賽斯特は北京市國土局と中信新城會社に告訴しました。

2010年3月15日に撮影された北京の総価格は52.4億円です。

これは北京亦荘に位置しています。番號X 1-1 Bの「地王」は中信新城という団地を建てました。しかし、この場所の東南隅にあります。中信新城の高いビルの影には黒い工場の小さい服工場があります。工場の敷地も全部ビルの天井工事で掘り出された大きな穴に露出しています。問題はここにあります。

今年の2月27日は北京といいます。セット新世紀（002280）服裝有限公司（以下セストという）のアパレル工場は、北京市國土局と地王の開発者である北京中信新城不動産有限公司（以下中信新城公司という）を裁判所に訴え、この総額の「地王」の競売を取り消すよう求めました。

賽斯特公司は重要な証拠を持ち出しました。X 1-1 Bの土地範囲內にある同社の工場所在地の土地使用証です。証拠が事実であれば、北京市國土局はこの「地王」を未収で売り、北京の総価格を「地王」と呼びます。地の王だから不法に使っています。

　　北京市國土局中信新城公司が裁判所に提出した答弁書によると、「プロジェクトのブロックの全部の譲渡行為が取り消された場合、プロジェクトの計畫建設は無効または遅延され、住宅購入者の権利が侵害され、社會的被害が深刻になる」という。

4月17日の開廷を予定していましたが、4月25日までは國土局と最終的な立ち退き補償交渉を行っています。未用地の競売は、仕事のミスか、それとも隠蔽か。

先撮りの爭いを求めない

セストは90年代初めに設立され、國有アパレル工場の一時帰休者らによって設立されました。

1995年から2000年まで、セストは契約方式で、3回に分けて工場敷地の7685平方メートルの土地使用権を獲得しました。3部の國有土地使用証のコピーによると、賽斯特會社の土地使用権はすべて期限切れでなく、廃棄表示もない。

セット會社の土地はX 1-1 Bの地塊の競売書類にも表示されています。「競買心得」第7條では、「宗地代征緑地の範囲內にはアパレル工場やガソリンスタンドなどの建物が取り壊されておらず、敷地面積は約7300平方メートル」となっています。第35條では、「アパレル工場、ガソリンスタンドなどの建設、構築物は中信新城會社が納入前に撤去する」という。二つの中の服裝工場とはセスト會社のことです。

北京市國土局は上述の第7條に基づいて答弁意見を提出しました。X 1-1 Bの土地計畫の総用地面積は330236平方メートルで、そのうち建設用地は18861平方メートルで、都市は緑地面積の144374平方メートルを代徴します。

実際、「北京市代征都市緑化用地移管建設管理弁法」第6條の規定では、政府備蓄開発プロジェクトまたは企業は、主體として土地一級開発プロジェクトを実施し、土地譲渡（或いは振り替え）60日間以內に、土地備蓄機構または他の一級開発企業と區（県）緑化行政部門は代征緑地移管を行う。

北京市國土局はX 1-1 Bの土地使用権を中信新城會社に譲渡し、譲渡の先決條件として、中信新城會社はその中の18861平方メートルの建設用地使用権を取得するしかないです。その中で都市の緑化用地の144374平方メートルの土地を計畫しています。無料で都市緑化主管部門に移管します。セストの代理弁護士、李延武さんが本紙に語っていた。

つまり、緑地募集は先に中信新城會社が撮影して、更に無償で緑化部門に譲渡します。競売の前提は、これらの用地は國土部門が保管しなければならないということです。

セスト會社の総7685平方メートルの土地の中で、約300平方メートルが建設用地として計畫されています。殘りは計畫中の都市が緑地を代理徴収するのです。

この300平方メートルの土地に対して、北京市國土局が裁判所に提出したX 1-1 Bの土地建設用地使用証のコピーには、細長い三角形が描かれていて、「本宗の土地面積は中信新城公司と賽斯特制服北京支社の紛爭地塊積を含まない。321.94平方メートル」と表示されています。

爭議の土地を表示する行為は、北京市國土局が「全體の譲渡手続きから見て、セスト社の利益は北京市國土局が當該プロジェクトの地塊の譲渡行為に対して実際の損失を受けていない」と認定しました。

セスト代理弁護士の李延武氏は、「登録行為の合法性を表示し、譲渡行為の合法性を説明できない」として、セストが告発したのは北京市國土資源局がX 1-1 B地塊を譲渡する行為を権利侵害するという違法性であり、譲渡後の登録証明行為が違法であると指摘していません。

李さんによると、セスト會社は使用権の土地を持っています。明らかにX 1-1 Bの土地譲渡範囲に含まれています。まず土地取得の補償を協議してから競売に出すべきです。

賽斯特公司の閻京生経理は本紙に対し、會社の土地、工場の用地移転補償交渉は2009年7月から始まったが、まだ結果が出ていないと語っています。

中信新城小區はすでに成形されていますが、元々一番いい位置にあった「展望室」はセストの工場に目を遮られました。

それだけではなく、X 1-1 Bの地塊には、8萬平方メートルの定価部屋があり、公営住宅は2萬平方メートルである。その中で西城區にドッキングする価格制限住宅のプロジェクトはすでに前売り許可証を取得しました。西城區政府もすでに登録とダイヤルを行いました。

北京市國土局は裁判所に対する答弁で、「プロジェクトブロックのすべての譲渡行為が取り消されれば、住宅購入者（特に住宅購入者）の権利が侵害され、社會的被害が大きい」と指摘しました。{pageubreak}

