2020年廣深樓市同現“翹尾行情” 土地供應有望持續放量

      接連受到政策嚴控的房地產市場，在“三道紅線”“房貸紅線”新規落定之后逐漸步入平穩發展的時期。這沒有澆滅高能級城市的市場熱情，粵港澳大灣區的龍頭城市廣州、深圳在歲末新年均走出了“風景這邊獨好”的行情。

灣區“雙雄”所處的環境不盡相同，但均醞釀了足夠推升樓市上行的動能。深圳商品房供應量一直處于低位，盡管在2020年“715”新政出臺之后曾短暫縮量，但價格堅挺，調控之后一手房成交依然火爆，二手至今也已逐漸走出調控的影響；廣州樓市則是在平穩兩年多之后，城市價值再被發掘，市場步入上升通道。

需要強調的是，兩座城市整體均呈現出量價齊升的態勢，但廣州、深圳未來的政策走向或將走向分化。共同點是，在供給端，廣州、深圳的土地供應都持續放量；在需求端，廣州購房者鮮用“高杠桿”，炒作情緒較弱，市場整體平穩為主；而深圳資金流動密集，民間炒作氛圍較濃，存在進一步加碼調控的可能性。

在分化中走高

“冰火交加”，用在廣深樓市最近的行情走勢上再合適不過。

從數據面上來看，廣深樓市在成交價與成交量上都呈現出上揚的趨勢。據中國房價行情網數據統計，2020年最后一個月，深圳錄得平均單價為87957元/平方米，同比上漲34.23%；廣州平均單價為39851元/平方米，同比上漲11.55%。

價格上漲的同時，成交量更屢創紀錄。公開數據顯示，2020年12月廣州新房成交達到17243套，創單月成交量新高；中原地產的數據顯示，深圳2020年11月、12月兩個月的成交量均創下年內新高，其中11月成交量為6296套，同比上升至97.0%，創下了自2016年1月以來近5年的新高；12月成交量為5219套，雖環比下降17.1%，仍為年內次高。

盡管供需兩旺，但在城市內部，“分化”依然是當下的主流。

21世紀經濟報道采訪多位廣州、深圳的市場觀察人士、中介人士與購房者，從他們所反映的情況來看，市場冷熱不均的情況十分明顯。廣州是黃埔、南沙等熱點片區動力十足；深圳則是一手“打新熱”持續，二手“天價豪宅盤”出手較難，剛需客較多的片區例如坂田等，成交則逐漸回復至調控前狀態。

據克而瑞數據顯示，廣州2020年全年一手成交價漲幅前二分別是南沙與黃埔，其中南沙錄得成交均價為26622元/平方米，漲幅為24.46%；黃埔錄得30217元/平方米的成交價，漲幅為17.9%；與之相對，白云、增城全年均價則呈現下跌的趨勢，跌幅分別為4.72%、2.73%。

在二手房方面，廣州熱點片區同樣熱情高漲。天河車陂片區的中介小劉近期忙著收房，但市場依然供不應求， “有客戶，沒盤。”

與廣州相比，深圳的市場情況更加特殊。由于深圳一手市場上一二手價格存在倒掛，故而導致大量的購房者潛伏于各大新盤“打新”，深圳近期樓盤“開盤即秒光”的情形屢見不鮮。

據中原地產監測的數據，2020年12月，深圳22個開盤的住宅項目中，有7個日光盤，新房整體開盤去化情況較好。

二手方面則存在較為明顯的分水嶺，剛需客較多、房屋總價較低的龍崗片區成交暢旺，老牌豪宅片區南山、福田則較為平淡。中原地產的數據顯示，截止到2020年12月30日，龍崗成交量依然位居首位，成交套數為2171套，占全市成交的33.0%。

李念是深圳布吉片區的中介，他告訴21世紀經濟報道，“好賣，我在布吉接觸的大部分是剛需客，200-600萬的客戶群體市場上可選擇的房源特別少，我找房子找到心碎。以前帶客戶都會對比個兩三套，現在沒得對比，一個小區可能就看一兩套房子。”

另一名中介林翔所在的深圳坂田片區同樣剛需客聚集，他的感受是，“很不錯，個別社區已經恢復到‘715’以前的月成交量了，也沒什么市場價的房源可供客戶篩選的，每成交一套總價還是創新高。”

并非所有人都如李念他們一般幸運，更多的中介還為開不出單而煩惱。一名南山后海豪宅片區的店東指出，“我的感覺就是，市場不好。從去年12月1日到現在，我們店沒有開出一張單。”

后市走向何方？

廣州、深圳本輪樓市上行，與宏觀環境有著密切的聯系。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者分析稱，2020年受到疫情的沖擊比較大，市場對樓市有所預期疊加央行表態貨幣政策不急轉彎，都對市場情緒有一定的提振作用。

此番背景下，廣深雙城成交量創下樓市新高也在意料之中。不過，需要強調的是，廣州、深圳目前無論是供應端或者需求端，所面對的微觀環境和調控壓力全然不同，這也將左右兩座城市后續的政策走向。

從供應端來看，廣州的供應量向來較為充足。克而瑞的數據顯示，2020年，廣州共出讓經營性用地146宗，同比增長62.22%；獲得土地出讓金2465億元，同比上漲46.63%。從商品房供應來看，廣州也不存在“庫存量低”的情形。

中原地產的數據顯示，從整體市場情況來看，2020年12月，廣州一手房供應帶動庫存面積提升至近一年高位；但由于下半年以來整體成交猛增，最新消化周期已降低至7.8個月，廣州新房整體呈現“快推快銷”狀態。

與廣州相比，盡管深圳在土地供應端也在持續發力，但受限于實際條件，商品房庫存量也常年處于較低的區間。樂有家研究中心監測顯示，截止到2020年12月31日，深圳一手住宅庫存面積312.8萬平方米。當前深圳一手住宅去化周期為6.6個月，仍處于較低水平。

深圳這種“供不應求”的狀態將購房者情緒維持在高燒狀態，市場也存在濃郁的“炒作”氛圍，代持、高杠桿之風依然存在，深圳未來依然可能進一步加碼調控。

2020年11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡在接受采訪時也表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

時至今日，“綜合調控政策”是否落地依然不明朗，但深圳對購房資金的管控越趨嚴格。一名深圳四大行的貸款專員指出，“目前批貸方面的確嚴格一些，不過如果首套房的首付款不是貸款來的，不會太苛刻。”

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁也建言，官方可針對樓市里面出現的新情況做一個“補漏洞”的行為，但針對需求側的壓制，是一種揚湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側加大供應，目前深圳的做法已經看到了這個趨勢，深圳在未來的“十四五”期間，土地供應以及相關聯的住房供應都會明顯拉伸。

深圳市住房和建設局1月11日發布《深圳2020年度房地產管理工作數據盤點》，數據顯示，2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

與之相對，廣州市場則顯得較為理性，李宇嘉指出，廣州樓市整體平穩，只是個別區域有點漲，現在不太可能再去出調控政策。廣州克而瑞首席分析師肖文曉也認為，“政府已經（對哄抬房價）給了反饋，沒有出調控政策的必要。官方要做的就是穩定市場供求關系，防止有關各方過度炒作。”