漩渦中的黃其森

“目前差不多85%的項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工……這一年，金融機(jī)構(gòu)給了一些時(shí)間，讓我們有這樣的空間和余地。但項(xiàng)目只有蓋上去才有價(jià)值，才能夠化解危機(jī)。如果停在這里，就沒(méi)有任何價(jià)值。所以現(xiàn)在我們最重要的工作就是抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)。”近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談起公司的現(xiàn)狀。

當(dāng)天，黃其森身穿天藍(lán)色Polo衫、深灰色運(yùn)動(dòng)褲，心情頗為放松。與一年前相比，黃其森的兩鬢多了些白發(fā)，但精神狀態(tài)仍然不錯(cuò)，依舊很健談。

泰禾陷入債務(wù)危機(jī)的一年多來(lái)，黃其森一直未在公開(kāi)場(chǎng)合露面。這期間，他一邊與金融機(jī)構(gòu)密切溝通，尋求債務(wù)展期；一邊推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并頻繁到項(xiàng)目上“督戰(zhàn)”。

今年以來(lái)，泰禾陸續(xù)傳出項(xiàng)目復(fù)工的消息。但仍有部分債權(quán)人未能與泰禾達(dá)成一致，這也是萬(wàn)科至今未正式入股的主要原因。去年7月，萬(wàn)科宣布以入股的方式馳援泰禾，但設(shè)置了三個(gè)先決條件，與債權(quán)人達(dá)成一致便是其一。

不僅如此，泰禾的一筆公司債“H8泰禾01”近日出現(xiàn)違約，再度帶來(lái)一絲悲觀情緒。

黃其森清楚，問(wèn)題的解決并非一朝一夕，但他的信心開(kāi)始恢復(fù)。今年7月，泰禾的內(nèi)刊《泰客會(huì)》復(fù)刊，黃其森發(fā)表了題為《泰禾的形勢(shì)與任務(wù)》的署名文章，稱(chēng)泰禾“開(kāi)始進(jìn)入上山路”，并展望公司“二次創(chuàng)業(yè)”的前景。

黃其森也在思考泰禾的過(guò)去，“客觀地講，在我們快速擴(kuò)張的過(guò)程中，管理等方面還是沒(méi)能跟上。”這種反思源自他的切膚之痛，如今看來(lái)似乎不夠及時(shí)，但對(duì)于現(xiàn)階段的泰禾來(lái)說(shuō)，仍有積極意義。

身陷債務(wù)漩渦的黃其森，正在嘗試絕地求生。

“奮力抽身”

今年以來(lái)，黃其森把大量的時(shí)間和精力花在了項(xiàng)目一線。他前往多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一邊督促?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)，一邊管控品質(zhì)。他會(huì)針對(duì)項(xiàng)目的很多細(xì)節(jié)提出建議，力求完美交付。

按照泰禾官方的說(shuō)法，截至今年7月底，泰禾已有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目復(fù)工，約為總項(xiàng)目數(shù)的85%。

自債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，泰禾的項(xiàng)目一度大范圍停工停產(chǎn)。其中雖有疫情影響的因素，但金融機(jī)構(gòu)的擠兌，加之部分股東、合作方萌生退意，令項(xiàng)目的情況迅速惡化，一些業(yè)主也采用各種方式施加壓力。

其間，有數(shù)家房企和機(jī)構(gòu)與黃其森接觸，洽談入股事項(xiàng)，但由于各種原因未能達(dá)成一致。

泰禾與萬(wàn)科的接觸始于去年5月，數(shù)輪溝通后，萬(wàn)科決定有條件入股泰禾，并很快介入到泰禾與債權(quán)人的談判中。去年下半年，黃其森密集與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，很多場(chǎng)合都有萬(wàn)科的人士出席。為方便談判，他一度常駐在北京金融街的一家酒店中。

到今年上半年，大部分金融機(jī)構(gòu)同意對(duì)債務(wù)展期，部分機(jī)構(gòu)還給予貸款利率的優(yōu)惠。隨著資金壓力的緩解，泰禾的項(xiàng)目也開(kāi)始陸續(xù)復(fù)工。

復(fù)工并不能立即帶來(lái)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流，近期，泰禾的債務(wù)逾期規(guī)模仍在增加。但黃其森認(rèn)為，與一年前相比，泰禾正從債務(wù)泥潭中爬出。公司運(yùn)營(yíng)也穩(wěn)定了很多，不再是之前“人心思動(dòng)、工作不前”的狀態(tài)。

