上海土地市場(chǎng) 開(kāi)閘“放水”同比翻番，2020年一二手均創(chuàng)4年新高

“33平方米、1984年的‘老破小’、成交價(jià)655萬(wàn)”，近幾日，上海浦東梅園三街坊一套房源的相關(guān)數(shù)據(jù)，在不少中介客戶(hù)群里炸鍋了。這套房源單價(jià)超過(guò)19萬(wàn)元/平方米，堪比上海二手房標(biāo)桿區(qū)域徐家匯的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

相比2018年、2019年年底樓市的冷清，2020年底的上海，一二手房的成交爆發(fā)了。

上海中原數(shù)據(jù)顯示，2020年12月上海樓市成交翹尾收官。上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年內(nèi)交易新高。

2020年12月，上海二手房成交創(chuàng)下3.9萬(wàn)套的新高，這也是自2016年以來(lái)的新高。學(xué)區(qū)房出現(xiàn)普漲，甚至涌現(xiàn)半年暴漲60%的個(gè)案。

綜合房企人士分析，自從2016年上海以“325”新政開(kāi)啟全方位調(diào)控之后，市場(chǎng)調(diào)整3年，伴隨貨幣流動(dòng)性寬松，2020年上半年開(kāi)始進(jìn)入復(fù)蘇過(guò)程。7月份多個(gè)豪宅認(rèn)籌火爆，市中心出現(xiàn)一二手房倒掛，上海舊改涉及3萬(wàn)戶(hù)左右家庭，進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)熱度，尤其是學(xué)區(qū)房政策變化引發(fā)二手房暴漲。

二手房“賣(mài)空”

上海供應(yīng)再度開(kāi)閘，2020年12月份成交一路攀升，尤其是最后一周，成交量攀升至43萬(wàn)平方米，創(chuàng)下3年來(lái)周度交易新高紀(jì)錄。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，周度銷(xiāo)售前十榜單上出現(xiàn)6個(gè)項(xiàng)目簽約超百套，這也是歷史上少見(jiàn)的現(xiàn)象。從市場(chǎng)成交來(lái)看，剛需、剛改成為絕對(duì)主力，并且多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)日光。

“賣(mài)空”，是一線中介人員對(duì)近期上海二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)定位，一旦有房源出來(lái)，很快就賣(mài)掉，更多的小區(qū)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況，業(yè)主們并沒(méi)有把房源掛出，只是一直在詢(xún)價(jià)。

“看客戶(hù)多少，一套房子看房的人多基本上都會(huì)跳價(jià)，如果不跳價(jià)則首付多的客戶(hù)就能被房東優(yōu)先選中?！币幻薪槿藛T說(shuō)，跳價(jià)也沒(méi)有2016年的時(shí)候夸張，基本都是5萬(wàn)、10萬(wàn)。整體而言，房東的心態(tài)有變動(dòng)，待價(jià)而沽的情緒高漲。

基于2020年12月成交項(xiàng)目都聚焦在中低價(jià)位產(chǎn)品，因此全市新房均價(jià)變動(dòng)不大，為51941元/平方米，環(huán)比下跌1.7%。同時(shí)，這一均價(jià)也創(chuàng)下2020年價(jià)格新低。

而學(xué)區(qū)房則是上海二手房市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年1月-11月學(xué)區(qū)房成交量58912套，占整體20%，同比上漲15%。2020年最后3個(gè)月，二手房成交從2.8萬(wàn)套一路飆升到3.2萬(wàn)套、3.8萬(wàn)套。相比2015年底的4.2萬(wàn)套高位相去不遠(yuǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合采訪多家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，上海新建公辦一貫制學(xué)校對(duì)口的小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅明顯，最高已經(jīng)超過(guò)56%。一個(gè)張江板塊的小區(qū)，房?jī)r(jià)2020年的漲幅接近60%，從2019年的成交價(jià)格8萬(wàn)多，直接飆升到成交價(jià)13萬(wàn)多，目前的掛牌價(jià)已經(jīng)超過(guò)14萬(wàn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海目前可售二手房源只有1000多套，包括總價(jià)600萬(wàn)元-1000萬(wàn)元的十年內(nèi)的次新房。

高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超對(duì)2021年的上海住宅市場(chǎng)仍然看好，他認(rèn)為，與2015年、2016年行情相比，2020年下半年開(kāi)始這一輪樓市上漲主要還是大眾的投資渠道問(wèn)題，大部分人投資專(zhuān)業(yè)能力有限，如果拉長(zhǎng)周期看，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的回報(bào)不低于股票、基金，因此大部分人還是選擇買(mǎi)房。

