2020年の広深不動(dòng)産市場(chǎng)と同じ「尾行相場(chǎng)」の土地供給は継続的に拡大される見(jiàn)込みです。

政策が厳しい不動(dòng)産市場(chǎng)が相次いでおり、「三道の赤い糸」「住宅ローンの赤い糸」という新規(guī)定が決まってから、だんだん安定した発展の時(shí)期に入りました。これは高レベルの都市の市場(chǎng)意欲を失わず、広東港澳大灣區(qū)の先導(dǎo)都市である広州、深センは年末年始に「景色はここだけがいい」という相場(chǎng)を出てきました。

灣區(qū)の「雙雄」の置かれている環(huán)境は違っていますが、いずれも不動(dòng)産市場(chǎng)を押し上げるのに十分な運(yùn)動(dòng)エネルギーを備えています。深センの商品の部屋の供給量はずっと低位にあります。2020年に「715」の新政が登場(chǎng)した後、一時(shí)的に縮小されましたが、価格は堅(jiān)調(diào)で、コントロールした後、手の部屋が成約するのは依然として盛んで、中古は今も次第にコントロールの影響を出てきました。

強(qiáng)調(diào)したいのは、両都市の全體的な価格が一斉に上昇する態(tài)勢(shì)を示しているが、広州、深センの將來(lái)的な政策の方向性や分化に向かうだろう。共通點(diǎn)は、供給先では、広州、深センの土地供給が持続的に放流されています。需要先では、広州の住宅購(gòu)入者は新鮮に「高レバー」を使っています。

分化の中で高く歩く

「氷火交加」は、広深樓市の最近の相場(chǎng)にあてはまる。

データの面から見(jiàn)ると、広深不動(dòng)産市場(chǎng)は成約価格と成約量の両方で上昇傾向にあります。中國(guó)の住宅価格相場(chǎng)ネットのデータによると、2020年最後の月に、深センの平均単価は87957元/平方メートルで、同34.23%上昇した。広州の平均単価は39851元/平方メートルで、同11.55%上昇した。

価格の上昇とともに、出來(lái)高が記録的に多いです。公開(kāi)データによると、2020年12月の広州新房の売上高は17243セットとなり、月間の出來(lái)高を記録した。中原不動(dòng)産のデータによると、深センは2020年11月、12月の2ヶ月の出來(lái)高はいずれも年內(nèi)の最高を記録した。その中、11月の出來(lái)高は6296セットで、前年同期比97.0%まで上昇し、2016年1月以來(lái)5年ぶりの最高を更新した。12月の出來(lái)高は5219%となった。は、まだ年內(nèi)の高さです。

需給は盛んだが、都市部ではまだ「分化」が主流だ。

21世紀(jì)の経済報(bào)道は多くの広州、深センの市場(chǎng)観察人、仲介人と住宅購(gòu)入者を取材しました。彼らが反映している狀況から見(jiàn)ると、市場(chǎng)の冷熱が一様でない狀況は明らかです。広州は黃埔、南沙などのホットスポットエリアの動(dòng)力が十分です。深センは「新熱打ち」が続いています。中古の「天価豪邸盤(pán)」は手を出すのが難しいです。お客さんが多いエリア、例えば坂田などが必要です。成約すれば徐々にコントロール前の狀態(tài)に戻ります。

グラムの瑞データによると、広州の2020年通年の取引価格の上昇幅の前の2つは南沙と黃埔で、その中の南沙記録の成約平均価格は26622元/平方メートルで、上昇幅は24.46%で、黃埔は30217元/平方メートルの成約価格を記録して、上昇幅は17.9%です。これに対して、白雲(yún)、増城の通年平均価格は下落の傾向を示して、それぞれ4.723%の下げ幅があります。

中古住宅についても、広州のホットスポットエリアは同様に盛り上がっています。天河車(chē)附片區(qū)の仲介劉さんは最近部屋の受取に忙しいですが、市場(chǎng)は相変わらず供給が需要に追いつかないです。

広州に比べて、深センの市場(chǎng)狀況はもっと特殊です。深センは市場(chǎng)上の中古価格が逆さまになっているため、大量の住宅購(gòu)入者が各大型新盤(pán)の「再生」に潛伏している。深センでは最近、不動(dòng)産の「取引開(kāi)始＝秒光」の狀況が後を絶たない。

中原の不動(dòng)産モニタリングのデータによると、2020年12月、深センの22の住宅プロジェクトのうち、7日間の光ディスクがあり、新築住宅の全體的な取引が進(jìn)んでいるということです。

中古の方面は比較的に明らかな分水嶺が存在して、ちょうど客を必要としてわりに多くて、家屋の総価格の比較的に低い竜崗區(qū)の成約は盛んに行われて、老舗の豪邸の片山、福田は比較的に平板です。中原の不動(dòng)産データによると、2020年12月30日現(xiàn)在、龍崗の取引量は依然として首位を占めており、成約枠は2171セットで、全市の成約率の33.0%を占めている。

李念は深圳布吉片區(qū)の仲介者で、彼は21世紀(jì)の経済報(bào)道を教えてくれました。以前はお客さんを連れて二、三セットを比べていましたが、今は比べられません。一つの団地は一つや二つの家を見(jiàn)ているかもしれません。」

