賽斯特は北京市國(guó)土局と中信新城會(huì)社に告訴しました。

2010年3月15日に撮影された北京の総価格は52.4億円です。

これは北京亦荘に位置しています。番號(hào)X 1-1 Bの「地王」は中信新城という団地を建てました。しかし、この場(chǎng)所の東南隅にあります。中信新城の高いビルの影には黒い工場(chǎng)の小さい服工場(chǎng)があります。工場(chǎng)の敷地も全部ビルの天井工事で掘り出された大きな穴に露出しています。問(wèn)題はここにあります。

今年の2月27日は北京といいます。セット新世紀(jì)（002280）服裝有限公司（以下セストという）のアパレル工場(chǎng)は、北京市國(guó)土局と地王の開(kāi)発者である北京中信新城不動(dòng)産有限公司（以下中信新城公司という）を裁判所に訴え、この総額の「地王」の競(jìng)売を取り消すよう求めました。

賽斯特公司は重要な証拠を持ち出しました。X 1-1 Bの土地範(fàn)囲內(nèi)にある同社の工場(chǎng)所在地の土地使用証です。証拠が事実であれば、北京市國(guó)土局はこの「地王」を未収で売り、北京の総価格を「地王」と呼びます。地の王だから不法に使っています。

　　北京市國(guó)土局中信新城公司が裁判所に提出した答弁書(shū)によると、「プロジェクトのブロックの全部の譲渡行為が取り消された場(chǎng)合、プロジェクトの計(jì)畫(huà)建設(shè)は無(wú)効または遅延され、住宅購(gòu)入者の権利が侵害され、社會(huì)的被害が深刻になる」という。

4月17日の開(kāi)廷を予定していましたが、4月25日までは國(guó)土局と最終的な立ち退き補(bǔ)償交渉を行っています。未用地の競(jìng)売は、仕事のミスか、それとも隠蔽か。

先撮りの爭(zhēng)いを求めない

セストは90年代初めに設(shè)立され、國(guó)有アパレル工場(chǎng)の一時(shí)帰休者らによって設(shè)立されました。

1995年から2000年まで、セストは契約方式で、3回に分けて工場(chǎng)敷地の7685平方メートルの土地使用権を獲得しました。3部の國(guó)有土地使用証のコピーによると、賽斯特會(huì)社の土地使用権はすべて期限切れでなく、廃棄表示もない。

セット會(huì)社の土地はX 1-1 Bの地塊の競(jìng)売書(shū)類にも表示されています。「競(jìng)買心得」第7條では、「宗地代征緑地の範(fàn)囲內(nèi)にはアパレル工場(chǎng)やガソリンスタンドなどの建物が取り壊されておらず、敷地面積は約7300平方メートル」となっています。第35條では、「アパレル工場(chǎng)、ガソリンスタンドなどの建設(shè)、構(gòu)築物は中信新城會(huì)社が納入前に撤去する」という。二つの中の服裝工場(chǎng)とはセスト會(huì)社のことです。

北京市國(guó)土局は上述の第7條に基づいて答弁意見(jiàn)を提出しました。X 1-1 Bの土地計(jì)畫(huà)の総用地面積は330236平方メートルで、そのうち建設(shè)用地は18861平方メートルで、都市は緑地面積の144374平方メートルを代徴します。

実際、「北京市代征都市緑化用地移管建設(shè)管理弁法」第6條の規(guī)定では、政府備蓄開(kāi)発プロジェクトまたは企業(yè)は、主體として土地一級(jí)開(kāi)発プロジェクトを?qū)g施し、土地譲渡（或いは振り替え）60日間以內(nèi)に、土地備蓄機(jī)構(gòu)または他の一級(jí)開(kāi)発企業(yè)と區(qū)（県）緑化行政部門(mén)は代征緑地移管を行う。

北京市國(guó)土局はX 1-1 Bの土地使用権を中信新城會(huì)社に譲渡し、譲渡の先決條件として、中信新城會(huì)社はその中の18861平方メートルの建設(shè)用地使用権を取得するしかないです。その中で都市の緑化用地の144374平方メートルの土地を計(jì)畫(huà)しています。無(wú)料で都市緑化主管部門(mén)に移管します。セストの代理弁護(hù)士、李延武さんが本紙に語(yǔ)っていた。

つまり、緑地募集は先に中信新城會(huì)社が撮影して、更に無(wú)償で緑化部門(mén)に譲渡します。競(jìng)売の前提は、これらの用地は國(guó)土部門(mén)が保管しなければならないということです。

セスト會(huì)社の総7685平方メートルの土地の中で、約300平方メートルが建設(shè)用地として計(jì)畫(huà)されています。殘りは計(jì)畫(huà)中の都市が緑地を代理徴収するのです。

