再提“房住不炒” 大城市、租賃住房將成調控“靶心”

       中央經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。在部署明年重點工作時，會議用了較大篇幅提及房地產。

     會議指出，明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

會議還指出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

這是近幾年的中央經濟工作會議中，對房地產著墨最多的一次。

其中，除繼續強調“房住不炒”外，會議首次專門關注大城市住房問題，并對租賃市場的監管進行了全面部署。結合近期的市場變化來看，這兩項工作的提出頗有針對性，也將成為值得關注的政策亮點。

過去幾年來，房地產市場連續保持高位運行，但樓市調控的豐富性與靈活性也在不斷加強，這也保證了市場能夠在快速發展中保持平穩。業內人士認為，市場已逐漸習慣“與調控為伍”，穩定和規范將成為未來的主旋律。

韌性與亂象

受新冠疫情的影響，今年以來，房地產市場呈現出先抑后揚的走勢。

今年1-2月，全國商品房銷售規模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實施，房地產市場逐漸回暖。

到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。今年前11月，全國商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標首次雙雙正增長。其中，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。

多數機構認為，在這種韌性下，今年的房地產市場交易規模將超過去年的水平，并維持在歷史高點。

銷售額的快速回升，主要有兩個原因。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，前期市場的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環境刺激了需求釋放的過程。

后期市場能夠延續熱度，則源自另一項政策的刺激。今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目的，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，使得市場熱度又從9月延續至今。

但在此過程中，一些亂象也不可避免地出現。

今年第二季度，部分熱點城市出現房價過快上漲的現象。由于一二手房價“倒掛”，一些新房項目開盤時受到熱捧，并使得恐慌情緒在一定程度上蔓延。同時，部分二手房源的掛牌價提升，也推升了交易價格。

因此，從7月開始，監管層和各地方政府頻繁出臺調控政策，加之貨幣政策從寬松變為中性，市場很快出現降溫。根據中原地產的統計，今年7月至11月，各地出臺房地產調控政策的次數分別為32次、32次、35次、22次、33次。

到年末，房地產市場已出現“價穩量升”的平穩態勢，但一些熱點城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出現投資氛圍濃厚的現象，廣州的二手房價漲幅則在11月領跑70大中城市。

租賃市場的“強管控”時代

事實上，年末的樓市調控頻率并未下降，規格反而再度提升。11月4日出臺的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會，強調“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會議表示，“要促進房地產市場平穩健康發展”。

此次中央經濟工作會議再提“房住不炒”，被認為是現有調控基調的延續。這也是中央經濟工作會議連續三年提及“房住不炒”。

張大偉向21世紀經濟報道表示，這說明未來樓市政策將繼續打擊投資投機，保護真實的居住需求。監管層賦予各地“因地制宜”的靈活性，即便政策有所微調，也會向著有利于剛需的方向。

此外，會議首次明確提出，“要解決好大城市住房突出問題”。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。大城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發展，所以監管層將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位上來。

他認為，解決大城市住房問題也要注重“因地制宜、多策并舉”。總結2020年下半年以來多地的調控經驗，政策將不僅對需求端進行限制，也會通過增加住宅用地供應，建設人才房、租賃房等供給端的手段，以及促進區域協同發展等政策，來平抑市場波動。

多數受訪者認為，經過多年的實踐，如今的樓市調控“組合拳”手段豐富多樣，政策部門對市場的監測能力和感知力更加敏銳，操作也更為從容。在現有的政策框架下，房地產市場將繼續維持平穩運行，量價不會有大幅波動。

值得注意的是，此次會議還用168個字的“篇幅”，專門提及租賃市場。

在租購并舉的政策導向下，近些年租賃市場發展迅速。但由于惡性競爭、監管缺位等原因，租賃市場亂象頻發，近兩年來，部分長租公寓運營商出現資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構、從業人員等多方權益受到損害，社會影響較大。

會議提出整頓租賃市場秩序，規范市場行為，并涉及對租金水平的調控。管控之細致，為以往所少見。有從業者向21世紀經濟報道表示，租賃市場的“強管控”時代即將到來，租賃行業有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。

但與此同時，會議還提出通過多渠道加強租賃房源的供應，并再次強調租購同權，這又被理解為一種利好。

許小樂認為，監管層對租賃市場仍持正面支持的態度，未來租賃市場的監管將制度化、常態化。一是對于租賃機構的經營監管將進一步加強，特別是對于經營風險的管控，加強事前、事中和事后監管；二是培育與規范并行，包括對于租賃企業的財稅支持以及經營行為規范；三是對于租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。