土地行情爆發(fā)

回看2015年、2016年上海二手房市場(chǎng)都是翹尾收官，2020年也是如此。一手房中低價(jià)位的推盤(pán)量較大，所以一手房上漲沒(méi)有二手房明顯。學(xué)區(qū)房這一波行情的帶動(dòng)，則引發(fā)大眾對(duì)2021年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，購(gòu)房者預(yù)期對(duì)年底市場(chǎng)起到了推波助瀾的作用，多家機(jī)構(gòu)報(bào)告指向房?jī)r(jià)上漲，比如中科院預(yù)計(jì)上海今年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲5%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)盤(pán)點(diǎn)2020年上海土地市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，全年宅地出讓金額與2019年相比幾乎翻番。上海共成交187宗經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓金總額2583.5億元，較2019年全年上漲59.4%；其中商品住宅用地成交92宗，土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%。

2020年1-11月，上海商品住宅用地建筑面積1238.24萬(wàn)平方米，已超越2019年全年土地成交規(guī)模，同比增長(zhǎng)45.1%，熱門(mén)區(qū)域樓面價(jià)也有明顯上漲。

疫情穩(wěn)定后，上海階段性放松土拍政策（取消自持要求、放寬參拍房企數(shù)量限制等)），令更多外來(lái)房企有機(jī)會(huì)參拍，多個(gè)板塊樓面價(jià)創(chuàng)出新高。即使“三道紅線”政策之后，土地市場(chǎng)熱度也未見(jiàn)明顯下滑。

充足的供應(yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)。2020年12月供應(yīng)補(bǔ)量明顯，當(dāng)月入市項(xiàng)目達(dá)到44個(gè)，入市面積為135.1萬(wàn)平方米，而上次單月超過(guò)130萬(wàn)平方米還要回溯到2015年10月。從入市項(xiàng)目空間分布來(lái)看，主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統(tǒng)剛需和剛改首選地。

此外，斷檔的豪宅項(xiàng)目在2020年年底也有少量“補(bǔ)倉(cāng)”。但熱盤(pán)的認(rèn)籌率仍居高不下，甚至出現(xiàn)認(rèn)籌超過(guò)1000%的樓盤(pán)。

盧文曦指出，年末的翹尾收官進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，今年1、2月份是市場(chǎng)淡季，后續(xù)交投會(huì)出現(xiàn)回落，但可以為3、4月份的小陽(yáng)春蓄勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海二手房市場(chǎng)回暖是多因素交集、共振的結(jié)果。2020年，新房市場(chǎng)復(fù)蘇步伐較快，個(gè)別月份入市樓盤(pán)多達(dá)40多個(gè)。新房與二手房市場(chǎng)往往出現(xiàn)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，“不少購(gòu)房者出于改善考慮，需要置換，把原來(lái)的房子拋掉，所以二手房掛牌量充足、穩(wěn)定，這為市場(chǎng)交易奠定了基礎(chǔ)?！?/p>

從需求端來(lái)看，穩(wěn)步推進(jìn)的舊改從某種程度上增加了購(gòu)房需求。2020年，上海舊改涉及居民破3萬(wàn)戶(hù)，部分選擇貨幣安置的居民，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房源?！笆袌?chǎng)預(yù)期已經(jīng)恢復(fù)，原先觀望的購(gòu)房者，開(kāi)始積極加入看房、購(gòu)房的隊(duì)伍?！北R文曦認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的暖意有可能繼續(xù)保持。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上海這一輪樓市漲幅與2016年的情況有很多不同之處，更多體現(xiàn)為壓抑需求的釋放，那么需求獲得釋放之后，上海樓市走勢(shì)如何？

同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，2020年上海土地成交翻番，按照目前上海房企從拿地到首開(kāi)間隔一般在1年左右測(cè)算，2020年宅地放量必然帶動(dòng)2021年住宅供應(yīng)走高。據(jù)同策研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1-4月取證項(xiàng)目約108個(gè)，供應(yīng)充足。

值得一提的是，上海政府也關(guān)注到了二手房市場(chǎng)的熱度，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的通知》，從2020年12月15日起，二手房交易新增房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)“虛假房源”等違規(guī)現(xiàn)象。