焦點の中の長江デルタ不動産市場

8月31日、天気がよくて、江蘇常州市中心部のどこかの甘味処です。

政策が出るのが怖いです。買いたい新築住宅はまだオープンしていません。劉煕（仮名）は友達と午後のお茶を飲む時、無錫で不動産の「制御新政」を発表しました。劉煕さんは不動産関連の業(yè)界に従事しています。職業(yè)が敏感なので、常州も近いうちに「新政」が出ると心配しています。思わず手に入れたミルクティーを置いて、攜帯のホームページを開けて「常州不動産新政」を探しています。

家はまだ炒められますか？

劉煕さんは常州の地元の人です。名義はもう不動産があります。第二セットを買いたいです。彼女が気に入ったある前売り券は近いうちに承認されます。そのため、彼女は政策が変わることを心配しています。常州さんが二軒部屋の頭金を上げると、何年かの頭金を貯めても足りないかもしれません。買うにはもっとお金を準備しなければなりません。

常州積立金センターが現(xiàn)在実行しているローン政策によると、首室ローン、144平方メートル以下のものは依然として頭金20%、144平方メートル以上の頭金最低30%を実行します。

常州周辺の他の都市に比べて、蘇州は2016年に二軒部屋の頭金の50%を基礎にして、戸籍の最初のセットがローンのある二軒部屋の頭金比率を80%に調整しました。常州の現(xiàn)行の政策は明らかに入り口の敷居の上で低いです。

資本の流れには跡がある。最近10年、常州の住宅価格はほぼ3倍になりました。今年の疫病が発生した後、常州の住宅価格は上昇しました。6月の中古住宅価格の上昇幅は0.8%で、全國第12位で、全省第3位で、南京、無錫を超えました。

2020年以來、長江デルタ政策は明らかに市場の上昇を防ぐ傾向があります。最近の変化は、7月23日未明、南京の7部門が共同で「我が市の不動産市場の安定と健康発展を促進するための通知」を発行しました。土地市場のコントロールを強化し、ホットスポットビルの販売管理を強化することなどから、9つの不動産市場の新政策を打ち出しました。いずれかの當事者が離婚の日から2年以內に商品住宅を購入した場合、その所有住宅の數(shù)は離婚前の家族の合計金額で計算する。

8月30日、江蘇省無錫市政府弁公室は、さらに市不動産市場の安定と健康発展を促進するための通知を発表した。購入制限政策をさらにアップグレードし、既存住宅購入制限政策を基礎に、離婚後の家族の住宅購入枠の制限を追加し、夫婦の離婚後2年以內に商品住宅を購入すると規(guī)定した。市內の範囲內に住宅のカバーがあります。計算します。合理的な住宅需要を満たすとともに、「偽離婚」による住宅購入資格の取得を防ぐ。

同時に、無錫は住宅取引の稅金內容、ローン政策などに対しても緊縮があります。また、學區(qū)住宅の概念を宣伝し、中古住宅の価格をつり上げる行為を厳しく打撃します。

常州は8月26日に住宅と都市と農村の建設部（いわゆる「住建部」）によって北京で一部の都市不動産工作會商會を開催しました。常州はその後新政を出すことができますか？

8月の最後の週、常州の不動産の中古の部屋の掛け値の平均価格は14235元から14218元になって、17元下落して、値上がりから転げ落ちます。常州の最近の3週間の中古の部屋の數(shù)量は21403セットで、21039セット、21103セット、上下が揺れます。

9月1日、無錫不動産市新政が発表した二日後、張さん（仮名）夫婦は仲介者の趙小さん（仮名）に離婚しましたが、今はローンで家を買うことができません。張さんの夫婦は休暇離婚して最初のスイートルームの名義で學區(qū)の部屋を買うつもりです。今は家が全部必要です。この夫婦は手に持っているスイートルームを売卻してようやく家賃を満たせます。

長江デルタの異なる都市では、10年間、不動産仲介店とミルクティー店が徐々に各個人の交通量が高い街に定著してきました。もっと多い劉煕、張さんの夫婦達は、多く家を買うことによって資産価値の上昇を維持したいですが、政策の最初の支払いの敷居の高さに止まっています。無錫のある代理販売會社の創(chuàng)始者が21世紀の経済報道に対して明らかにしました。この間、彼は不動産の代理販売契約を締結しました。2ヶ月以內に不動産源の80%を売卻できると思っていましたが、今は販売量が半減されそうです。彼は現(xiàn)在提攜した金融仲介業(yè)者に希望を送り、自分の準取引先のために頭金不足の問題を解決します。

