一線城市學區房暴漲：二手房庫存之謎

       1月17日，王小雱把一篇正被熱傳的關于上海學區房瘋漲的微信文章發給他同學，疑惑地表示，上海二手房要開始暴漲了嗎？

王小雱住在浦東某小區，對口公辦小學是竹園小學，是典型的學區房。據其透露，近期小區內的房源成交明顯比過去多，價格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

事實上，上海學區房從2020年新政實施以來，變化非常明顯。學區房小區從成交數量和價格來看，均呈現快速上漲狀態。

北上廣深一線城市的學區房帶動二手房量價齊升，是這一輪房價上漲的主要表現。進入2021年，一線城市二手房價全面上漲，統計局數據顯示，2020年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個多月漲得最快的已經不是深圳，上海和廣州已后來居上。

疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

疫情影響下，一線城市學區房需求明顯。IC photo

新政出臺：學區房量價齊漲

21世紀經濟報道記者走訪上海中介門店發現，近期學區房小區成交套數明顯上漲，業主跳價嚴重，如果一個小區進入無房源階段，只要有一套房子出來，業主一晚上跳價200萬的案例也曾出現。

中介人員反映，2020年民辦搖號新政出臺后，全國的公辦民辦學校初中小學格局都會發生巨大的變化（高中暫時未受太多沖擊）。上海作為一個典型的小學初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學的格局，發生了天翻地覆的變化。

上海此前學區房溢價并不強，關注度也不高。“但是在民辦搖號后，這一格局可能會發生重要的變化，公辦小學初中的‘穩定性’優勢顯現出來，吸引更多家長買公辦學校對口的學區房。”一名中介人員對前來咨詢的買家說。

徐匯區著名學區房小區——東方曼哈頓，該小區從來最少都有40多套房源在售，現在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區一套194平方米的房源總價1880萬售出，這個月初，同一戶型的房源帶車位以總價2700萬售出；另一套位于頂樓的407平方米的戶型，總價5000萬，也在兩周內迅速成交。

據不完全統計，目前上海學區房最貴已經超過20萬元/平方米。而在其他一線城市，學區房也無例外在暴漲。北京最貴學區房25萬元/平方米左右，深圳學區房目前最高達到了32萬元/平方米。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，學區房價格高，與教育資源分配不均有直接關系。

行情不可持續？

一二手房是一個聯動的市場。中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續到春節后的小陽春。2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中國房地產歷史紀錄，張大偉指出主要原因有以下幾點：

一，整體寬松的信貸政策，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對寬松；二，調控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬松是主流，人才政策井噴，部分城市出現了明顯的打新潮，刺激了市場需求。年內超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求；三，疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲；四、全國區域分化，特別是東部成為領頭羊，長三角與珠三角出現了普遍性的房價上漲。而中西部則稍微平穩，部分區域甚至繼續調整。加上全國房地產投資增速同比增長0.7%、房企到位資金同比增長8.1%、全國貸款增加19.63萬億等多項數據，張大偉認為全國房地產投資開始全面復蘇。

但另一名業內資深人士并不認為這一輪行情是可持續的。他指出，最近上海二手房跳價概率高，一方面是一手房價格上漲明顯，另一方面是學區房導致。總的來說，推動這一輪房價上漲是多重因素的疊加：（1）資金流動性推動；（2）上一輪行情中（2016-2017）購房者的置換需求釋放；（3）學區房的需求——放開二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。

中介、資本的集體狂歡？

21世紀經濟報道記者發現，中介人員在對客戶的說辭中，在釋放庫存不足的信息，市面上流傳一個說法“上海現存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右（2020年12月達到了2.9萬套）的去化速度，兩個月之后，上海將無二手房可賣”。對此，中原地產市場分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬套左右，一個月在4萬套左右，按照月均成交3萬套來算，一個月還有1萬套未成交。

據其透露，目前上海房管局沒有對二手房庫存進行過統計，換言之，二手房沒有庫存數據，只有機構統計過每周掛牌數據。

盧文曦也指出，學區房其實是很小的部分，其定義的學區房對口學校是公辦一梯隊的，這種小區估計約占整體市場3%，不是主力。另據信棟地產創始人徐棟透露，其公司門店近期成交的二手房中，學區房占比約30%，整個上海市場成交也差不多是這一比例。

徐棟對21世紀經濟報道表示，近期上海學區房價上漲可以看出，此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向于買學區房；疫情導致不少原本計劃出國留學的學生轉向國內找工作，首選上海，因此生發出購房需求。

徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金；上海放開人才政策：985高校畢業生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬個購房指標；投資者通過公司購房數量增加，一般而言，在上海開公司，投資3000萬就有購房資格；2020年貨幣寬松，導致流入房地產的錢變多；此外，大宗商品（鋼鐵水泥）、消費品生活資料，人工成本、地價的上漲，都匯集助推上海房價的上漲。

盧文曦則認為，這是市場出現結構性不平衡狀態的表現，并非樓市出現一波大行情。這一次學區房和次新房漲得比較多，但郊區的“老破小”漲幅并沒有跑贏大市。

（文中王小雱系化名）