業績光環褪去：中小房企頻繁更換職業經理人 背后的困境與變局

2020年-2021年的年關，房企挺難。

2020年下半年以來，房地產融資三道紅線與房地產信貸端的“三道紅線”相繼出臺，行業高周轉模式在去杠桿背景下驟然生變。

一個信號是：年關將至，職業經理人離職潮涌，且集中于中小房企。2020年最后一周，連續有多家中小房企的職業經理人離職：包括領地集團（06999.HK）總裁許曉軍，彰泰集團董事長兼總裁張巧龍，還有龍光集團執行董事兼執行副總裁吳劍、實地集團總裁劉森峰以及三巽集團總裁王本龍等。

從這幾家房企的現狀可見，“三道紅線”壓力是存在的，更為現實的是，小房企的營銷壓力不小。2020年，受到疫情的影響，四五線城市樓市去化不力，而中小房企的項目布局比較多在這些區域。過往職業經理人帶動企業攀登業績高峰的日子，或許一去不復返。

正如2020年10月，萬科集團董事會主席郁亮所指出，房地產行業到了管理紅利時代時，將回歸成一個普通行業。

中小房企洗牌加劇

職業經理人離職，其實是近兩年房地產行業常態。此前，業內最為典型的職業經理人案例，是陳凱在2012年陽光城只有20億年銷售規模的時候加盟，用三年時間把這家真正意義上的小房企帶到了200億規模，實現規模10倍增長。

陳凱并非個案，在市場好的時候，房企的職業經理人圈內不斷傳出高額年終獎、通過跟投實現財務自由等傳聞。前述職業經理人如劉森峰是業內知名度較高的，他們有一個共同的特點就是，從碧桂園等知名房企跳槽至小房企，反映出這些小房企創始人做大企業的企圖。而地產市場出現巨變后，人員流動也在所難免。

從小房企管理層人員的不穩定，可以看出行業震蕩在加劇。克而瑞數據顯示，過去十年樣本城市投資性需求占比變化，除了南通、徐州和佛山投資需求上升，長沙持平之外，大部分城市均出現不同程度的下降。一線城市中北京純投資占比29%，較3年前下降6%；投資兼自住占比19%，較3年前降低9%，整體而言，投資性需求降低了15%。

隨著城市分化加劇，小房企面臨的不確定因素更多了：價格波動、城市供求變化、操盤權益下降等。

從2020年新增貨值集中度也可以看出,TOP30房企仍然占據了72%，TOP50之外的房企新增貨值只占據全行業的13%左右。

禹洲地產副總裁張巖分析認為，城市的戰略布局會直接影響到公司營銷情況。從禹洲地產自身來看，今年已實現千億規模，會選擇繼續聚焦深耕目前所布局的一、二線核心城市群(大灣區、長三角、海西、成渝、華中、環渤海等的核心城市群)，持續聚焦利潤與風險控制，穩健發展。

這一波市場周期調整下來，房企將面臨新一輪洗牌。另一名研究機構業內人士指出，2018、2019、2020年這三年，為了避免和優勢品牌房企在一、二線優質核心城市正面拼產品力、營銷力，很多中小型房企選擇下沉到競爭性相對較弱四、五線城市。而2020年受疫情影響，四、五線大部分地區出現市場嚴重下行、去化困難的局面。“實際上，容易拿到的地塊，后期都不太好去化”，而那些艱難搶到的地塊，后期都基本順風順水。

上述人士指出，每個企業選擇不同，有的選擇先難后易，有的選擇先易后難。這一輪調整不僅僅是中小房企，銷售規模早已過千億的藍光發展、中梁等，此前在四、五線城市布局較多者，也在去化困難的路上艱難維持。三道紅線之下，大部分房企都意識到高周轉、高負債不可持續，目前尚在依靠高周轉、高負債發展的企業，其困境與調整或才剛剛開始。

職業經理人困境

一直以來，在房地產行業，職業經理人的職責被看作是輔助創始人，把企業銷售規模提升一個臺階的“工具人”。

2018年之前，房企普遍面臨做大規模、高負債、高周轉的問題，這個時候職業經理人發揮著舉足輕重的作用。

從2018年到2020年，政策面啟動“房住不炒”，去杠桿苗頭也隨之出現。進入2021年，行業收緊的確定性進一步顯現：三道紅線落地、“房住不炒”已成長效機制。

在這樣的宏觀背景下，職業經理人不再有市場紅利，不得不從管理上要利潤空間，這對職業經理人的資源、管理能力等都是嚴酷的考驗。

這期間，房企資金壓力也隨之驟升。克而瑞數據顯示，2018年-2020年房企信用債違約金額從80億元左右飆升到將近240億元。

高地價下的蝴蝶效應開始出現。高虧損風險地塊出現在一線和四五線城市，這其中不乏中小型房企身影。比如在上海，2020年7月31日，金隅地產上海公司以總價69.2億元、溢價率38%斬獲上海市楊浦區江浦社區R-09號住宅地塊，樓面價8.58萬元/平方米，周邊在售房價約為11萬元/平方米，這幅地塊的地價房價比（簡稱“地房比”）達到了0.78，在大多數業內人士看來，地塊有虧損風險。實際上，一名業內人士曾透露，目前上海在售的項目大約有40%是有虧損風險的。

相比之下，一些知名度不如金隅地產的房企在熱點城市拿地的地房比更高，風險更高。比如在成都，2020年2月份，華興地產拿下成都雙流區協和街道一幅宅地，總價11.77億元、溢價率48.6%，樓面價1.37萬元/平方米，周邊在售房源單價約1.63萬元/平方米，這幅地塊的地房比達到了0.84；在寧波，龍光地產拿了一幅地房比為0.83的地塊。

2020年，四五線城市市場下行明顯，此前布局四五線城市的房企并不在少數。面對土地紅利的消逝，職業經理人的困惑接踵而至。一名曾經在TOP3房企工作10年之久的地產老兵張亮（化名），先后加盟多家中小房企。2020年，其在一家業內排名150名左右的房企擔任副總裁一職半年之后，黯然離職。張亮對21世紀經濟報道記者坦承，業績驅動下，公司實控人對業績的訴求非常明確，但自己到任前，公司拿地多數分布于中部的河南與西南的云南兩省，在2020年，這兩個省份的項目相比長三角區域與大灣區區域，營銷渠道更窄，加上前期拿地成本的管控問題，在疫情與限購、限價影響下，項目利潤出現較大波動。

行業變局下，職業經理人何去何從？一名職業經理人認為，平臺與人是相互成就的，從自身的選擇角度來看，如果選擇了一家戰略正確的企業，那么職業生涯也會很順利，反之，則是給自己選擇了艱難的末路。日前，劉森峰在朋友圈透露其將選擇創業。三道紅線壓力下，更多的職業經理人，或許還奔波在為企業快速轉“綠”的路上。