もう一人の仲介林翔さんがいる深圳坂田區(qū)も需要客が集まったばかりで、彼の感じは「とてもいいです。一部のコミュニティーはもう『715』以前の月間取引量に回復(fù)しました。市場(chǎng)価格の不動(dòng)産源もないので、お客さんに選別してもらえます。成約セットによってトータル価格はまだ革新的です。」

すべての人が李念さんたちのように運(yùn)がいいというわけではないですが、多くの仲介者はまだ注文がつかないことに悩んでいます。南山後海の豪快な住宅街の店先は「市場(chǎng)が良くないという感じです。去年の12月1日から今まで、私達(dá)の店は一枚の注文を出していませんでした。

後の市はどこに行きますか？

広州、深セン本船不動(dòng)産市場(chǎng)は、マクロ環(huán)境と密接な関係があります。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、2020年には疫病の影響が比較的大きいと分析し、市場(chǎng)は不動(dòng)産市場(chǎng)に対して中央銀行を重ね合わせて貨幣政策を表明することが期待されています。

このような背景の下で、広さと深さの雙城の成約量は不動(dòng)産市場(chǎng)の新高を作りました。しかし、強(qiáng)調(diào)しなければならないのは、広州、深センは現(xiàn)在供給側(cè)あるいは需要側(cè)であるのに関わらず、直面するミクロ環(huán)境とコントロール圧力は全く違っています。これも両都市の後続の政策の行方を左右します。

供給側(cè)から見(jiàn)ると、広州の供給量は従來(lái)より十分です。クリス瑞のデータによると、2020年には広州から出譲した経営用地は146宗で、同62.22%伸びた。土地譲渡金は2465億元で、同46.63%上昇した。商品室の供給から見(jiàn)て、広州にも「在庫(kù)量が低い」という狀況はありません。

中原不動(dòng)産のデータによると、全體の市場(chǎng)狀況から見(jiàn)て、2020年12月に、広州の不動(dòng)産の供給は在庫(kù)面積を一年近くの高位に引き上げたが、下半期以來(lái)の全體の成約が急増したため、最新の消化サイクルは7.8ヶ月まで減少し、広州新房全體は「快速販売」の狀態(tài)を呈している。

広州に比べて、深センは土地供給の面でも力を入れ続けていますが、実際の條件に限られ、商品の在庫(kù)量も常に低い區(qū)間にあります。楽有家研究センターの監(jiān)視測(cè)定によると、2020年12月31日現(xiàn)在、深センの住宅在庫(kù)面積は312.8萬(wàn)平方メートルである。現(xiàn)在の深圳の住宅化のサイクルは6.6ヶ月で、まだ低い水準(zhǔn)にあります。

深センのこのような「供給が需要に追いつかない」?fàn)顟B(tài)は住宅購(gòu)入者の情緒を高熱狀態(tài)に維持し、市場(chǎng)にも濃厚な「炒作」の雰囲気があり、代持、高てこの風(fēng)は依然として存在し、深センの未來(lái)は依然としてさらなる需要増のコントロールが可能である。

2020年11月30日、深セン市住宅と建設(shè)局の張學(xué)凡局長(zhǎng)は取材に対し、現(xiàn)在の中古住宅価格の下落やメディアが反映する不動(dòng)産投機(jī)などの狀況について、政府部門(mén)は総合的な規(guī)制政策を検討しており、市場(chǎng)の投機(jī)的な投機(jī)行為に斷固として打撃を與えると表明した。

今でも「総合規(guī)制政策」が著地するかどうかは不明だが、深センでは住宅購(gòu)入資金の管理が厳しくなっている。深センの4大銀行の融資擔(dān)當(dāng)者は「確かに厳しいが、最初のスイートルームの頭金はローンではなく、あまり厳しくない」と指摘しています。

中國(guó)の都市経済専門(mén)家委員會(huì)の宋丁副主任も、政府は不動(dòng)産市場(chǎng)に出現(xiàn)した新たな狀況に対して「抜け穴を補(bǔ)う」という行為を行うことができますが、需要側(cè)の弾圧に対しては、一種の揚(yáng)げ足止湯の方法であり、深センの根本は供給側(cè)から供給を増やすことです。供給及び関連住宅の供給は明らかに伸びます。

深セン市住宅建設(shè)局は1月11日、「深セン2020年度不動(dòng)産管理業(yè)務(wù)データ棚卸」を発表した。データによると、2020年に深セン市はさらに商品住宅の建設(shè)力を強(qiáng)化し、新たに著工した商品住宅の建築面積は1236萬(wàn)平方メートルで、これまでの最高値は160%増加した。商品住宅用地は227.53ヘクタールを供給し、2020年度実施計(jì)畫(huà)の182%を達(dá)成した。

それに対して、広州市場(chǎng)は比較的理性的に見(jiàn)えます。李宇嘉さんは広州の不動(dòng)産市場(chǎng)は全體的に安定しています。ただ一部の地域が値上がりしています。広州克而瑞首席アナリストの肖文暁も、「政府はすでに（住宅価格の高騰に対して）フィードバックしており、規(guī)制政策の必要はない。政府がやるべきことは、市場(chǎng)の需給関係を安定させ、関係者が過(guò)度に投機(jī)することを防止することです。

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