黃其森認(rèn)為，“當(dāng)下的泰禾，正處在從泥潭沼澤奮力抽身的過(guò)程當(dāng)中。”因此，復(fù)工復(fù)產(chǎn)千萬(wàn)不能松懈。

“債主”們也十分關(guān)注泰禾的動(dòng)向，黃其森經(jīng)常接到金融機(jī)構(gòu)的電話，對(duì)方主要詢問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)展、公司動(dòng)態(tài)，以及他本人的情況。在與記者溝通的過(guò)程中，黃其森就起身接了一家金融機(jī)構(gòu)的電話。

泰禾與金融機(jī)構(gòu)的談判總體順利。黃其森透露，一些金融機(jī)構(gòu)最初不能接受泰禾提出的條件，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，這些機(jī)構(gòu)也在降低預(yù)期。

但到目前為止，仍有部分金融機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致，泰禾甚至為此面臨一些法律訴訟。黃其森承認(rèn)，的確是泰禾違約在先，但他也期待金融機(jī)構(gòu)給予理解，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)來(lái)解決問(wèn)題。

針對(duì)目前的情況，黃其森做好了“打持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。“不同項(xiàng)目采取不同的解決方案，一步步走，雖然比較難。”

反思與補(bǔ)救

2017年及之前，泰禾頻繁在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，并通過(guò)高舉高打的方式快速做大規(guī)模，但此后拿地驟停。到2019年，泰禾的債務(wù)問(wèn)題初現(xiàn)端倪，當(dāng)年曾有機(jī)構(gòu)和企業(yè)與黃其森洽談收購(gòu)事項(xiàng)，但未果。次年，債務(wù)問(wèn)題顯性化，泰禾正式走上引戰(zhàn)之路。

在黃其森看來(lái)，債務(wù)問(wèn)題的伏筆早已埋下。

“我在2017年已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題了，步子邁大了，管理跟不上。”黃其森說(shuō)，當(dāng)時(shí)泰禾一下子擴(kuò)張到二十幾個(gè)城市，人才十分緊缺。而在管理上，當(dāng)時(shí)的泰禾與一些大型房企相比也有差距。

當(dāng)時(shí)，監(jiān)管層也開(kāi)始吹風(fēng)，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并要求房企控制杠桿。黃其森也捕捉到了這一信號(hào)。

黃其森說(shuō)，泰禾從2018年開(kāi)始作出調(diào)整，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1.停止拿地，并從海南等區(qū)域退出；2.退出環(huán)京區(qū)域；3.退出投資回報(bào)周期長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，泰禾還“精兵簡(jiǎn)政”，用黃其森的話說(shuō)，“實(shí)際上已經(jīng)是在撤退了”。

為了降杠桿，2018年和2019年，泰禾還償還了千億規(guī)模的債務(wù)。“如果這筆債務(wù)沒(méi)有還掉，泰禾今天一點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。”

但這仍然不能完全解決問(wèn)題。由于各種原因，泰禾旗下的部分項(xiàng)目銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期，無(wú)法帶來(lái)足夠的現(xiàn)金流。2020年，新冠肺炎疫情暴發(fā)，銷(xiāo)售進(jìn)一步受到影響，并成為債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)的導(dǎo)火索。

業(yè)界將泰禾的癥結(jié)歸為“快速擴(kuò)張中的管理失控”。在與記者的溝通中，黃其森也多次提到“管理”字眼，這顯然成為他的切膚之痛。前些年，泰禾曾高薪聘請(qǐng)了一批職業(yè)經(jīng)理人，但一些職業(yè)經(jīng)理人在項(xiàng)目獲取上出現(xiàn)錯(cuò)判，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，資金使用效率也被拉低。高薪養(yǎng)廉的初衷未能實(shí)現(xiàn)，泰禾的管理模式也仍然粗放，這令黃其森頗為失望。

一個(gè)細(xì)節(jié)在于，泰禾的項(xiàng)目施工方較為分散，不利于統(tǒng)一管理。在復(fù)工復(fù)產(chǎn)中，公司花了大量精力與不同的施工方溝通，最終才促成現(xiàn)有的復(fù)工局面。

