記者ブログ｜規制に伴う不動産企業

今年の疫病の後、長江デルタは全面的に復工し、生産を促進する一番早い地域です。その中で、投資は上海の上半期の経済成長の主要な原動力となりました。工業投資は二桁の成長と不動産開発投資の七%の増加率が主に支えられています。江蘇省の不動産開発投資は明らかに反発し、上半期の不動産開発投資は3.1%伸びた。浙江省の上半期の不動産産業は4%伸びた。

今年、不動産企業の中報が続々と発表した後、多くの不動産企業の幹部は、業績の達成度が比較的高い都市は主に長江デルタに分布していると指摘しました。

長江デルタを深く耕しても大部分の企業の目標になります。頭の賃貸企業の中で、旭輝は典型的に第二線都市を配置する不動産企業で、2020年上半期に、旭輝の販売金額は884.4億元で、同期比33%増加しました。そのうち、長江デルタ売上総貢獻率は51.5%で、第一線及び第二線都市の契約販売金額の貢獻率は72.9%で、第三線都市は殘りの27.1%を占めています。早く2016年に、旭輝は第二線都市配置の比重を大きくすることを意識しています。特に2017年に、旭輝は長江デルタ地區で大量の販売可能商品の供給源をロックしました。その年の上半期に97%の契約販売収入がその深耕の第二線都市に由來しています。

不動産企業の長江デルタに対する配置も、不動産規制の痕跡を見ることができる。

第二階段隊の融信は、今年の中間業績が理想的ではなく、営収と利潤の回転はいずれも下落し、21%下落し、利益は50%下落した。利益は都市戦略の配置を反映している。融信の2018年、2019年に杭州で取った高価な販売が開始されました。その時はちょうど杭州の不動産市場が価格制限期間に入り、この土地の利潤を大幅に圧縮しました。來年の負債圧力を緩和するため、融信は今年上半期に4.8億元の減損を計上した。

融信は2016年2-7月に、139億元を投げて杭州で8枚の地塊を取って、2017年まで、融信は再度125.4億元で5枚の地塊を取ります。重點的に杭州を配置して、この二年間で営業収入と利益の回転のボトルネックに直面させます。2018年に、杭州での信用を溶かした商品の価値は1500億を超えて、総土の25%ぐらいを占めます。2019年下半期までに、杭州の不動産市場は「雙制限」に入り、手紙を溶かして2016年、2017年に取った高値で減速します。

その後、手紙を溶かして配置を調整し、長江デルタの他の都市の比重を拡大し、內陸の古い都市の改造機會に注目し始めました。2020年に、融信は引き続き上海で2.5枚の土地を獲得しました。

全國の不動産コントロールは10年を超えていますが、3年の小さな周期の不動産業界も似たような曲線を経験しています。もし不動産企業がリズムを間違えたら、時代の埃は個人に降りかかります。

以前のコントロールは供給側と需要側の調整に重點を置いていましたが、最近の「三つの赤い糸」は不動産企業に対して融資先の緊縮を図り、正式実施前の空き期間內に、不動産企業はリスクを回避するため、來年の「三つの赤い糸」の正式実施に直面する圧力を緩め、すでに自主的に調整しました。たとえば、陽光城中報によると、會社の有利子負債は1121.61億元で、非銀融資は2019年末の24.94%を22.19%に減少した。

都市のコントロールは輪動的で、不動産企業の土地を持つ軌道も次に変化します。例えば南京、蘇州、不動産企業は爭って土地を奪い取りに參加して、今、南京の価格制限政策の下で、多くの高値は“手を覆って売り惜しみをします”の現象が現れて、2年前に、ある央企業の高管は業績會の上で率直に被って、會社は全國の配置があって、そのため南京の1つか2つのプロジェクトの損失、やはり耐えることができます。

50軒の典型的な不動産企業の2019年の在庫比率は、半分以上の不動産企業が明らかに上昇し、しかも在庫圧力が高い10軒の不動産企業にとって、すでに完成した在庫は平均より20%以上高い。長江デルタ都市の中で、今年7月までに、杭州の在庫は427萬平方メートルで、同91%上昇し、南京と蘇州より高い伸びを見せましたが、在庫は南京の621萬平方メートルと蘇州の677萬平方メートルより高くないです。ただ、「ダブルリミット」によって、杭州で不動産企業が高すぎる利益を稼ぐことができなくなり、利潤を犠牲にして流量を交換するしかないです。

焦點の中の長江デルタ不動産市場

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