廣州嚴(yán)打哄抬房價(jià)背后：去年底現(xiàn)“翹尾”行情，樓市局部“暗流涌動”

躁動了數(shù)月的廣州樓市，在幾張真假難辨的小區(qū)業(yè)主群談?wù)摷w漲價(jià)聊天記錄被曝光后，迎來了官方的關(guān)注與發(fā)聲。

1月5日，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，為進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，營造更加公開透明的市場環(huán)境，近期，廣州市住建部門按照工作計(jì)劃，正在深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動，嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

此番發(fā)聲背后，是廣州樓市在2020年年底的確出現(xiàn)了一波“翹尾”行情，無論是一手或是二手，都走出了量價(jià)齊升的態(tài)勢。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2020年，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%，一手銷售均價(jià)為30025元/平方米，同比增幅約為5%；二手市場成交宗數(shù)為131009宗，同比回升21.9%，回暖趨勢明顯。

受到市場表現(xiàn)的影響，廣州天河、黃埔和南沙等局部區(qū)域業(yè)主情緒也隨之波動。在天河區(qū)的部分熱銷樓盤中，業(yè)主反價(jià)的情況頻頻出現(xiàn)，中介也意圖推漲業(yè)主的掛牌價(jià)。不過需要認(rèn)識到的是，這是局部現(xiàn)象，廣州整體成交依然平穩(wěn)，業(yè)主心態(tài)也普遍理性。“不是所有板塊都好賣，不應(yīng)過度炒作。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出。

樓市局部升溫

廣州樓市局部躁動，是不爭的事實(shí)。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志分析指出，進(jìn)入2020年5月后，廣州新房就逐步駛?cè)搿翱燔嚨馈保山涣恳宦犯吒杳瓦M(jìn)，環(huán)比連續(xù)10個月增長，其中自9月起連續(xù)四個月單月成交量均突破了一萬套大關(guān)。12月更創(chuàng)出單月成交17243套的歷史紀(jì)錄；二手房市場同樣大熱，自2020年7月開始，廣州二手房每月成交量都突破萬套。

從房價(jià)表現(xiàn)來看，2020年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為28815元/平方米，同比上漲7.8%。從各區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)來看，漲幅明顯主要集中中心區(qū)天河、海珠、越秀等熱點(diǎn)區(qū)域，漲幅分別達(dá)15.5%、9.0%、8.7%。另外，增城區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)不升反降，同比下跌6.5%。

實(shí)際上，廣州樓市的這一波局部行情市場普遍有所預(yù)期。

肖文曉分析稱，廣州市場轉(zhuǎn)暖的原因在于，2020年以來，廣州圍繞人才引入出臺了許多積極的政策，廣州樓市原先被壓抑的需求得以釋放，新的需求不斷涌入，帶動樓市需求回升；此外，廣州作為一線城市和大灣區(qū)的核心城市，城市的居住價(jià)值和投資價(jià)值不斷得到認(rèn)可。

這的確是市場變化的基本因素，而且廣州局部熱點(diǎn)區(qū)域吸引的不僅是來自廣州本地的潛在客戶，部分深圳的客戶也伺機(jī)而動，天河區(qū)、黃埔區(qū)和南沙區(qū)是他們最為關(guān)注的區(qū)域。一名來自深圳的客戶告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，廣州向東發(fā)展，黃埔的產(chǎn)業(yè)、市容讓他們看到了深圳的影子，這讓他們篤定看好。

廣州東邊的房子的確不愁賣，熱點(diǎn)的一手房要靠搶。陳明觀望廣州的樓盤多時，意向購入天河與黃埔交界處的樓盤，保利天匯、富頤華庭和萬科城市之光都在他的計(jì)劃范圍內(nèi)。他本十分佛系，但當(dāng)他遭遇開盤即售罄且他沒有選到合適的房源之后，心態(tài)就變了，匆匆在另一個樓盤開盤之時購入了一套房產(chǎn)。