溫州の不動産売買団の神話がなくなった時に、不動産売買者が政策によって監(jiān)獄された事例もだんだん水面に浮かびます。

杭州「房事」小史

2014年初めの杭州で、徳信傘下の北海公園の不動産は同じプレートの平均価格の8割に相當します。1.58萬元/平方メートルは210セットの住宅源をクリアして、第一銃の値下がりを始めました。この時、西子湖畔のこの美しい都市の住宅価格はすでに3年間下落しました。北海公園の売り場の當時の光景は、販売員が砂場の前で絶えず來ているお客さんにプロジェクトを紹介する一方で、前の何期かのオーナーたちが秩序よく権利を守っています。

長江デルタ都市の住宅価格は起伏に富んでいる。2010年4月中旬に「國十條」が登場し、続いて「國五條」、「國八條」である。杭州は全國の不動産市場に従って、その時一番厳しいコントロールサイクルに入った。しかし、コントロールのアップグレードに伴い、杭州の土地市場は急に上昇し、高値が頻発しています。2010-2012年、杭州は5つの地価が2萬元/平方メートルを超えるプロジェクトが現(xiàn)れました。杭州の不動産市場は2010年代初頭に上向きの兆しを見せています。中海、濱江、融信などの不動産企業(yè)が2013年前後に取った高価な土地は、2015年に発売されたり、売卻されたりするのが遅くなりました。

2016年に入るまで、杭州ビル市は急騰し始めました。G 20サミットが開催されているため、2017年から2019年までに杭州の人口は28萬人、35萬人、50萬人ずつ流入し、3年連続でネット流入を続けています。アジア大會開催前の都市のレベルアップ予想に加えて、杭州新房の出來高は2016年に初めて20萬セットの大臺を突破しました。成約金額は3597億元に達しています。2017年から3年連続で販売地が2000億元を超えました。これも杭州の十分な市場供給のために伏線を埋めます。

杭州の新たな多中心構造の計畫調整に従って、杭州の不動産市場も爆発期を迎えました。一方、2016年下半期から2017年にかけて、杭州でも規(guī)制政策が集中的に導入された。

2016年9月27日から、杭州の「三矢斉発」は不動産市場の持続的な健康発展を維持し、9月28日から積立金ローン二部屋の頭金比率、商業(yè)的住宅ローン二部屋の頭金比率、住宅購入の一時停止を引き上げた。2016年11月に、杭州は購入制限とアップグレード制限措置を拡大し、外部からの購入は1年以上の社會保障または個人稅証明を提供しなければならず、また追加納付方式で家を買うことができない。

つまり、この年、長江デルタの上海、蘇州、南京、合肥などの核心都市が集中的に購入制限貸付政策を打ち出し、さらに力度が大きいです。嘉興、無錫、寧波、揚州、常州などの長江デルタセンターと環(huán)上海都市は2017年に密集的に限定販売政策を打ち出しました。また、比較的厳格です。市では、2017年にも続々と限定貸付政策を打ち出しているが、全體の市場環(huán)境は比較的緩やかである。

2017年3月、杭州は土地新政を発布し、地価制限が高すぎる不動産市場を押し上げて、プレミアム率が50%に達した場合、地塊に建てられた商品の家屋は不動産登記証を取得した後に販売できる（現(xiàn)在の住宅販売）と明確に規(guī)定しています。プレミアム率が70%に達したら、規(guī)定価格をロックして、競報の自己保有比率に転入します。養(yǎng)老施設建設の手続きを報告します。

杭州の不動産市場はこれから購入限定で、貸付けはシングルに限ります。

2017年政府の政策は一歩一歩緊縮していますが、杭州の住宅価格は依然として上昇傾向にあり、普通のサラリーマンは家を買うのが難しいと感嘆しています。原因はどこですか？2017年3月12日、杭州の住宅価格は高いと知っていますか？ある地域や都市の人口が浄水を続けており、平易な道理でいえば、家は需要より小さい商品になるので、當然価格が上がるということです。人民元の購買力が低下していることに加えて、1＋1＞2とも言える効果が発生しました。

2016年から、杭州の住宅価格は2萬元/平方メートルから一気に2020年まで値上がりしました。北京上海に比べて、2016年の杭州の住宅価格は投資客にとって白菜価格です。この年の杭州は人口の純流入率が8.9%に達し、全國で第一位になりました。同じ年に上海、北京、広州で、この割合はそれぞれ3.43%、2.02%と-0.69%で、5、9、20位に分かれています。

人口流入、中國の最前線のインターネット基地、戸入市、アジア大會前に都市改造のビジョンを加速し、杭州の住宅価格の高騰を後押ししている。2019年6月、杭州の「雙限」の土は新政を撮影して、新築住宅の価格は地塊から譲り渡す時にすでにロックされました。これによって複數(shù)の中古の倒掛盤が出現(xiàn)し、萬人が不動産の不動産を揺り動かすことができます。

