2020房價圖譜： “南熱北冷”成主旋律，一線城市重新領漲

     “兵無常勢，水無常形?！苯涍^經濟動能轉換、樓市調控、新冠肺炎疫情等多項因素的洗禮，2020年的房價圖譜，表現出一些新的變化。

      2021年1月15日，國家統計局發布2020年12月70個大中城市房價變動情況，在保持了一貫的穩定走勢的同時，70城房價漲幅出現年末“翹尾”行情。這也側面反映出，房地產市場的韌性不可小覷。

縱觀2020年全年，多項因素的影響，使房價漲幅曲線頗為波折，大致可總結為：一季度低迷，二季度反彈，三季度后轉入調整，12月翹尾。其中，進入四季度后，一線城市重新領漲，成為去年最顯著的特征之一。

在區域分布上，“南熱北冷”的局面幾乎貫穿全年，南方城市長期占據領漲的主流，北方城市則位居跌幅榜前列。

從更長的周期來看，這兩種表象背后都有著深層的內在動因。專家認為，這不僅是經濟增長規律和貨幣政策效果的體現，還將在很大程度上決定未來的樓市走向。

四季度顯現調控成果

新冠肺炎疫情的暴發，是2020年樓市最大的干擾因素。由于市場交易低迷，整個第一季度，70城房價漲幅都處于穩中有落的狀態。

隨后，市場從2020年4月開始反彈，房價也出現回升。在國家統計局的解讀中，4月、5月和6月的房價走勢分別是“穩中略漲”、“略有上漲”、“價格微漲”。在此期間，少數東部城市的恐慌情緒蔓延，房價也出現非理性升溫。

去年7月，為穩定市場預期，監管層連續做出政策表態。除進一步明確“房住不炒”、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）外，還提出“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。另外，旨在對房地產金融進行量化管理的“房地產金融審慎管理制度”也首次提出，并被解讀為行業的重要約束性政策。

與此同時，隨著疫情期間出臺的臨時性貨幣寬松措施逐步退出，貨幣政策回歸到“穩健中性”的總基調，從去年下半年開始，樓市逐漸降溫。

到第四季度，調控成效真正凸顯。根據統計局的數據，去年10月到12月，70大中城市中，新房價格上漲的城市數量已降至45個（含）以下，房價下跌的城市數量也明顯增多。而整個二、三季度，房價上漲的城市數量都在50個以上。

根據上海易居研究院的統計，2020年12月，70個大中城市新房價格平均環比上漲0.1%，平均同比上漲2.1%，兩者均為二季度以來的最低。

值得注意的是，進入第四季度，一線城市重新領漲。去年12月，一線城市新房價格環比上漲0.3%，高于二線城市和三線城市的0.1%；二手房價格環比上漲0.6%，明顯高于二三線城市的0.1%和0.2%。

廣州成為四季度表現最為活躍的一線城市，12月，廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

由于樓市調控政策出臺最早、力度最大，很長一段時間以來，一線城市房價總體保持平穩，少有明顯起落。在官方的統計中，反而是二三線城市房價長期領跑。

對于一線城市的“反轉”，上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，過去幾年來，三四線城市主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政，其房價得到明顯支撐。但隨著棚改熱潮消退，以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當然，一些東部二線城市的房價仍有多項利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應。

至于廣州房價的升溫，則是人才引進政策、深莞溢出效應，以及“價格洼地” 補漲等因素綜合作用的結果。

人口流動的潛在影響

從區域分布上看，去年房價呈現出“南熱北冷”的局面。在房價上漲城市數量、漲幅等方面，南方城市都強于北方。其中，12月新房價格漲幅超過（含）0.5%的城市共有揚州、廣州、福州、合肥、西寧、廈門、丹東等7個，多數為南方城市。

去年疫情平穩后，南方樓市的恢復速度也快于北方。

58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道表示，人口流動，尤其一二線核心城市人才政策的放松，導致人口流入長三角、大灣區和長江中部城市群的趨勢不斷增加，這一趨勢在近三年表現十分明顯。去年深圳、杭州、寧波等城市的房價上漲壓力較大，都與人口流入帶來的需求增長有直接關系，這也是疫情平穩后樓市在南部快速復蘇的主要原因。

同時，經過幾年的持續調控，市場深度盤整后，需求也在階段性回歸。其中，上海、廣州等南方城市的回歸尤其明顯，在北方，以北京為代表的核心城市也進入熱度回歸期，但節奏依然慢于南部。

他還表示，北方的鄭州、天津、濟南、青島等城市在2018-2019年的土地市場供應量增長明顯，導致市場出現供大于求的現象，加之人口流入整體偏少，需求增長的持續性稍弱。這些因素均導致了房價表現的“南強北弱”。

但張波認為，這一現象將在2021年得到一定緩解，天津、濟南、青島等北方城市，甚至東北部分二線城市，都有可能在一季度迎來復蘇。但考慮到經濟增長和人口流動大勢，從根本上看，“南強北弱”的局面短期內很難徹底改善。

展望2021年的房價走勢，政策仍被認為是決定性因素。多數受訪者指出，隨著“三條紅線”逐步落地，以及銀行業房地產貸款集中管理制度出臺，房地產業將繼續在供需兩端去杠桿，這對于市場的平穩發展大有幫助。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，在貨幣政策回歸中性、購房信貸環境寬松觸底以及“一城一策”持續深化背景下，全國城市房價漲幅將逐步收窄。

     但他同時指出，2021年市場將繼續向核心城市聚焦，因此，部分城市房價仍然面臨較大的上漲壓力。根據貝殼研究院的數據，2021年首周，市場景氣指數高的城市主要分布在長江中下游區域，上海、合肥等城景氣指數較高，這些城市短期內的房價上漲壓力較大。

嚴躍進則表示，近些年來，我國樓市調控的手段愈加豐富靈活，長效機制也在逐步落地，因此，房價平穩仍是未來的大概率事件。雖然區域房價上漲動力較大，但在“解決大城市住房突出問題”的政策導向下，市場不會出現大的波動。