「地王」の誕生

セストについては、中信新城が最初に打ち出した用地補償金は3100萬円で、その後6600萬円、8000萬円に上りました。最後に非公式の場で1億元を提出しました。

しかし閻魔さんは本紙に「ブロックで生産を再開したい」と話しています。賽斯特公司は2011年の初めに、同じ面積の工場と土地を買っても同じ面積で生産できるようにコンサルティング會社に評価してもらいました。2.3億元が必要です。

中信新城會社の曽慶社長は、中信新城會社が立ち退き先として、確かに補償基準でセスト會社と食い違っていると本紙に語っています。なぜ補償が済んでいないかというと、土地が徴収されていない時にX 1-1 Bの土地を申請し、曽慶は會議を理由に回答を拒否しました。

セストに対する立ち退き補償は2009年7月から始まりましたが、閻京生さんはX 1-1 Bの地塊が2010年3月15日に競売にかけられる前に、立ち退き先は彼らと一回か二回しか接觸していないと本紙に語っています。補償交渉で大きな役割を果たした第三者評価報告書も、3月16日に地塊が成約した翌日にセストに送ったものです。これは李延武さんに「立ち退き先はこれまで正式に話したくなかった」と言われています。

関係者によると、賽斯特會社の土地で「女性二人の結婚」が疑われている事件で、北京市國土局は十分な監視手段が必要だという。中信新城會社がX 1-1 Bの地塊の一級開発を完成した後、土地収蔵センターは現場に來て検収し、寫真を撮って保存します。こんなに大きい工業工場は検収員に見逃されないようにしてください。

北京市國土局は裁判所に「大興亦荘X 1-1 B地塊の土地取引に関する申請」を提出したが、関連政府の土地部門の批示は提出されていない。裁判所に提出された「X 1-1 B地塊収地結案表」のコピーによると、「被用地単位」の捺印所には、賽斯特公司の公印がない。

今日に至るまで、セストは解體工事の最後尾となりました。この會社の人士は4月25日まで、彼らはまだ関係部門と補償交渉を行っていますが、合意に達していません。賽斯特公司だけではなく、今年1月の「中國不動産報」によると、中信不動産の撮影した亦莊X 1-3地塊にはまだ何軒かの家が引っ越していません。

セストの関係者は、おそらく有力な中信新城會社はセストのような「ホッチキス」を眼中に置いていないだろうと推測していますが、逆に「道具」として、立ち退き前の狀況を「競り注意事項」に書くことで合意しました。

同関係者によると、中信新城公司が思わなかったかもしれないのは、X 1-1 B地塊の競売の過程で、突然不動産の大鰐金融街（000402）グループの価格競爭が現れたという。セストの関係者は「中信新城は當時X 1-1 Bの地塊を撮影しなければならなかった」と振り返ると、「未征の疑いがあるので、先に撮影した裏話は暴露される」という。

このように、両國有企業の巨大な競爭の中で、北京の総価格の“地王”はその年の3月中旬に誕生し、大きな波紋を呼んでいます。

誰が未征を作って先に撮りますか？

なぜ「地王」の全體的な競売には、一部未収地の競売があったのですか？

X 1-1 Bの地塊を含む全體の亦莊X 1プロジェクトの土地一級開発は、2007年にすでに始まっており、一級開発者は中信新城公司である。

規定によると、土地一級開発の主體は國土部門が設置した土地収蔵センターであるが、収蔵センターは事業単位として、開発能力がなく、不動産會社に委託して行うことが多い。

土地の1級の開発を請け負う開発者は、立て替えるかどうかによって、2%から8%の利益がありますが、この利益は明らかに開発者を引きつけられません。

業界関係者によると、開発者は土地一級の開発に參與しています。具體的にはX 1-1 Bの地塊について、今年1月に記者が関係者の話を引用し、「亦荘地塊の一級開発は中信不動産が運営しているため、隣接しているいくつかの土地も中信が一級の土地開発に従事しています。土地の成約についての懸念は大きくないことが分かりました」と述べました。

2009年12月15日、中信新城會社は大興區政府に「大興亦荘X 1-1 B地塊土地入市取引に関する申請」を提出しました。この申請のコピーによると、X 1プロジェクトの土地一級開発はすでに26.5億元の投資を完了しました。そのうち、立ち退き資金16.1億元を支払い、土地収用資金7億元、前期費用、財務コスト、管理費用など3.4億元を支払っています。

肝心な點は、弁護士が発行した書類に基づいて、これらの費用はすでに以前に約束した「X 1-1 B土地の1級の開発コストの11.8億元」を超えていることです。

この場合、中信新城公司は大興區政府に「X 1-1 B地塊の土地取引開始を申請し、土地一級開発投資回収の進捗とX 1プロジェクトの建設進捗を加速させる」と述べました。

事情を知っている人の憶測があって、これは土地の備蓄部門の意図にひそかに合致するかもしれません。その時北京の土地市場は狂気に陥って、適當な時期を選んで土地を二級市場に推し進めて、土地の財政収益の多寡に関係します。

まだこの申請の中で、中信新城會社は「X 1-1 Bの土地はすでに用地取得、住宅移転などの仕事を完成しました。殘ったのは用地取得の上で2つの企業だけです。近いうちに移転を完成します」と話しています。

このX 1-1 Bの土地が市に入る取引の申請であろうと、やはり土地のブロックの《競買注意事項》であろうと、すべて賽斯特會社がまだ立ち退きしていないことだけを言及して、立ち退きの補償を提起していません。