アパレル業界潛伏受注モデル

有名不動産商緑地グループはこのほど、國內20都市近くの商業不動産への拡張計畫を策定したが、誘致に採用された「受注モデル」が注目を集めている。

緑地はウォルマート、上影グループ、上海歌城、國美電器、美格菲フィットネスなどの有名小売ブランドと戦略的提攜関係に達したと発表した。緑地は次の商業不動産開発運営において上述の商業資源を統合し、バンドル出店を形成する」オーダーモード」を選択します。

オーダー?モードは利益がありません

大連萬達グループは注文モデルの創始者であり、後有効模倣者の中糧不動産であり、現在は住宅不動産から商業不動産に足を踏み入れている緑地グループもこのモデルを採用している。ブルーオーシャン商業不動産コンサルティング管理有限會社の陳偉社長は記者団に、「現在、注文モデルは商業不動産開発においてよく見られる現象であり、私が現在運営しているプロジェクトの1つもこのモデルを採用している」と話した。

受注ビジネスモデル、つまり、商業用不動産開発者が複製しやすいバッチを選択するビジネスプロジェクトは、その位置づけに合致する小売業者と長期的な戦略的協力関係を構築する。例えば、今回の緑地グループの「注文」では、ウォルマートが緑地グループの國內19都市に進出するプロジェクト、上影グループが緑地グループの13の不動産プロジェクト、國美電器、上海歌城、美格菲フィットネスが緑地グループの5つのプロジェクトに進出する。

バンダグループは商業不動産會社を設立した後、土地開発を急ぐのではなく、ウォルマート、オーベルデ、大洋百貨店など12の小売大手と戦略的な提攜を結んだ。このように、適切な小売パートナーを選択することが注文モデルの重要なステップであることがわかります。

陳偉氏は、萬達グループは注文モデルを通じて、低コストの拡張を実現した、つまり、「大連萬達のブランド影響力を作り出した後、各地方に土地を取る時、比較的に優遇する條件がある」と考えている。

そして成功した「注文モデル」による低コスト効果は商業不動産がより良い利益を実現できることを意味するものではなく、実際、大連萬達は運営過程で商業不動産を中心に展開しているだけでなく、陳偉氏は「商業不動産の注文モデルは短期的には利益を得にくい」と述べた。

「開発者の一括投資は大きいが、受け取ることができる家賃は高くない。特に大規模な小売業者に対しては、これらのビジネスプロジェクトは知名度を借りて集客し、育成期間を短縮する必要があるため、低家賃で誘致しなければならない」と陳偉氏は説明する。

通常、開発者は商業用不動産を利用して全體のイメージを向上させ、他のプロジェクトを補充金として利用することで、プロジェクトの収益のバランスをとることができます。

陳偉氏によると、大連萬達傘下の萬千百品は石家荘市場に進出するが、石家荘にはすでに地元で知名度の高い北國商城があり、この百貨店の獨占性が強く、他の百貨店の再參入の難しさが増している。しかし、國內での規模は比較的大きく、「彼らがやっているのはスケール効果で、拡大した影響そのため、萬達はオフィスビルや住宅を販売することで利益の目的と効果を達成することができます。」

注文モードでは、直感的な形式の1つがコピーだが、陳偉氏は、どのショッピングセンターにも簡単にコピーできる可能性はないと考えている?！袱浃悉赀m切な場所に応じて、適切な消費者層を見つけ、場所に応じて」。

「注文モデル」の実質はプロジェクトの位置づけに基づいて「注文」することであり、陳偉氏は、ある場所に進出する小売業業態がどのようなビジネス構造を必要とするのか、事前に考慮してから計畫設計をしなければならず、場所によって必要な規模、必要な製品の組み合わせ、業態の組み合わせは同じではないと考えている?！赋墒欷筏坑嫯嬙O計があってから企業を誘致するには、まずビルを建ててから企業を誘致する方法はリスクが大きすぎて、それがなぜ『注文』するのか」と陳偉氏は言った。

そのため、注文モデルは開発者が事前に異なる業者とコミュニケーションを取る必要があり、これは、協力小売業者がプロジェクト建設からプロジェクト全體の設計、建設に介入することを意味する。

アパレルブランドまたは參加可能

「注文モード」の小売業態では、家賃が相対的に高い店は一般的に50%を超えない、低家賃の業態では、映畫館、スケート場、ゲームセンター、フィットネスセンター、レストランなどが半分以上を占めている。

アナリストによると、これはこのような娯楽型の業態を多く誘致してこそ、客數の向上をもたらすことができるからだという。もう1つの原則は、ブランド企業、主力店、または次主力店を導入することであり、「彼らは小企業や小店舗が支払う賃貸料ほど高くはないが、ショッピングセンターの安定と賃貸料の徴収の安全性を保証することができる」としている。

受注モデルの最初の出発點は高知名度ブランドの導入による客流であるため、アパレルブランドにとって知名度の高い國際ブランドの中には、「受注モデル」に參加する可能性が高いものもある。例えば、南京徳基広場はルイ?ヴィトンブランドを導入する際に、1000萬元以上の裝飾費を含むかなりの優遇條件を與えた。同じく「オーダーモード」でデザインされた西単大悅城は、當時H&Mを主力店として導入していた。

陳偉氏によると、アパレルブランドは直営店を拡張する際、地産地消業者と協力することで、「オーダー」連盟に加盟することが考えられるという。例えば、ヤゴールは専門店として商業地に進出し、地産地消業者と直接連絡を取る。

しかし、不動産開発者のビジネス資源は限られており、有名な百貨店との提攜を選ぶことができます。デパートについて行くと、アパレルブランドにとっては通常の道です?！袱猡沥恧蟀儇浀辘膝ⅴ靴欹毳芝楗螗嗓稳雸隽?、減點が高いため、アパレルブランド業者に大きなストレスを與えている。現在、アパレルブランドは條件が許せば、直営店、専門店を作り、開発業者と協力することが考えられる」と陳偉氏は提案した。