この300平方メートルの土地に対して、北京市國(guó)土局が裁判所に提出したX 1-1 Bの土地建設(shè)用地使用証のコピーには、細(xì)長(zhǎng)い三角形が描かれていて、「本宗の土地面積は中信新城公司と賽斯特制服北京支社の紛爭(zhēng)地塊積を含まない。321.94平方メートル」と表示されています。

爭(zhēng)議の土地を表示する行為は、北京市國(guó)土局が「全體の譲渡手続きから見(jiàn)て、セスト社の利益は北京市國(guó)土局が當(dāng)該プロジェクトの地塊の譲渡行為に対して実際の損失を受けていない」と認(rèn)定しました。

セスト代理弁護(hù)士の李延武氏は、「登録行為の合法性を表示し、譲渡行為の合法性を説明できない」として、セストが告発したのは北京市國(guó)土資源局がX 1-1 B地塊を譲渡する行為を権利侵害するという違法性であり、譲渡後の登録証明行為が違法であると指摘していません。

李さんによると、セスト會(huì)社は使用権の土地を持っています。明らかにX 1-1 Bの土地譲渡範(fàn)囲に含まれています。まず土地取得の補(bǔ)償を協(xié)議してから競(jìng)売に出すべきです。

賽斯特公司の閻京生経理は本紙に対し、會(huì)社の土地、工場(chǎng)の用地移転補(bǔ)償交渉は2009年7月から始まったが、まだ結(jié)果が出ていないと語(yǔ)っています。

中信新城小區(qū)はすでに成形されていますが、元々一番いい位置にあった「展望室」はセストの工場(chǎng)に目を遮られました。

それだけではなく、X 1-1 Bの地塊には、8萬(wàn)平方メートルの定価部屋があり、公営住宅は2萬(wàn)平方メートルである。その中で西城區(qū)にドッキングする価格制限住宅のプロジェクトはすでに前売り許可証を取得しました。西城區(qū)政府もすでに登録とダイヤルを行いました。

北京市國(guó)土局は裁判所に対する答弁で、「プロジェクトブロックのすべての譲渡行為が取り消されれば、住宅購(gòu)入者（特に住宅購(gòu)入者）の権利が侵害され、社會(huì)的被害が大きい」と指摘しました。{pageubreak}

「地王」の誕生

セストについては、中信新城が最初に打ち出した用地補(bǔ)償金は3100萬(wàn)円で、その後6600萬(wàn)円、8000萬(wàn)円に上りました。最後に非公式の場(chǎng)で1億元を提出しました。

しかし閻魔さんは本紙に「ブロックで生産を再開(kāi)したい」と話しています。賽斯特公司は2011年の初めに、同じ面積の工場(chǎng)と土地を買っても同じ面積で生産できるようにコンサルティング會(huì)社に評(píng)価してもらいました。2.3億元が必要です。

中信新城會(huì)社の曽慶社長(zhǎng)は、中信新城會(huì)社が立ち退き先として、確かに補(bǔ)償基準(zhǔn)でセスト會(huì)社と食い違っていると本紙に語(yǔ)っています。なぜ補(bǔ)償が済んでいないかというと、土地が徴収されていない時(shí)にX 1-1 Bの土地を申請(qǐng)し、曽慶は會(huì)議を理由に回答を拒否しました。

セストに対する立ち退き補(bǔ)償は2009年7月から始まりましたが、閻京生さんはX 1-1 Bの地塊が2010年3月15日に競(jìng)売にかけられる前に、立ち退き先は彼らと一回か二回しか接觸していないと本紙に語(yǔ)っています。補(bǔ)償交渉で大きな役割を果たした第三者評(píng)価報(bào)告書(shū)も、3月16日に地塊が成約した翌日にセストに送ったものです。これは李延武さんに「立ち退き先はこれまで正式に話したくなかった」と言われています。

関係者によると、賽斯特會(huì)社の土地で「女性二人の結(jié)婚」が疑われている事件で、北京市國(guó)土局は十分な監(jiān)視手段が必要だという。中信新城會(huì)社がX 1-1 Bの地塊の一級(jí)開(kāi)発を完成した後、土地収蔵センターは現(xiàn)場(chǎng)に來(lái)て検収し、寫(xiě)真を撮って保存します。こんなに大きい工業(yè)工場(chǎng)は検収員に見(jiàn)逃されないようにしてください。

北京市國(guó)土局は裁判所に「大興亦荘X 1-1 B地塊の土地取引に関する申請(qǐng)」を提出したが、関連政府の土地部門(mén)の批示は提出されていない。裁判所に提出された「X 1-1 B地塊収地結(jié)案表」のコピーによると、「被用地単位」の捺印所には、賽斯特公司の公印がない。

