“狙擊”學(xué)區(qū)房：北京樓市的暗流與涌動(dòng)

     今年1月下旬以來(lái)，北京樓市調(diào)控的節(jié)奏提速，調(diào)控鼓點(diǎn)急促有力。

1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨委書(shū)記、主任王飛表示，北京市住建委將加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機(jī)炒作。

1月30日，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同期，市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。一些主要中介機(jī)構(gòu)于近期簽署承諾書(shū)，降低熱點(diǎn)區(qū)域看房頻次，不參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的金融活動(dòng)等。

2月2日，北京市多部門發(fā)文，對(duì)租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。

與以往的一攬子調(diào)控政策不同，這輪調(diào)控指向明確，條款細(xì)致，具有極強(qiáng)的可操作性。從內(nèi)容上看，租賃和二手房成為調(diào)控的重點(diǎn)。如果說(shuō)對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控是政策修補(bǔ)，對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)控則著眼于當(dāng)下的市場(chǎng)熱點(diǎn)。

1月以來(lái)，北京二手房交易繼續(xù)維持高水平，部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房交易更是出現(xiàn)非理性升溫，并一度引發(fā)市場(chǎng)情緒的恐慌。有行業(yè)資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，中介機(jī)構(gòu)在承諾書(shū)中提及的“熱點(diǎn)區(qū)域”，即是指海淀區(qū)的部分學(xué)區(qū)房。此前監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的約談中，也將學(xué)區(qū)房作為一項(xiàng)重點(diǎn)。

有分析人士指出，北京市“狙擊”學(xué)區(qū)房的背后，是市場(chǎng)在連續(xù)多年筑底后的升溫暗流。在一線樓市整體升溫的大背景下，一些需求正蠢蠢欲動(dòng)。

學(xué)區(qū)房再“驚魂”

西城、海淀二區(qū)是公認(rèn)的北京教育“高地”。2020年5月，西城區(qū)宣布自當(dāng)年7月31日起實(shí)施多校劃片，此舉也一度引發(fā)了西城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易熱潮。此后，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房降溫，不少家長(zhǎng)“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”到學(xué)位更為充足的海淀。

在海淀區(qū)的蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于對(duì)應(yīng)“一流一類”的中關(guān)村三小，且戶型小、總價(jià)相對(duì)不高，過(guò)去一年多來(lái)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例，在2019年年中，該戶型的單價(jià)約為14萬(wàn)元左右，一年后就漲到了15萬(wàn)元以上。今年以來(lái)，同樣的房源單價(jià)升至16萬(wàn)元以上，相當(dāng)于總價(jià)累計(jì)上漲了100萬(wàn)左右。但由于極為搶手，目前該小區(qū)的可售房源已經(jīng)不多。

該經(jīng)紀(jì)人表示，海淀區(qū)的一些熱門學(xué)區(qū)，近期確有“一夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)、30萬(wàn)”的現(xiàn)象，但只限于個(gè)別房源。多數(shù)業(yè)主不會(huì)將價(jià)格上調(diào)得過(guò)高，因?yàn)殡m然帶看量很大，但購(gòu)房者也會(huì)評(píng)估性價(jià)比。

即便如此，房?jī)r(jià)跳漲帶來(lái)的漣漪仍然蔓延開(kāi)來(lái)。在朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的業(yè)主群里，一段被編輯過(guò)的視頻聲稱，經(jīng)過(guò)幾年的橫盤期，各種利好因素將促使北京房?jī)r(jià)上漲。該視頻展示了北京各區(qū)域去年以來(lái)的房?jī)r(jià)變化（數(shù)據(jù)出處不明），其中便包括海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

這類視頻的權(quán)威性存疑，但現(xiàn)實(shí)是，經(jīng)過(guò)幾年的嚴(yán)厲調(diào)控，北京房?jī)r(jià)的確經(jīng)歷了3年多的“橫盤期”。在這一時(shí)點(diǎn)上，房?jī)r(jià)上漲的邏輯看上去容易讓人相信。

為做好預(yù)期管理，北京市區(qū)住建部門在1月以來(lái)多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章”。

