記者博客｜隨調(diào)控而動(dòng)的房企

今年疫情后，長(zhǎng)三角是全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)最快的區(qū)域。其中，投資成為上海上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΓI(yè)投資雙位數(shù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7%的增速則是主要支撐。江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升明顯，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 3.1%；浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)4%。

今年房企中報(bào)陸續(xù)披露后，不少房企高管指出，業(yè)績(jī)完成度比較高的城市主要分布于長(zhǎng)三角。

深耕長(zhǎng)三角也成為大部分房企的目標(biāo)。頭部房企中，旭輝是典型布局一二線城市的房企，2020年上半年，旭輝銷售金額884.4億元，同比增長(zhǎng)33%。其中長(zhǎng)三角銷售總額貢獻(xiàn)率為51.5%，一線及二線城市的合同銷售金額貢獻(xiàn)率為72.9%，三線城市占余下的27.1%。早在2016年，旭輝就有意識(shí)加大一二線城市布局比重，尤其是2017年，旭輝在長(zhǎng)三角地區(qū)鎖定大量的可銷售貨源，當(dāng)年上半年有97%的合同銷售收入來(lái)源于其深耕的一二線城市。

房企對(duì)長(zhǎng)三角的布局，也能見(jiàn)到房地產(chǎn)調(diào)控的痕跡。

第二梯隊(duì)的融信，今年中期業(yè)績(jī)并不理想，營(yíng)收與利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)均出現(xiàn)下跌，應(yīng)收跌21%，利潤(rùn)大跌50%。利潤(rùn)反映了其城市戰(zhàn)略的布局。回看融信的2018年、2019年，其在杭州拿下的高價(jià)地開(kāi)始銷售，彼時(shí)正值杭州樓市進(jìn)入限價(jià)周期，大幅壓縮了融信這批地塊的利潤(rùn)。為了減緩明年的負(fù)債壓力，融信今年上半年計(jì)提了4.8億元的減值。

融信在2016年2-7月，豪擲139億元在杭州拿下8幅地塊，到2017年，融信再次以125.4億元拿下5幅地塊。重點(diǎn)布局杭州，讓該公司這兩年面臨營(yíng)收與利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的瓶頸；2018年，融信在杭州的貨值超過(guò)1500億，占總土儲(chǔ)25%左右。到2019年下半年，杭州樓市進(jìn)入“雙限”，融信在2016年、2017年拿的高價(jià)地去化放緩。

隨后融信調(diào)整布局，開(kāi)始加大長(zhǎng)三角其他城市的比重，并關(guān)注內(nèi)地舊城改造機(jī)會(huì)；2020年，融信接連在上海拿下了2.5幅土地。

盡管全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已超過(guò)10年，3年一個(gè)小周期的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷著相似的曲線，如果房企踏錯(cuò)節(jié)奏，時(shí)代的塵埃就會(huì)落在個(gè)人身上。

過(guò)往的調(diào)控側(cè)重于供應(yīng)端與需求端調(diào)整，最近的“三道紅線”則對(duì)房企在融資端收緊，在正式實(shí)施前的空當(dāng)期內(nèi)，房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減緩明年直面“三道紅線”正式實(shí)施的壓力，已經(jīng)主動(dòng)做出調(diào)整。比如，陽(yáng)光城中報(bào)顯示，公司有息負(fù)債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%。

城市調(diào)控是輪動(dòng)的，房企拿地軌跡也隨之改變。比如南京、蘇州，房企爭(zhēng)相加入搶地，如今，南京限價(jià)政策下，不少高價(jià)地出現(xiàn)“捂盤惜售”的現(xiàn)象，早于兩年前，某央企高管在業(yè)績(jī)會(huì)上就坦承，公司有全國(guó)布局，因此在南京的一兩個(gè)項(xiàng)目虧損，還是可以承受的。

50家典型房企2019年庫(kù)存占比情況，有超過(guò)一半的房企明顯上升，并且就庫(kù)存壓力較高的10家房企而言，其已竣工存貨占比均高過(guò)20%，房企去化壓力不容忽視。長(zhǎng)三角城市中，截至今年7月，杭州庫(kù)存有427萬(wàn)平方米，同比上漲了91%，增幅高于南京和蘇州，但庫(kù)存比南京621萬(wàn)平方米與蘇州的677萬(wàn)平方米不算高。只是，“雙限”導(dǎo)致房企在杭州并不能賺取過(guò)高毛利，只能犧牲利潤(rùn)換取流量。

焦點(diǎn)里的長(zhǎng)三角樓市