爆雷與整治：租賃市場迎來強監管時代

如果多年后回看，2020年很有可能成為租賃市場的重要轉折點。

疫情下的需求縮水、降租風波、蛋殼資金鏈危機……種種事件使得今年的租賃市場風波不斷，經過前幾年的快速發展后，租賃行業正迎來陣痛期。年末，監管層多次提及租賃市場，又使該行業有“大亂大治”之感。

貝殼研究院近期發布數據顯示，2020年全國重點40城平均每月套均租金為2976.8元/，同比下降10.5%。其中僅有3城租金水平同比上漲，5城持平，其余32個城市均出現下降。

疫情帶來的需求縮水，固然是市場滑坡的原因，而違約、爆雷等事件導致的信心受損，則被認為是對市場的長遠影響。

多數機構認為，市場的調整與規范將是明年的主旋律。在“補齊短板”的定位下，租賃市場即將迎來強監管時代，行業有望告別“野蠻生長”。

疫情加劇行業調整

在貝殼研究院統計的40個重點城市中，去年僅有上海、廈門和福州的月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖的月租金基本持平，其余32城均呈現不同程度的下降。

另一家機構諸葛找房數據研究中心也得出類似的結論，在該機構統計的40個城市中，三亞、威海去年的租金降幅都超過10%。房屋買賣火爆的深圳，租金下降5.9%；一度位于疫情中心的武漢，租金僅下降1.5%。

租金下降的背后，是議價空間的增加，和成交周期的拉長。

依據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城租客議價空間為5.2%，同比上漲了0.2個百分點。由于疫情的沖擊，3、4月租客的議價空間年內最高，達到5.6%，雖然新增掛牌房源均價下降，但租客仍掌握了更強的議價能力。

該機構還指出，2020年全國重點40城房源成交周期為48.9天，同比延長11.7天，漲幅30.8%。客源成交周期為9.5天，同比延長4.4天，漲幅84.5%。“房客源成交周期全年維持高位水平。”

究其原因，一方面由于疫情導致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇，另一方面租客在房屋的品質以及房屋區位、配套等方面考慮更為慎重，決策周期更長。

實際上，在疫情影響的表象背后，租賃市場本身已經進入調整期。多家機構的統計顯示，自2019年以來，熱點城市的租金水平就出現止漲甚至下跌的現象，疫情則成為這一調整的“加速器”。

自監管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃行業迎來快速發展的契機。但近幾年，資本的過度追捧使行業出現局部過熱，市場也開始自發調整。比如，中小型長租公寓運營商爆雷的現象已經零星出現，熱點城市的租金也在一路攀高后出現回落。

2020年，疫情加劇了行業的震蕩。今年上半年，自如、蛋殼等頭部長租公寓運營商在合同期內與部分業主協商降租，甚至一度出現單方面違約的現象。年末，蛋殼公寓出現資金鏈危機，房東、租客、金融機構、從業人員等多方權益受到損害，這也是租賃行業有史以來最大的一場危機。

受此影響，出現爆雷、“跑路”的長租公寓數量驟增。8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵城等長租公寓企業也被曝疑似跑路。據不完全統計，2020年出現爆雷的長租公寓品牌超過80家，其中僅8月就有至少10家企業資金鏈斷裂。

監管加碼在即

2020年同樣是長租公寓的政策“大年”。由于爆雷現象較多，僅8月和9月，就有上海、成都、廣州、合肥、杭州等多個城市發布住房租賃市場風險提示。

9月7日，住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，該《條例》共分8章、66條，對出租人、承租人、租賃企業的權利和義務進行全面規范，并成為住房租賃行業最重要的一份頂層設計文件。

年末召開的中央經濟工作會議，用較大篇幅提及了租賃行業，并提出，“整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。”

12月21日召開的“全國住房和城鄉建設工作會議”同樣提及租賃市場，首次提出“加快補齊租賃住房短板”的說法。

我國租賃市場起步很早，但真正快速發展還是近幾年的事。2017年到2018年，行業進入快速擴張期。在資本的加持下，很多企業快速擴大規模。

租賃機構的主要商業模式，是通過“低進高出”賺取租金差價，同時在交易中賺取傭金和相關的服務費用。由于不少房源涉及采購和標準化裝修，規模效應能夠在一定程度上攤薄成本。但在擴張過程中，哄抬房源價格等惡性競爭的行為屢屢出現，部分企業過度依賴“高進低出”“長收短付”的畸形發展模式，這也為此后的市場調整埋下伏筆。

同時，與住宅買賣市場相比，對租賃市場的政策規范顯得不足。其中，頂層設計文件的缺乏，不僅意味著制度的缺位，而且在一定程度上影響了現有政策的執行力度。

北京某資深長租公寓從業人員向21世紀經濟報道記者表示，在租賃市場規范方面，很多現有的政策措施都能“對癥下藥”，但這些政策主要以部門規章為主，在執行中缺乏強制效果。同時，近幾年租賃市場發展較快，不斷有新情況出現，一些政策措施也顯得滯后。

該人士認為，監管層對租賃市場的表態規格較高，政策內容也十分細致，未來該行業有可能告別“野蠻生長”，迎來強監管時代。

58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，租賃將成為2021年的發展重點，關鍵詞在于擴供應和強管控。一方面，未來參與到租賃行業中的企業會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強，以滿足不斷增長的租賃需求；另一方面，政府會進一步強化對租賃行業的重視度，不斷給予財政、稅收等層面的支持，同時強化對長租公寓的資金監管，并提升對各地租金變動的監管力度。