與此同時(shí)，鏈家、貝殼等APP也撤下了各個(gè)小區(qū)房源的歷史成交信息，其中便包括每套房源的交易價(jià)格。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，海淀區(qū)學(xué)區(qū)房的升溫，有著教育焦慮、抄底情緒、疫情導(dǎo)致出國(guó)教育受阻、庫(kù)存不足等因素的綜合影響。但同時(shí)，北京樓市整體交易持續(xù)升溫的背景也不可忽視。

官方數(shù)據(jù)顯示，2020年全市二手住宅成交16.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來(lái)最高。其中，去年12月的成交規(guī)模突破2萬(wàn)套。今年1月，北京二手房網(wǎng)簽17513套，雖有所回落，但仍然同比上漲了104%，仍屬于階段性高點(diǎn)。

朝陽(yáng)區(qū)雙井區(qū)域的一位經(jīng)紀(jì)人表示，2020年12月單月，其所在門店的成交量創(chuàng)下最近幾年的新高。一些非優(yōu)質(zhì)房源的成交周期也明顯縮短，且近期價(jià)格有小幅提升。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年12月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

政策高壓與觀望情緒

經(jīng)過(guò)三年多的橫盤期，北京樓市真的要反彈了嗎？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京樓市的升溫，是貨幣政策趨于中性的背景下，一線樓市整體升溫的一部分。但總體來(lái)看，北京市場(chǎng)熱度并不算高，全市成交量雖然一度處于2017年來(lái)的高位，但整體也只有2萬(wàn)套上下。同時(shí)，北京的成交熱度非常分化，除海淀等少數(shù)區(qū)域相對(duì)較熱外，其他區(qū)域大多屬于剛剛企穩(wěn)中。

梳理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年北京二手房交易量雖然達(dá)到階段性高點(diǎn)，但與2016年的27萬(wàn)套相比，仍有10萬(wàn)套左右的差距。多數(shù)分析人士認(rèn)為，這樣的成交量很難支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。

張大偉表示，北京樓市在去年四季度出現(xiàn)了抄底情緒，這不僅推動(dòng)成交量升溫，也導(dǎo)致一些區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上行。但此后，觀望情緒又開(kāi)始出現(xiàn)，并使得1月的交易量出現(xiàn)下滑。

“由于調(diào)控最嚴(yán)厲、購(gòu)房難度最大，北京樓市一直是一二線城市中最穩(wěn)定的市場(chǎng)。這種情況下，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)高溫。”張大偉認(rèn)為。

政策調(diào)控的作用的確不可忽視。早在1月20日，海淀房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛(ài)我家、麥田和中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)調(diào)，要杜絕炒作學(xué)區(qū)房概念，穩(wěn)定存量房交易市場(chǎng)秩序。該部門還檢查了各中介機(jī)構(gòu)在房源推廣及居間服務(wù)過(guò)程中，是否存在以“學(xué)區(qū)房”為由，哄抬房?jī)r(jià)、租金等違規(guī)行為。

據(jù)悉，在北京市區(qū)兩級(jí)住建部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)的巡查中，提出了“逢漲必查，逢炒必辦”的原則。并強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)日常巡查頻次，組織暗訪，對(duì)發(fā)現(xiàn)炒作的中介機(jī)構(gòu)及人員聯(lián)合處罰。

事實(shí)上，中介機(jī)構(gòu)提出的“降低熱點(diǎn)區(qū)域看房頻次”承諾，雖然有爭(zhēng)議，但也反映出監(jiān)管部門的調(diào)控決心。

“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等個(gè)人信貸資金流向樓市，也是北京在近期查處的重點(diǎn)。一位金融機(jī)構(gòu)中介人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，去年他曾幫不少人申請(qǐng)“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”，其中有大量客戶用來(lái)買房。但今年由于流程復(fù)雜，他的業(yè)務(wù)已明顯減少。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，作為有著重要風(fēng)向標(biāo)意義的城市，北京樓市將繼續(xù)享受調(diào)控的“重點(diǎn)照顧”，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性很低。

唯一的不確定因素在于新房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，隨著限競(jìng)房銷售的熱潮告一段落，2021年，不限價(jià)商品房將重新占據(jù)新房供應(yīng)的主流。雖然新房交易僅占北京市場(chǎng)的兩成，但正如限競(jìng)房曾一度平抑北京市場(chǎng)均價(jià)，這些不限價(jià)房源能否對(duì)整體市場(chǎng)帶來(lái)價(jià)格壓力，仍需進(jìn)一步觀察。