控力度會相對較弱，更傾向于通過強化限售的方式“維穩”市場。

“去杠桿”進入落地階段

金融層面的管控也已同時展開。據21世紀經濟報道此前的獨家消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。

同時，廣州已有銀行暫停房貸業務。

貝殼研究院的統計也顯示，今年1月，36城平均首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房貸平均放款周期環比延長5天至53天。

這被認為是“房地產金融審慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出這一概念后，房地產金融管理的收緊已是箭在弦上。此后，針對房企融資的“三條紅線”，針對銀行房貸的“五檔管理”先后出臺，意味著政策進入細化和落地的階段。

嚴躍進指出，房貸利率的調整將影響銀行房地產貸款額度，體現出“五檔管理”政策已經啟動。其中，今年雖是該政策的過渡期，但其實際影響正在逐漸顯現。從其他城市來看，不排除未來房貸利率繼續提升的可能。

與此同時，銀行對房企融資的限制，也可能逐漸加碼，體現為審批流程延長，合規性要求增加等。

上海易居研究院在一份報告中指出，今年房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，有去化壓力的城市或將適度放松限貸，但不會超出現有限貸政策框架范圍。

樓市政策的變化，將逐漸影響到市場的各個層面。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，雖然公司位于“綠檔”，但在制定2021年的策略時，仍然以穩守“基本盤”為要義，對區域擴張和多元化業務推進都“前所未有地謹慎”。

該人士表示，雖然很多房企通過借新還舊進行了債務置換，但總體而言，整個行業的資金壓力還是會逐漸變大。近兩年不斷有房企曝出資金鏈問題，說明在強有力的金融管控下，很多房企的財務架構十分脆弱。

市場層面，多數機構認為，經歷了2020年的銷售高峰后，今年的房地產銷售規模將有所下滑。其中，長三角、大灣區等區域雖然調控壓力較大，但仍會是交易熱點。