今年、杭州はまた関連政策を打ち出して、上昇が予想される不動産市場のために解熱注射を打っています。7月3日、杭州市は「商品住宅公証振替號の公開販売に関する要求に関する通知」を発表しました。その一つは「高レベル人材家庭で優(yōu)先的に住宅を購入する方式で市で購入した新築商品住宅を明らかにしました。住宅契約の日から5年間は上場できません。」

杭州のこの政策が登場する前と後に、南京、寧波なども相次いで規(guī)制のアップグレード政策を打ち出して、不動産市場が新たな一輪の暴騰に入ることを予防します。

長江デルタの新たな一輪の精密化コントロールの幕が開く。

「熟考」の都市

9月4日早朝、杭州市不動産安定健康発展指導グループ事務室は、「不動産市場の安定と健康発展を促進するための通知」（「通知」という）を発表し、土地、ローン、不動産稅、限定購入、スイングの傾向に関する不動産規(guī)制細則をそれぞれ制定した。投資先の需要を引き締める一方で、無不動産世帯の傾向がある。

販売制限がエスカレートした後、杭州の第二の中古の逆さま相場はますます少なくなり、投資客はだんだん市場から押し出されていきます。銭江晩報の住宅購入データによると、現(xiàn)在杭州市內の住宅部分の販売可能な建築面積は1417萬平方メートルぐらいになります。これは118平方メートル/セットの平均値で計算します。これらは間もなく市に入る純新盤に12萬セットぐらいの住宅を持ってきます。ソース2019年に杭州で10.4萬セットの住宅が売られ、これらの備蓄住宅は14ヶ月間販売されます。上市場に加えて、まだ大量の住宅販売源があります。現(xiàn)在杭州市內で販売できる商品住宅は4萬セット近くになりました。潛在供給量が十分あるため、今年の住宅在庫量は著実に上昇しています。

実際、杭州政府は一括政策備蓄があります。いつ登場するか、どのように登場するかはよく考えてみます。杭州新政は買取制限と振號政策においてパッチを適用する以外に、より微細化コントロールに傾いており、未然に防止していることは明らかである。21世紀の経済報道によると、従業(yè)員は杭州の8月の住宅価格の上昇幅が4.6%から4.9%の區(qū)間であることを知りました。アップグレードコントロールは當然のことです。

また、市場のうわさもあります。杭州は最近3.5萬元/平方メートル以上の不動産の前売り証を発行することを制限しました。しかし、8月にロットされた部分の前売り証から見れば、蕭山、江乾、臨安區(qū)にはまだ3.5萬元/平方メートルの不動産がいくつかあります。最高は江乾區(qū)の一皿の平均価格は4.7萬元/平方メートルぐらいです。香港城（公園1872）78セットの不動産価格は4.23萬元/平方メートルです。

注目すべきなのは、杭州は今回初めて「5年間限定販売」が現(xiàn)れました。しかし、指定された範囲內のバイヤーだけに対して、杭州は市場の熱をコントロールしながら、流量を殘しました。

これは杭州の特有な市場の特徴を結び付けて見にきて、杭州の土地市場は2019年6月に“雙制限”を開始して、そのため1枚の地塊の利潤は前倒しで計算することができるので、不動産企業(yè)は杭州で土地を買うのが更に多くて利益を儲けるのではありませんて、流量の規(guī)模を儲けて、全體の不動産企業(yè)が融資を保証することができます。不動産企業(yè)の融資先での需要はさらに切実である。

杭州の不動産企業(yè)の杭州市場でのやり方は違っています。市場の分化も明らかです。中海のような大規(guī)模な不動産企業(yè)の杭州での利益目標はすでに従來の15%から7%-8%に引き下げられましたが、杭州には濱江のような高回転で流量を稼ぐ不動産企業(yè)が存在しています。

確かに、レッドディスクは市場の活性化効果が非常に大きいです。どうやって市場の熱と流量のバランスを調整するかは杭州政府が真剣に考慮する必要があります。今回の政策もレッドプレートに対して大きな調整をしました。業(yè)界関係者によると、政府は萬人が揺れないようにするために、次は同時にいくつかのレッドディスクの前売り券を発行して対抗する可能性があると予測しています。杭州ウィン機構の章恵芳総経理は杭州新政の「綿々と針を隠し、正確にコントロールする」と評価しました。

