天虹股份16.02億續(xù)租南昌中山天虹項目20年，裝修改造近4500萬！

天虹商場股份有限公司（以下簡稱“天虹股份”），6月3日晚間發(fā)布公告稱，鑒于公司江西省南昌市中山天虹所在物業(yè)的租賃期限將于2022年屆滿，公司第四屆董事會同意下屬子公司南昌市天虹商場有限公司繼續(xù)租賃江西省南昌市百腦匯科技大廈物業(yè)，用于經(jīng)營南昌中山天虹。該續(xù)租項目面積約54379平方米，租賃期限20年（2022年4月1日至2042年3月31日），交易總金額約16.02億元（含租金等）。此外，續(xù)租后公司對南昌中山天虹進行裝修改造及設備更新等投資約4984萬元，上述資金來源于公司自有資金。

天虹股份表示，續(xù)租事項用于公司繼續(xù)經(jīng)營天虹商場，有利于公司占據(jù)優(yōu)質(zhì)網(wǎng)店資源、維持和穩(wěn)固公司在江西省的市場地位。

業(yè)內(nèi)人士表示，天虹股份在零售運營能力、數(shù)字化上積累的核心競爭力，使得公司在內(nèi)生增速優(yōu)于同業(yè)的基礎上，在購物中心向低線城市下沉的浪潮下迎來了快速外延發(fā)展的黃金時期。

財報顯示，2019年一季度，天虹股份實現(xiàn)營業(yè)收入51.78億元，同比下降0.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.14億元，同比增長5.25%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤2.93億元，同比增長7.41%；基本每股收益0.2613元。

截至報告期末，天虹股份已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、四川共計8省/市的25個城市，共經(jīng)營購物中心業(yè)態(tài)門店13家(含加盟1家、管理輸出1家)、百貨業(yè)態(tài)門店68家(含加盟3家)、超市業(yè)態(tài)門店81家(含加盟5家)、便利店157家，面積合計逾300萬平方米。

東吳證券分析師馬莉認為，作為天虹股份發(fā)展最早的業(yè)務，天虹在百貨商場的打造上，正在努力通過生活方式主題編輯引領百貨業(yè)態(tài)創(chuàng)新。截止18年天虹共擁有68家百貨，其中定位中產(chǎn)階級家庭消費的“天虹”百貨18年全國門店65家，而定位高端的“君尚”百貨在全國共擁有3家門店。

相較于全國性的大型地產(chǎn)開發(fā)商，“零售商”出身的天虹股份依靠多年零售經(jīng)驗、靈活的組織架構、以及充分的激勵機制，逐漸形成了在不同地域、根據(jù)不同業(yè)態(tài)運營的硬件條件，打造專門適應當?shù)叵M者的特色業(yè)態(tài)的能力。公司在傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)之外，已經(jīng)逐漸具備了超市、購物中心、便利店等多種業(yè)態(tài)的運營能力，截止2018年公司已經(jīng)擁有68家綜合百貨、13家購物中心和81家超市。

在馬莉看來，百貨運營的資源和經(jīng)驗讓天虹股份的購物中心能夠在保持體驗的同時，也保持產(chǎn)品的豐富性以提升平效。在7萬平的面積下一般購物中心可能大概能引入200個品牌，但是天虹能夠引入300個品牌以上，這得益于天虹股份自身多年的百貨運營經(jīng)驗。例如，天虹股份會在購物中心無縫引入自身百貨商場，讓百貨與購物中心的客流自然雙向流動。購物中心的導流，疊加公司的經(jīng)營能力，使得百貨服裝、鞋帽、化妝品等集中在一整塊區(qū)域的相關品類銷售得到加強，提升了購物中心對消費者的吸引力和整體銷售。

與此同時，天虹股份在2016年基本結束了前期門店調(diào)整，2018年開始天虹股份以一二線城市社區(qū)生活中心、三四線城市中心的定位開始了新一輪的購物中心擴張。

馬莉分析，受益于公司較強的零售能力，天虹股份對物業(yè)所處的商圈成熟度要求相對較低，有效節(jié)約了擴張成本和擴張時間。由于公司較強的零售能力，其有能力成功運營商圈并不成熟的購物中心，這使其可以以較快的速度、較低的成本進行門店擴張。從目前公司公告的儲備項目看，公司項目的平均初始裝修設備（8000萬左右）加首年租金，單個項目的初始投資在在1.3億左右，資本開支基本可控。同時，相對較低的開店成本以及較強的零售能力，讓公司的購物中心能夠?qū)⒌谝荒甑奶潛p控制在一千萬之內(nèi)，同時做到新購物中心在1.5-2年盈利。

同時對于物業(yè)較強的適應性，使天虹股份在整體購物中心向低線城市擴張的背景下在2018年開始明顯加快了新項目的擴張節(jié)奏。天虹股份在2018年新增9個直營購物中心項目儲備、2個直營百貨項目儲備，預計未來每年天虹都能以雙位數(shù)的大店（百貨+購物中心）擴張速度進行門店擴張。

信達證券研究員李丹也表示，從2019年1-2月份來看，天虹股份延續(xù)2018年消費承壓態(tài)勢，導致2019年一季度天虹股份整體可比店營收同比下滑2.75%，毛利額同比增加3.52%，利潤總額同比增加7.62%。分業(yè)態(tài)品類看，百貨可比店業(yè)態(tài)下滑較多，營收同比下降10.11%，利潤總額同比下滑5.65%；超市業(yè)態(tài)在CPI利好情況下保持較高增長，營收同比增長10.63%，利潤總額同比增加29.31%；購物中心業(yè)態(tài)作為公司近幾年集中發(fā)展業(yè)態(tài)，可比店數(shù)據(jù)也保持較好態(tài)勢，營收同比增長1.59%，利潤總額同比增長78.10%。

2019年一季度，天虹股份沒有新開大店（百貨、購物中心），新開5家便利店，另外深圳梅林天虹店由于2018年底加盟期限到期，在2019年轉變?yōu)橐炎誀I方式經(jīng)營，截止至2019年一季度，天虹股份合計在8省市的25個城市共經(jīng)營購物中心業(yè)態(tài)門店13家（含加盟1家、管理輸出1家）、百貨業(yè)態(tài)門店68家（含加盟3家）、超市業(yè)態(tài)門店81家（含加盟5家）、便利店157家，面積合計逾300萬平方米。新簽約門店方面，天虹股份簽約2個社區(qū)生活中心項目，5個獨立超市項目。

公開資料顯示，天虹股份的主要大股東分別為央企與港資。其第一大股東為中國航空技術深圳有限公司，其實際控制人為國務院國資委。作為目前A股上市百貨中唯一一家央企，公司股東背景雄厚。同時公司的第二大股東實控人黃俊康為香港商人、萊蒙國際創(chuàng)始人，黃先生在84年即加入公司，其對中國商業(yè)環(huán)境和房地產(chǎn)、零售業(yè)有著豐富經(jīng)驗。