一手尚且如此，二手業(yè)主的心態(tài)也強(qiáng)硬了起來。林元近期打算入手天河區(qū)一熱點(diǎn)樓盤，但卻碰到了一些問題。“本來打算簽約了，價(jià)格也談好了，但業(yè)主突然要求加價(jià)。”天河區(qū)牛奶廠片區(qū)的業(yè)主李澤也稱，“中介最近老給我打電話，要我掛高價(jià)，我那里都還不可以賣二手。”

天河天朗明居片區(qū)的中介小于在接受采訪時也指出，“賣到?jīng)]房賣了，一手二手都一樣。是事實(shí)，并不夸張！從2020年10月開始（就這樣），這個月就等有沒盤放出，客戶一大把，愁盤。”

市場情緒趨穩(wěn)

事實(shí)上，雖然天河、黃埔等區(qū)域呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場情況，但廣州樓市素來鮮有炒作情緒，即使可能存在“哄抬房價(jià)”的情形，業(yè)主也普遍并不買賬，買賣行為都較為理性。從業(yè)主的預(yù)期價(jià)格來看，市場也沒有明顯上漲的情緒。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州各個區(qū)報(bào)價(jià)出現(xiàn)不同程度的上揚(yáng)，其中以中心區(qū)報(bào)價(jià)上調(diào)幅度最為明顯，比如黃埔、天河、海珠等區(qū)域報(bào)價(jià)上調(diào)幅度分別為18.0%、10.1%、11.6%。而花都、增城等外圍區(qū)域報(bào)價(jià)上調(diào)幅度則偏小，僅7.4%、4.0%。

肖文曉認(rèn)為，廣州各個區(qū)域和板塊的樓市是有分化的，并不是什么板塊的房子都好賣，因此也不是所有板塊都具備漲價(jià)的基礎(chǔ)，目前二手房業(yè)主漲價(jià)的現(xiàn)象也就是天河、黃埔。

劉東的房子在海珠區(qū)，因?yàn)榉孔虞^為老舊，他有出手的打算，但一直沒有找到合適的時機(jī)。“我們這邊舊校區(qū)，不可能（漲）也沒條件，這一年漲的是天河、黃埔，跟別的區(qū)沒啥關(guān)系。”

實(shí)際上，即便是天河和黃埔的業(yè)主，也有不少認(rèn)為市場存在“非理性”因素，即便是熱點(diǎn)片區(qū)，業(yè)主也理性看待房價(jià)的表現(xiàn)。一名天河牛奶廠片區(qū)的業(yè)主指出，“抱團(tuán)炒高價(jià)就是不合理。你真的覺得牛奶廠能夠到7.4萬嗎？總覺得這個價(jià)格很多水分。”

黃埔區(qū)某大盤的一名業(yè)主也表示，他不關(guān)注小區(qū)房價(jià)的變化，“不太關(guān)心，都是虛的。”

事實(shí)上，廣州本地的市場人士的共識也是，廣州市場會基本平穩(wěn)。“（哄抬房價(jià)），也就說說而已。一旦想賣，你能信業(yè)主群里面的話？想賣的都會隨行就市的。現(xiàn)在要做的事就加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，增加市場數(shù)據(jù)披露的透明度，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，防止各方過度炒作。”長期觀察廣州樓市的黃林認(rèn)為。

廣州中原研究發(fā)展部在最新的一份報(bào)告中也指出，“廣州樓市整體基本面持續(xù)向好，未來更多買家將能夠獲得購房資格。目前買家入市熱情居高不下，無論是帶看量還是新增客戶數(shù)量均呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢。”2021年廣州市場可能先迎接一波“小陽春”，預(yù)計(jì)月度成交有望維持在11000宗以上的高位，超過2020年水平，價(jià)格則微幅上調(diào)或保持平穩(wěn)為主。