“狙擊”學區房：北京樓市的暗流與涌動

     今年1月下旬以來，北京樓市調控的節奏提速，調控鼓點急促有力。

1月25日，北京市住房和城鄉建設委員會黨委書記、主任王飛表示，北京市住建委將加強對長租企業的嚴厲監管，禁止企業形成資金池和租金貸。嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

1月30日，北京銀保監局嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

同期，市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構。一些主要中介機構于近期簽署承諾書，降低熱點區域看房頻次，不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動等。

2月2日，北京市多部門發文，對租賃企業行為進行規范。

與以往的一攬子調控政策不同，這輪調控指向明確，條款細致，具有極強的可操作性。從內容上看，租賃和二手房成為調控的重點。如果說對租賃市場的調控是政策修補，對于二手房市場的調控則著眼于當下的市場熱點。

1月以來，北京二手房交易繼續維持高水平，部分熱點學區房交易更是出現非理性升溫，并一度引發市場情緒的恐慌。有行業資深從業者向21世紀經濟報道表示，中介機構在承諾書中提及的“熱點區域”，即是指海淀區的部分學區房。此前監管機構對經紀公司的約談中，也將學區房作為一項重點。

有分析人士指出，北京市“狙擊”學區房的背后，是市場在連續多年筑底后的升溫暗流。在一線樓市整體升溫的大背景下，一些需求正蠢蠢欲動。

學區房再“驚魂”

西城、海淀二區是公認的北京教育“高地”。2020年5月，西城區宣布自當年7月31日起實施多校劃片，此舉也一度引發了西城區的學區房交易熱潮。此后，西城區的學區房降溫，不少家長“轉戰”到學位更為充足的海淀。

在海淀區的蜂鳥家園小區，一位房產經紀人告訴21世紀經濟報道，由于對應“一流一類”的中關村三小，且戶型小、總價相對不高，過去一年多來，該小區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例，在2019年年中，該戶型的單價約為14萬元左右，一年后就漲到了15萬元以上。今年以來，同樣的房源單價升至16萬元以上，相當于總價累計上漲了100萬左右。但由于極為搶手，目前該小區的可售房源已經不多。

該經紀人表示，海淀區的一些熱門學區，近期確有“一夜漲價20萬、30萬”的現象，但只限于個別房源。多數業主不會將價格上調得過高，因為雖然帶看量很大，但購房者也會評估性價比。

即便如此，房價跳漲帶來的漣漪仍然蔓延開來。在朝陽區某小區的業主群里，一段被編輯過的視頻聲稱，經過幾年的橫盤期，各種利好因素將促使北京房價上漲。該視頻展示了北京各區域去年以來的房價變化（數據出處不明），其中便包括海淀區的學區房價格。

這類視頻的權威性存疑，但現實是，經過幾年的嚴厲調控，北京房價的確經歷了3年多的“橫盤期”。在這一時點上，房價上漲的邏輯看上去容易讓人相信。

為做好預期管理，北京市區住建部門在1月以來多次約談和持續檢查房地產中介機構，強調“不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發布制造購房恐慌情緒的文章”。

與此同時，鏈家、貝殼等APP也撤下了各個小區房源的歷史成交信息，其中便包括每套房源的交易價格。

在多數業內人士看來，海淀區學區房的升溫，有著教育焦慮、抄底情緒、疫情導致出國教育受阻、庫存不足等因素的綜合影響。但同時，北京樓市整體交易持續升溫的背景也不可忽視。

官方數據顯示，2020年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。其中，去年12月的成交規模突破2萬套。今年1月，北京二手房網簽17513套，雖有所回落，但仍然同比上漲了104%，仍屬于階段性高點。

朝陽區雙井區域的一位經紀人表示，2020年12月單月，其所在門店的成交量創下最近幾年的新高。一些非優質房源的成交周期也明顯縮短，且近期價格有小幅提升。

根據國家統計局的數據，2020年12月，北京二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

政策高壓與觀望情緒

經過三年多的橫盤期，北京樓市真的要反彈了嗎？

中原地產首席分析師張大偉認為，北京樓市的升溫，是貨幣政策趨于中性的背景下，一線樓市整體升溫的一部分。但總體來看，北京市場熱度并不算高，全市成交量雖然一度處于2017年來的高位，但整體也只有2萬套上下。同時，北京的成交熱度非常分化，除海淀等少數區域相對較熱外，其他區域大多屬于剛剛企穩中。

梳理歷史數據發現，去年北京二手房交易量雖然達到階段性高點，但與2016年的27萬套相比，仍有10萬套左右的差距。多數分析人士認為，這樣的成交量很難支撐房價大幅上漲。

張大偉表示，北京樓市在去年四季度出現了抄底情緒，這不僅推動成交量升溫，也導致一些區域的房價出現上行。但此后，觀望情緒又開始出現，并使得1月的交易量出現下滑。

“由于調控最嚴厲、購房難度最大，北京樓市一直是一二線城市中最穩定的市場。這種情況下，市場不太可能出現高溫。”張大偉認為。

政策調控的作用的確不可忽視。早在1月20日，海淀房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構，并強調，要杜絕炒作學區房概念，穩定存量房交易市場秩序。該部門還檢查了各中介機構在房源推廣及居間服務過程中，是否存在以“學區房”為由，哄抬房價、租金等違規行為。

據悉，在北京市區兩級住建部門對中介機構的巡查中，提出了“逢漲必查，逢炒必辦”的原則。并強調加強日常巡查頻次，組織暗訪，對發現炒作的中介機構及人員聯合處罰。

事實上，中介機構提出的“降低熱點區域看房頻次”承諾，雖然有爭議，但也反映出監管部門的調控決心。

“經營貸”“首付貸”“消費貸”等個人信貸資金流向樓市，也是北京在近期查處的重點。一位金融機構中介人員向21世紀經濟報道表示，去年他曾幫不少人申請“消費貸”“經營貸”，其中有大量客戶用來買房。但今年由于流程復雜，他的業務已明顯減少。

多數分析人士認為，作為有著重要風向標意義的城市，北京樓市將繼續享受調控的“重點照顧”，包括學區房在內，房價大幅上漲的可能性很低。

唯一的不確定因素在于新房市場。數據顯示，隨著限競房銷售的熱潮告一段落，2021年，不限價商品房將重新占據新房供應的主流。雖然新房交易僅占北京市場的兩成，但正如限競房曾一度平抑北京市場均價，這些不限價房源能否對整體市場帶來價格壓力，仍需進一步觀察。