前7月に不動産企業の海外債が26%減少しました。

前の2年連続で噴出した不動産ドル債は、今年の7ヶ月前に明らかに鈍化し、不動産企業の融資の重心が境內に転向しました。その原因は今年の國內の流動性が緩慢で、不動産企業がより低いコストの融資ルートを選んで、資本コストはすべてある程度下がります。

融資緩和は今年の債務負擔が大きい住宅企業にとって朗報であるほか、一部の不動産企業の売上高も回復を加速している。この影響で、不動産企業の債務返済の圧力が軽減されました。

しかし、「新たに古い借金を返済する」という債務循環モデルの下で、住宅企業の資金圧力が軽減されるのは相対的で、彼らは依然としてより多元的な融資ルートを探して、絶えず資金コストを下げる必要がある。

境內融資に転向する

海通國際データによると、中國の不動産企業は7月末までに今年128件のドル債を発行し、発行総額は405億ドルで、前年同期の552億ドルから26.6%下落した。

このうち7月の単月発行は23件で、前年同期比71億ドルの規模で、同14億ドル減少した。

これまでの4月には、世界的な新型肺炎の流行の影響で、投資家の恐慌性が売りに出され、不動産企業の海外債は「ゼロ発行」されました。その後3ヶ月連続で増加しましたが、7月には住宅企業の海外債務は依然としてマイナス成長區間にあります。

海外の狀況と違って、今年3月から國內の疫病狀況が安定し、業界の再生産が始まり、金融流動性の強化によって、不動産企業の域內の融資環境が次第に改善され、國內の國債発行は一時、不動産企業の融資の主要な形式となり、不動産企業全體の融資利率が低くなりました。

データによると、上半期において、TOP 50の不動産企業の國內の國債発行の平均利率は4.86%で、前年同期より14.59%下落した。海外債の平均利率は7.47%で、前年同期より3.36%下落した。

サンシャインシティを例にして、今年4月に12億元の規模の債券を発行して、額面の利率は6.95%で、その後また規模の8億元の債券を発行して、額面の利率は7.30%です。保利不動産も総額6億元、利率3.49%の中間手形を発行します。

全體的に見ると、今年上半期の國內債券の融資コストが最も低いのは萬科発行の10億元人民元債で、利率は2.56%まで低いです。その他債権融資と中間手形の國內融資コストも基本的に5%以下である。

上半期、不動産企業の國內融資規模は2019年同期比12ポイント上昇し、62%に達し、海外融資規模は38%にとどまった。

新たな融資を行うとともに、不動産企業もこれまでの高コスト融資を削減しようとしています。このうち、萬科は6月3日に2017年社債（第一期）の額面利率を引き下げ、存続期間後2年間の額面利率を4.5%から1.9%に引き下げた。

4月28日、中國の幸福も2018年発行の社債「18華夏01」の利率を調整し、6.8%から5%に引き下げた。また、金地グループにも同様の動きがあったが、爭議が大きすぎたため、最終的には計畫が実行されなかった。

これらの不動産企業だけでなく、最近、債券市場の金融環境の緩和の影響で、多くの債券は再販時に額面利率を下げることを選択しています。現在までに、発行者は債券が再販期に入る時に額面利率を下げることを選択しています。全部で480回あります。

貝殻研究院は、2020年上半期の國內の融資利率は2月からずっと低位を維持しています。國內の金融環境は適度に緩和され、利率が低いため、一部の住宅企業はこの機會に債務の置換を行い、企業の財務コストを下げることになります。

一方、不動産企業のドル債の需給狀況については、海通國際証券理事會の全世界資本市場部主管の陳蕓氏は、発改委は不動産企業の一年間発行する債券に対する監督管理が厳しくないため、長年の間、新しいものを借りると古いものは正常に承認され、供給に大きな影響はないと指摘しています。また、世界的な流動性が緩いので、世界中の資産が比較的良い収益を上げているのは中國不動産で、違約率が低く、見返り率も悪くないので、ますます多くのお金が中資不動産に流れています。

また、陳蕓氏は、國內の金利環境は上半期に上昇し、下半期には國內の金利引き下げの可能性を排除しないと指摘しています。もし金利が下がったら、ベンダのキャッシュフローの圧力を大幅に緩和し、下半期の発行にとってはいいことです。

「借金を新たに返す」式で債務を返済する

融資環境が緩慢で、ほとんどの不動産企業がほっとした。クレーデータによると、7月に百強の不動産企業が9386.4億元の権益を実現し、前年同期比25.7%の伸びを見せ、今年4月の正期以來の最高を更新した。超7割強の不動産企業の業績は前年同期比で上昇し、しかも20%以上多い。

緩和された融資環境に加え、販売狀況も好転し、住宅企業の債務返済能力も相対的に向上し、ストレスも減少している。しかし、無視できないのは、強力に借金をし、高額な融資の背後にある「借り換え舊」モードで、不動産企業の資金チェーンは今年も大試験を受けています。

ブルームバーグのデータによると、2020年通年の不動産企業の海外債務の満期は294.65億ドルに達し、人民元に換算して2039.83億元に達した。

海外債務を除いて、Windデータによると、2020年の住宅企業の信用債の満期は2095.7億元で、ABSの通年の返済総額は2287億元に達し、信用債と海外債の規模を上回った。

年間の海外債務、信用債とABSの合計満期規模は6422億元で、複數の不動産企業の満期債務は100億元を突破しました。例えば萬達、碧桂園、緑城、緑地中國、龍湖、新城、雅居楽などです。

泰禾は借金を返済しなければならない多くの住宅企業の中の一つですが、7月現在、泰禾はすでに二つの債券が違約しました。上半期には泰禾と億達の2つの住宅企業が恵譽によってRD格付けに引き下げられました。

下半期の住宅企業の債務返済の圧力はとりわけ大きい。シェル研究院の報告によると、下半期の住宅ローンの返済はピークを迎え、域內外融資債の満期規模は約5588億元で、前年同期比58%増加した。

國金証券報告書によると、2020年8-12月の不動産信用債の満期総額は175.77億元で、また1724.07億元の債券が再販売期に入り、満期の規模は再販売期に入る債券の規模とほぼ同じである。前の段階と比べて、不動産債の期限切れの販売規模は増加しています。下半期は債務の返済圧力が大きいです。

月間分布から見ると、下半期の不動産債満期のピークは主に8月と9月に集中しており、売卻期に入る不動産債の規模は月間分布が比較的平均的に高く、9月と12月の規模はやや高く、段階的な返済圧力の上昇による信用リスクに注意が必要である。

貝殻研究院によると、今後2～3年で債務の買い替えや融資の需要が高まっていくという。2021年下半期と2022年下半期の債券満期圧力はそれぞれ5000億元と3000億元を突破しました。

Windデータ統計によると、今後5年間、不動産企業の內外合計債務の満期規模は3兆元前後に達し、2020年から満期となる規模は引き続き高位を維持するという。

恵譽格付け大中華區不動產格付け連席主管及び高級取締役の陳以文は、未來の6ヶ月は依然として違約増加のリスクがあると考えています。特に、一部の回転が遅く、大株主の財務狀況が悪いので、信頼ローンの融資依存が高い企業があります。

鄭俊英氏は、短期債が満期になり、てこの比率が上昇し、販売が大幅に減少することが最も重要な3つの信用リスクであると考えている。その中で、資本市場債と信託ローンのリスクは銀行ローンより高く、開発者の投資、土地持ちの態度はレバレッジの比率に直接影響を及ぼしています。

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