「ゆっくりと話す」式の制御

2020年は長江デルタ不動産市の政策が密集して登場した年であり、政府の統(tǒng)制精密化をも表しています。江南の特色があります。依然として杭州を例にして、市場の相場によって、今年3月に杭州は新築住宅の前売制限を緩和しました。政策は5月31日までです。新政の実施期間には、前売のハードルが低くなり、一部の事業(yè)の入市販売時間が前倒しとなり、企業(yè)のキャッシュフローが一定の緩和を受けた。4月に、杭州は人材優(yōu)先住宅の購入を打ち出しました。7月に、杭州はまた政策を打ち出しました。

今年に入ってから、南京、蘇州、杭州など30の都市は定住政策を緩和し、賃貸住宅と創(chuàng)業(yè)補助金の力を高める。

不動産コントロール政策は金融監(jiān)督に転入し、8月16日、銀保監(jiān)會の郭樹清主席は『求是』の刊行文で、不動産バブルは金融の安全を脅かす最大の「サイ」であると指摘した。近年、各地區(qū)の各部門は「不動産不炒」と「一城一策」の精神に基づき、金融資源の配置を最適化し、資金の不正流入を厳重に防ぐ。

8月20日、住建部、人民銀行は北京で重點不動産企業(yè)座談會を開催し、重點不動産企業(yè)の資金監(jiān)視と融資管理規(guī)則を形成した。金融監(jiān)督層は不動産企業(yè)の融資に「三つの赤い糸」を設置し、不動産企業(yè)の融資圧力が高まっている。

8月24日、合肥長江デルタ一體化座談會で、再度「房住不炒」の信號を解放しました。

8月26日、住建部と人民銀行は北京で重點不動産企業(yè)座談會を開催し、重點不動産企業(yè)の資金監(jiān)視と融資管理規(guī)則を形成しました。

精密化コントロールはまた、地方政府が都市施策により、コントロール政策が相互に緩和され、地域市場の安定的な運行を推進することにも表れている。例えば、8月18日に南京で土拍新政が登場しました。具體的な內容は、地価が一番上に觸れた後、直接に現(xiàn)場で番號を振って、人材室の建設をやめました。資格審査を厳格に開発し、競売資金の要求を高めます。同じ主體の土地購入の數(shù)を制限します。

不動産企業(yè)の配置とコントロールは切り離せない。今年は寧波の不動産企業(yè)を配置しています。栄安、寶龍、萬科、緑城、浜江、徳信などがあります。土地を持つのは少なくとも3枚以上です。これらの不動産企業(yè)の中では栄安だけ知名度が低く、栄安公式サイトでは「寧波第一不動産上場會社と華東地區(qū)初の深交所上場會社」と自稱しています。立地、全國不動産開発企業(yè)百強、百以上の優(yōu)良プロジェクトを持っています。

寧波では、2019年に、萬科は販売量の金額であろうと、操盤金額であろうと、全部トップの座を占めています。2020年に緑城はこのパターンを変え始めました。今年上半期に緑城の売上は110億元に達しました。少なくとも半年の成績で萬科を超えて優(yōu)勝となりました。

萬科は積極的に寧波の戦略配置を縮小しますか？それとも受動的に市場のシェアを減らしますか？一つの事実は、寧波が7月に調整?アップグレードし、土地の供給を増やし、新たに土地の商品を譲渡する住宅の販売価格を厳しく査定し、不動産の地価を厳しく抑えるなどの措置を打ち出して市場の熱を下げることです。その後、寧波の不動産市場は気溫が下がり、土地の割増率が下がり、需要が萎縮し、中古住宅の在庫が上昇し、供給が需要を上回っている狀況がすぐに現(xiàn)れました。

下半期は「含んでいますが、未発」ですが、新政の長江デルタ重點都市があり、無錫、南通などがあります。

同政策研究院のベテランアナリスト、王豊氏は、現(xiàn)在の政策は依然として調査不足で、不動産市場の予想はまだ安定していると分析しています。まず、市場需要主體が改善型需要に転じる傾向が明らかで、改善型需要の特徴は、居住、投資の限界があまりはっきりしない上、必要なグループの耐える能力よりも強く、金融リスクが比較的小さいです。景気回復には不動産開発投資による成長が必要で、もし土地市場が熱を帯びてきたら、また「予期せぬ」不動産市場の引き締め政策を打ち出して、將來の開発者は難しいかもしれません。一部の都市から見れば、最近の無錫のコントロール政策は緊縮しています。主に前期の王の出現(xiàn)と一部のプレートの上げ幅が激しいためです。しかし、全體から見ると、後ろの都市は厳しい政策を出す可能性が高くなく、多くは欠陥を調べて漏れを補うので、2016年の時はもう厳しくなりました。

記者のブログで規(guī)制に従って動く不動産企業(yè)

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