ビル市の工事再開時：ビル販売所は慎重に工事現場を迎える「日夜兼行」

4月9日、住宅購入者の王偉（仮名）は體溫を測定し、「緑コード」を提示し、個人資料を記入し、ウイルスを殺すなどの4つのプログラムを経て、やっと北京市石景山間部のある不動産プロジェクトの現場に入った。

開放が許可されて以來、このプロジェクトで毎日接待する顧客は非常に限られている。一方、防疫業務の要求に基づき、プロジェクトは流動制限を実施し、住宅購入者は事前に予約しなければ現場で住宅を見ることができない、一方、湖北省を除く最も厳しい地域として、北京の住宅購入者の情熱は完全に回復していない。

南方のビル市の回復の進度は、一般的に北方より速い。今年3月中旬から、蘇州市場では「住宅強盜」が発生していた。現地の住宅企業関係者は21世紀の経済報道に対し、防疫活動をしっかりと行った上で、蘇州樓市の取引量も基本的に通常の水準に回復したと述べた。

年末年始、突発的な新型コロナウイルスの流行で不動産市場は停滯し、キャッシュフローに深刻に依存し、市場の下り坂にある不動産企業にとっては耐えられない重さだった。疫病の発生狀況が徐々にコントロールされるにつれて、3月中旬から全國のビル市の工事再開の幕が続々と開かれた。ビル販売所のほか、一部のプロジェクト現場では日夜作業が急がれ、民をかき亂す現象も起きている。

開発者の切迫した心理狀態は想像できるが、彼らは一方的に再稼働のリズムを制御することはできない。一方、労働者はまだ完全に見張りに著いておらず、多くの工事現場の施工プロセスに影響を與えている。一方、市場の需要の放出の程度はどうなのか、さらに観察しなければならない。

そのため、これらの再稼働の努力は、疫病によるギャップをどの程度補うことができるのだろうか。今のところ疑問が殘っているようだ。

労働再開から「民をかき亂す」へ

感染拡大が徐々に収束し、3月末までに全國の各都市の売り場が大部分オープンした。4月8日、武漢の閉鎖解除に伴い、武漢市の最初の販売所もオープンした。

全國的に見ると、南方の都市ビル販売所の熱は一般的に北方より高い。柳州市のある住宅企業の責任者は21世紀経済報道に対し、柳州の各ビル販売所は3月にすべてオープンしたと明らかにした。4月初め現在、同社傘下のプロジェクトの客數は正常な水準に「非常に近い」。

北京など一部の北方都市では、疫病対策の要求が厳しいため、ビル販売所は一般的に平日のレベルに回復できなかった。市場関係者によると、現在、北京では新築物件の案件が多いが、物件の狀況や取引量を見ても回復していないという。

疫病の影響を補うために、多くの住宅企業はネット上での住宅販売を継続して実施すると同時に、オンライン中継、VRでの住宅鑑賞などの手段を利用して、宣伝?普及を強化し、それによって客を蓄えることを実現した。

疫病発生の中心だった武漢では、「スタートボタン」を押し直した後、売り場も徐々に戻っている。21世紀の経済報道によると、販売所の現場で部屋を見るには、事前に予約する必要があるという。住宅購入者が販売所に入るには、厳格な殺処分が必要だ。一部のプロジェクトでは、同じ時間帯にビル部が最大2組の顧客を維持することも要求されています。

同様に3月下旬から、出稼ぎ労働者が続々と職場に復帰するにつれて、不動産プロジェクトの工事現場も徐々に再開を実現している。その中で、工期を追うために、一部の工事現場は「日夜兼行」し、「民をかき亂す」ほどに発展した。

4月初め、湖北省襄陽市の航空路に住むケイさんは工事現場の騒音に悩まされ始めた。工事再開が許可されて以來、ケイさんの家の近くの不動産工事現場は日夜工事をしており、彼女の仕事と利息に深刻な影響を與えている。そのため、彼女は法執行部門に苦情を言わなければならなかった。

ケイさんのいる湖北省襄陽は、新型コロナウイルスの「被災地」だった。2ヶ月にわたって、ここの商業と生産活動はほとんど停滯し、3月末になってようやく回復してきた。ケイさんの家の近くにある「民発?星悅里」プロジェクトの工事現場は、著工後晝夜を問わず、一時は周辺住民の生活に大きな迷惑をかけた。

広東省湛江市徐聞県の劉さんも、同じ悩みに直面している。徐さんの家の近くの不動産工事現場は、工事が再開されてから毎日深夜まで工事をしている。地元の住宅建設局に苦情を申し立ててから、狀況は好転した。

