北京、深圳發布租金監管新規：限制企業“資金池” “租金貸”只能給租客

      長租公寓爆雷，嚴重影響租賃市場，北京、深圳兩地幾乎同時發布租金監管規定。

      2月1-2日，北京、深圳發布住房租賃資金監管通知。北京市五部門要求，銀行、小貸不得將“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。深圳市要求租金納入監管專戶，“租金貸”直接撥給租客。

    北京住建委稱，限制企業“資金池”是新規核心內容。住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過三個月租金，收、付租金的周期應當匹配。明確禁止“長收短付”經營模式。

深圳市住建局稱，疊加疫情影響，國內長租公寓資金鏈斷裂、“爆雷”事件頻發。由于長租公寓行業“爆雷”的傳導性強，我市也廣受波及。對此，省、市領導先后作出批示，要求研究住房租賃行業資金監管舉措，規范住房租賃市場發展。

深圳：“租金貸”直接撥給租客

2月1日晚，深圳市住房和建設局公開征求《關于開展住房租賃資金監管的通知》（征求意見稿）意見，從開設唯一的租賃資金專戶、實行租賃資金監管、規范住房租金消費貸款、加強監督管理四個方面作出規定。

在租賃資金專戶方面，住房租賃企業須在市內確立唯一住房租賃資金專用賬戶，用于收取其經營下所有承租人押金及租金。無論住房租賃企業開立多少個銀行賬戶，其在經營期間都應使用該唯一專戶向各承租人收取押金和租金。

在租賃資金監管方面，通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業，收取承租人押金及周期租金超過4個月租金數額的，由監管銀行對超過部分資金進行監管，或者由住房租賃企業提供相應價值的銀行保函擔保。

在規范住房租金消費貸款方面，明確金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶。禁止住房租賃企業通過隱瞞、欺騙、強迫、租金優惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關內容。

該征求意見稿指出，建立多部門的聯合監管機制，住建部門主要對存在高風險經營模式的企業及其專戶進行監督，政法部門主要組織網格人員開展高風險企業排查和對承租人進行風險提示，銀保監及金融監管部門主要對存在違法違規行為的銀行業金融機構、小額貸款公司進行依法查處，網信部門主要對違法違規發布住房租賃信息的行為進行監督和查處，公安部門主要對住房租賃活動中的違法犯罪行為依法進行打擊。

深圳市住建局在起草說明中表示，近期，通過受托經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業采取“高進低出”、“長收短付”、“租賃貸”等高風險經營模式的案例屢見不鮮，給市場帶來極大風險。為規范住房租賃企業經營，維護住房租賃當事人合法權益，按照省、市領導有關規范住房租賃企業經營的批示指示要求，該局牽頭起草了《關于開展住房租賃資金監管的通知》。

今年以來，疊加疫情影響，國內長租公寓資金鏈斷裂、“爆雷”事件頻發。由于長租公寓行業“爆雷”的傳導性強，我市也廣受波及。對此，省、市領導先后作出批示，要求研究住房租賃行業資金監管舉措，規范住房租賃市場發展。

同日，深圳市還發布《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》的征求意見稿。提出將多渠道增加租賃住房供應，在新增建設用地中安排一定比例租賃住房用地，并在年度建設用地供應中單列租賃住房用地供應計劃。

北京：銀行、小貸不得將“租金貸”資金撥付給住房租賃企業

2月2日，北京市住建委、北京市市場監管局、北京市網信辦、北京市地方金融局、北京銀保監局發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，適用于住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動。自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。

北京住建委稱，限制企業“資金池”是新規核心內容。住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過三個月租金，收、付租金的周期應當匹配。明確禁止“長收短付”經營模式。

該通知要求，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

對于租金，北京市要求，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。住房租賃企業應于合同終止后2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

住房租賃企業在本市開展業務前，應向注冊所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。

據媒體報道，北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。

其表示，共性問題，一是以互聯網思維主導經營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現套利，經營模式風險高。二是長期依賴于股權融資，靠股東輸血維持經營。資本在租賃市場等民生領域跑馬圈地的同時，又千方百計規避社會責任。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

該負責人指出，北京市多措并舉貫徹落實“租購并舉”國家戰略，大力培育和發展住房租賃市場，支持和鼓勵長租企業規范、穩健經營，對以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市將會堅決叫停，主動引爆。