今日に至るまで、セストは解體工事の最後尾となりました。この會(huì)社の人士は4月25日まで、彼らはまだ関係部門(mén)と補(bǔ)償交渉を行っていますが、合意に達(dá)していません。賽斯特公司だけではなく、今年1月の「中國(guó)不動(dòng)産報(bào)」によると、中信不動(dòng)産の撮影した亦莊X 1-3地塊にはまだ何軒かの家が引っ越していません。

セストの関係者は、おそらく有力な中信新城會(huì)社はセストのような「ホッチキス」を眼中に置いていないだろうと推測(cè)していますが、逆に「道具」として、立ち退き前の狀況を「競(jìng)り注意事項(xiàng)」に書(shū)くことで合意しました。

同関係者によると、中信新城公司が思わなかったかもしれないのは、X 1-1 B地塊の競(jìng)売の過(guò)程で、突然不動(dòng)産の大鰐金融街（000402）グループの価格競(jìng)爭(zhēng)が現(xiàn)れたという。セストの関係者は「中信新城は當(dāng)時(shí)X 1-1 Bの地塊を撮影しなければならなかった」と振り返ると、「未征の疑いがあるので、先に撮影した裏話は暴露される」という。

このように、両國(guó)有企業(yè)の巨大な競(jìng)爭(zhēng)の中で、北京の総価格の“地王”はその年の3月中旬に誕生し、大きな波紋を呼んでいます。

誰(shuí)が未征を作って先に撮りますか？

なぜ「地王」の全體的な競(jìng)売には、一部未収地の競(jìng)売があったのですか？

X 1-1 Bの地塊を含む全體の亦莊X 1プロジェクトの土地一級(jí)開(kāi)発は、2007年にすでに始まっており、一級(jí)開(kāi)発者は中信新城公司である。

規(guī)定によると、土地一級(jí)開(kāi)発の主體は國(guó)土部門(mén)が設(shè)置した土地収蔵センターであるが、収蔵センターは事業(yè)単位として、開(kāi)発能力がなく、不動(dòng)産會(huì)社に委託して行うことが多い。

土地の1級(jí)の開(kāi)発を請(qǐng)け負(fù)う開(kāi)発者は、立て替えるかどうかによって、2%から8%の利益がありますが、この利益は明らかに開(kāi)発者を引きつけられません。

業(yè)界関係者によると、開(kāi)発者は土地一級(jí)の開(kāi)発に參與しています。具體的にはX 1-1 Bの地塊について、今年1月に記者が関係者の話を引用し、「亦荘地塊の一級(jí)開(kāi)発は中信不動(dòng)産が運(yùn)営しているため、隣接しているいくつかの土地も中信が一級(jí)の土地開(kāi)発に従事しています。土地の成約についての懸念は大きくないことが分かりました」と述べました。

2009年12月15日、中信新城會(huì)社は大興區(qū)政府に「大興亦荘X 1-1 B地塊土地入市取引に関する申請(qǐng)」を提出しました。この申請(qǐng)のコピーによると、X 1プロジェクトの土地一級(jí)開(kāi)発はすでに26.5億元の投資を完了しました。そのうち、立ち退き資金16.1億元を支払い、土地収用資金7億元、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)コスト、管理費(fèi)用など3.4億元を支払っています。

肝心な點(diǎn)は、弁護(hù)士が発行した書(shū)類に基づいて、これらの費(fèi)用はすでに以前に約束した「X 1-1 B土地の1級(jí)の開(kāi)発コストの11.8億元」を超えていることです。

この場(chǎng)合、中信新城公司は大興區(qū)政府に「X 1-1 B地塊の土地取引開(kāi)始を申請(qǐng)し、土地一級(jí)開(kāi)発投資回収の進(jìn)捗とX 1プロジェクトの建設(shè)進(jìn)捗を加速させる」と述べました。

事情を知っている人の憶測(cè)があって、これは土地の備蓄部門(mén)の意図にひそかに合致するかもしれません。その時(shí)北京の土地市場(chǎng)は狂気に陥って、適當(dāng)な時(shí)期を選んで土地を二級(jí)市場(chǎng)に推し進(jìn)めて、土地の財(cái)政収益の多寡に関係します。

まだこの申請(qǐng)の中で、中信新城會(huì)社は「X 1-1 Bの土地はすでに用地取得、住宅移転などの仕事を完成しました。殘ったのは用地取得の上で2つの企業(yè)だけです。近いうちに移転を完成します」と話しています。

このX 1-1 Bの土地が市に入る取引の申請(qǐng)であろうと、やはり土地のブロックの《競(jìng)買注意事項(xiàng)》であろうと、すべて賽斯特會(huì)社がまだ立ち退きしていないことだけを言及して、立ち退きの補(bǔ)償を提起していません。