供給ペースが阻害される可能性がある

工事現場が急ぎ、開発者が普遍的に緊迫感を持っていることを反映している。「施工期間が2カ月短縮されれば、少なくとも年間20?30%の供給に影響する」と前述の北京の住宅企業家は述べた。

紹介によると、気候條件、環境保護の要求、重大な祝い事などの影響で、北方都市の毎年の建築工事の施工期間は、通常6ヶ月から8ヶ月の間である。南方の都市は溫暖な気候のため、工事期間が1-2ヶ月延長される。

同関係者によると、今回の流行は年末年始に発生し、冬の建築活動の季節的な減速周期と重なっているが、実際の影響は2カ月ほど続いているという。疫病が深刻で、予防?制御の要求が高い地域では、影響の時間が長い。

同関係者によると、一部の都市では不動産建設現場の操業再開を奨勵するとともに、前売り條件を下げ、供給ペースを速めるのに役立つという。しかし、短期的には工事現場は日常的な施工リズムに達していない。1つの現実的な狀況は、労働者が完全に職場に著いていないため、現在まだ多くの工事現場が完全に再開されていない狀態にあるからだ。

彼は、日夜操業を開始し、住民を混亂させる現象は、現在も個別の事件だと述べた。そのため、今年の市場供給は依然として確率的に不足するだろう。

21世紀の経済報道によると、供給不足を補うために、多くの住宅企業が內部で著工ペースの加速を強調し、同時に値下げなどの措置をとり、資金を迅速に回収している。

これまで、販売が大幅に縮小したことに加え、融資環境が緊迫していることから、住宅企業のキャッシュフローは一般的に緊縮局面になっている。今年第1四半期、一部の住宅企業に債務予想が出た。

販売とキャッシュフローのほか、工事期間の短縮によるプロジェクトの引き渡しの遅延は、収益に直接影響することもあります。スタンダードがこのほど発表した報告書によると、新型コロナウイルスの発生で開発者の2020年の建設が約2カ月間中斷され、今年交付予定だったプロジェクトの一部が2021年に延期される可能性があり、2020年の収益確認がさらに大幅な下落幅に直面する可能性があるという。同時に、今年の工事中止は住宅企業のレバレッジ率の上昇を引き起こす可能性がある。

バウンド動力ジオメトリ？

販売サイドでは、2月の停滯を経て、市場は「V」型の底から抜け出し、急速に回復している。

上海易居不動産研究院によると、今年3月までに100強の住宅企業の販売は前年同期の8割に回復した。このうち、トップクラスの住宅企業が率先して回復し、トップ10の住宅企業の売上高は前年同期の9割前後に回復した。住宅企業の人々は、今年第2四半期には市場が正常なレベルに回復する見込みだと考えている。

上海易居不動産研究院シンクタンクセンターの厳躍進総監は21世紀経済報道に対し、ビル販売所の開放は、疫病が緩和され、住宅購入の障壁が徐々に取り除かれることを意味すると述べた。市場回復の根本的な原因としては、前期に滯っていた需要が徐々に放出されたことや、開発者の値下げセールが挙げられる。

最近、住宅企業が発表した第1四半期の販売データによると、売上高の減少が主流となり、「価格で量を変える」現象が一般的になっている。2つの大手住宅企業を例にとると、第1四半期の融創の販売平均価格は13620元/平方メートルで、前年同期比7.4%減少した。恒大の平均価格は8887元／平方メートルで、下落幅は18%に達した。

厳躍進氏は、昨年下半期から不動産市場が下流路に入ったとみている。ビル市の規制政策が根本的に緩んでいない場合、市場は報復的な反発ではなく穏やかな回復を見せる可能性が高い。この過程で、資金チェーンの緊張の影響で、値下げセールの行為が続きます。

スタンダードも、販売の反発は脆弱である可能性があると考えている。「需要は依然として消費者（と投資型住宅購入者）の信頼に大きく依存しているが、世界経済の下押し見通しを考慮すると、消費者の信頼は定かではない」と同機構は2020年には全國の不動産販売額が5%-10%減少すると予想している。

開発者の販売狀況が影響を受ける可能性があります。3月10日、寶龍地産の許華芳総裁は業績會議で、「疫病の影響を受けて、私たちの販売目標は少し『割引』になるだろう」と告白した。また、今年の住宅企業の販売目標達成の難しさを指摘するアナリストもいる。

これまで、多くの企業が今年の業績予想を引き下げてきた。平安証券の統計によると、30の住宅企業の2020年の販売目標の平均伸び率は14%だった。2019年の30%増に比べ、16ポイント低下した。

スタンダード氏はまた、土地コストの上昇、価格制限政策、大幅な値下げ措置の出現により、疫病発生前に業界の粗利益率は低下していたと指摘した。諸條件を総合すると、今年もこの傾向が続くと予想される。

?