如今，很多高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)離開(kāi)泰禾，黃其森以前所未有的投入程度親自抓管理。去年末以來(lái)，黃其森對(duì)人員、項(xiàng)目進(jìn)行“瘦身”。在當(dāng)前的“二次創(chuàng)業(yè)”中，他不僅直接把控戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品等各個(gè)環(huán)節(jié)，還將集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目的“三級(jí)管控”轉(zhuǎn)為集團(tuán)—城市公司的“二級(jí)管控”。

讓黃其森欣慰的是，在泰禾最困難的這一年，高管團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，從而有利于困難的解決。

黃其森的管控措施初顯成效。今年上半年，泰禾的虧損額度比上年同期明顯收窄，“主要原因是公司對(duì)各類(lèi)費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控”。

“小而美”的理想

“二次創(chuàng)業(yè)”是黃其森在今年年初提出的，目的不僅在于鼓舞士氣，還包含了他對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的一些戰(zhàn)略性構(gòu)想。

目前，項(xiàng)目復(fù)工情況向好的方面發(fā)展，萬(wàn)科也正在幫助泰禾做管理的提升，公司正漸漸穩(wěn)住局面。按照黃其森的想法，在逐漸盤(pán)活后，泰禾將放棄一部分項(xiàng)目，并逐步將戰(zhàn)線收縮。

“我們最后大概會(huì)退到不到10個(gè)城市，北上廣深及南京、蘇州、杭州，還有我的老家——福州和廈門(mén)。”黃其森說(shuō)，在產(chǎn)品定位上，未來(lái)泰禾主要做“高端精品”；在規(guī)模上，“300億到500億就夠了”。

黃其森的邏輯是，“中國(guó)有4億中產(chǎn)（階層），未來(lái)改善型需求的空間很大。”

按照這一規(guī)劃，泰禾將被打造成一家專(zhuān)做高端產(chǎn)品的“小而美”的房企，專(zhuān)攻“高端改善”的細(xì)分市場(chǎng)。

考慮到當(dāng)下的現(xiàn)狀，這一構(gòu)想實(shí)現(xiàn)起來(lái)并不容易。但黃其森認(rèn)為，“泰禾有這個(gè)基因”，這主要來(lái)自多年的產(chǎn)品匠心。近年來(lái)，泰禾以“院子系”產(chǎn)品為主打，在多個(gè)城市復(fù)制。黃其森認(rèn)為，泰禾引領(lǐng)了房地產(chǎn)業(yè)的中式產(chǎn)品風(fēng)潮，物業(yè)服務(wù)水平也首屈一指，這已經(jīng)成為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

另一方面，按照黃其森的說(shuō)法，泰禾在核心一二線城市有超過(guò)3000億貨值的土地儲(chǔ)備，“土地款基本上都付清了”。這也為將來(lái)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

但東山再起并非易事。除了尚未落定的債權(quán)人談判，此次危機(jī)對(duì)泰禾品牌價(jià)值的影響也不容忽視，危機(jī)過(guò)后，客戶的認(rèn)可度難免會(huì)打折扣。

為此，黃其森要求在交房時(shí)，泰禾的產(chǎn)品和服務(wù)都能超出業(yè)主的預(yù)期，從而彌補(bǔ)債務(wù)危機(jī)造成的口碑損失。同時(shí)，泰禾也開(kāi)始對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行梳理，并重新選擇施工企業(yè)，力求在告別高周轉(zhuǎn)和高杠桿后，對(duì)產(chǎn)品的打造更加精細(xì)。

好在一些開(kāi)始復(fù)銷(xiāo)的項(xiàng)目已經(jīng)取得新的突破，尤其是北京、福州的項(xiàng)目。據(jù)泰禾內(nèi)刊披露，北京金府大院近期還出現(xiàn)一個(gè)家族一次購(gòu)買(mǎi)四套的案例。這些消息都在提振黃其森的信心。

實(shí)際上，對(duì)于深陷被動(dòng)的黃其森來(lái)說(shuō)，打造產(chǎn)品，是他能主動(dòng)掌控的少數(shù)事情之一，也是泰禾能否“翻身”的重要抓手。

最近，黃其森經(jīng)常帶著設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、品牌團(tuán)隊(duì)開(kāi)會(huì)，“一套戶型一套戶型地過(guò)”，每個(gè)細(xì)節(jié)都力求完美，經(jīng)常開(kāi)會(huì)到半夜兩三點(diǎn)。黃其森覺(jué)得，現(xiàn)在雖然很辛苦，但與公司最困難時(shí)相比，已經(jīng)好很多了。

這一次，漩渦中的黃其森能創(chuàng)造奇跡嗎？