債務(wù)漩渦未明 建信住房部分接盤 青客斷臂求生能否成功?

      長(zhǎng)租公寓第一股——青客（QK）也難逃資金鏈斷裂之困。這距離青客遠(yuǎn)赴美國(guó)納斯達(dá)克上市還不到半年。

      由于拖欠房東、租客的租金、押金，部分租客退租后租金貸問題待解，日前青客已進(jìn)入登記房東、租客信息，梳理資產(chǎn)的階段。

      與此同時(shí)，青客位于徐匯區(qū)的綠地中心、源創(chuàng)社聯(lián)合辦公等多個(gè)辦公地點(diǎn)也在近日出現(xiàn)租金連續(xù)兩月違約的情況。

      實(shí)際上，青客在2019年11月5日上市，同時(shí)也暴露了青客成立7年來巨虧20億的現(xiàn)實(shí)，隨著上市后的經(jīng)營(yíng)持續(xù)，青客負(fù)債持續(xù)增加，僅靠租金收入已覆蓋不了整體運(yùn)營(yíng)支出。尤其是今年2月以來，隨著疫情沖擊與行業(yè)淡季的到來，青客全國(guó)房源中有2萬多套空置。

     上市半年不到，青客因拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)，拖欠房東租金和租客押金，以及租金貸問題，導(dǎo)致負(fù)債雪球越滾越大。在上市融資無法滿足擴(kuò)張的同時(shí)，青客還通過換股方式收購重慶滿城、天津青春界，并將青春界公寓的房源在建行融資套現(xiàn)了3000萬元，年化利率16%。知情人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，建行答應(yīng)為青客支付業(yè)主一年租金，租金利息6%。

     然而，隨著疫情發(fā)生，租客數(shù)量斷崖式下跌，青客資金周轉(zhuǎn)受到致命打擊，創(chuàng)始人金光杰也因官司訴訟被限制高消費(fèi)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，為了不影響租客目前的租住狀態(tài)，建行旗下的上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“建信住房”）進(jìn)入接盤，目前已接下杭州青客5000間房源，并在上海、南京等城市做資產(chǎn)調(diào)查，挑選接盤房源。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系建信住房求證接盤一事，截至發(fā)稿時(shí)對(duì)方仍無回復(fù)。

       4月16日晚間，青客發(fā)聲明表示爭(zhēng)取3個(gè)月之內(nèi)逐步恢復(fù)正常。號(hào)稱有10萬間房源的青客斷臂求生，能否成功走出資金危機(jī)漩渦？

資金鏈斷裂

      去年11月，青客成功登陸納斯達(dá)克，籌資4590萬美元。

據(jù)招股書顯示，截至2019年6月30日，青客營(yíng)業(yè)收入為8.979億元，凈虧損額為3.73億元。過往兩年，青客亦處于虧損狀態(tài)，2017年、2018年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元。成立7年來，截至2019年6月30日，青客公寓累計(jì)虧損額為20.286億元。

4000多萬美元融資對(duì)于青客而言，不過杯水車薪。

      4月15日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在青客位于上海嘉定區(qū)嘉戩公路某工業(yè)園區(qū)內(nèi)的一個(gè)客戶接待點(diǎn)（簡(jiǎn)稱“嘉定客戶點(diǎn)”）了解到，自4月11日以來，接待點(diǎn)每天都有不少房東、租客前來了解情況，要求青客解決租金、押金、租金貸等問題。為了維持秩序，園區(qū)所在社區(qū)的大治派出所每天均派工作人員到場(chǎng)協(xié)助。

      一名青客負(fù)責(zé)對(duì)接客戶的工作人員透露，事情的源頭來自于房東。疫情期間，青客從1月15日到3月一直沒有復(fù)工，部分房東因此沒有收到租金轉(zhuǎn)賬，質(zhì)疑青客資金問題，進(jìn)而提出要收回房子；另外由于青客運(yùn)營(yíng)了7年之久，前期簽約5年的房子部分已經(jīng)到期，這些房東大部分均要求退房，牽涉到家具、家電等款項(xiàng)清算。

    “公司賬上不可能有很多現(xiàn)金放著。”這名員工表示，如果房子租不出去，青客收不到租金，賬上也沒有足夠多資金一次性打給房東，只能慢慢轉(zhuǎn)，希望通過打時(shí)間差，逐漸恢復(fù)正常。

按照此前的約定，青客每季度轉(zhuǎn)賬一次給房東，而租客是每月付一次租金，逐漸產(chǎn)生巨額現(xiàn)金差。

     “高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、短錢長(zhǎng)投是青客模式的主要問題。”景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉分析指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)門檻低，高進(jìn)低出形成不良競(jìng)爭(zhēng)，容易導(dǎo)致公司虧損；利用時(shí)間差，租戶上交租金是年付，而長(zhǎng)租公寓公司給業(yè)主房租是月付或季付，形成資金沉淀用來擴(kuò)張規(guī)模，存在風(fēng)險(xiǎn)；利用租金貸從金融機(jī)構(gòu)貸款，形成資金池，帶來了資金侵占、挪用、詐騙等多種風(fēng)險(xiǎn)。這是很多長(zhǎng)租公寓不成功的原因。

      知情人士透露，上述拖欠房東租金的問題始于青客去年10月底上市的時(shí)候，由于上市監(jiān)管部門對(duì)上市企業(yè)有賬面現(xiàn)金額度要求，青客把部分現(xiàn)金留在賬上，沒有及時(shí)轉(zhuǎn)給房東，但上市后就陸續(xù)支付了，后來由于疫情導(dǎo)致再次延遲支付。

      有的房東被拖欠租金四個(gè)月。與此前“爆倉”的多家長(zhǎng)租公寓一樣，青客的房東也會(huì)在房門上貼“通告”，請(qǐng)租客盡早搬離，或者直接換鎖。

青客相關(guān)工作人員透露，目前公司會(huì)優(yōu)先處理租客租金貸和押金的問題，已經(jīng)解除一部分正常到期的合同。有的房東要求退房而租客租期未到的，青客建議租客換房子，繼續(xù)支付租金和償還租金貸。

     青客主要是合租模式，一套房子往往有兩三組租客，每組租客的情況不一樣，處理起來也比較繁瑣。青客房東端也面臨大量虧損房源的問題。此前多家長(zhǎng)租公司面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各家運(yùn)營(yíng)商均不惜高價(jià)搶房源，比如房源拿進(jìn)來的價(jià)格，是按照房間滿租的情況給房東4000元/月，但滿租的租金只能做到3800元/月。一名房東反映，這是青客眼中的虧損房，這樣的房子青客會(huì)受理房東的解約函。

長(zhǎng)租公寓盈利模式悖論

      青客在上市的同時(shí)也暴露了這家運(yùn)營(yíng)7年之久的分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)巨虧20億元的現(xiàn)實(shí)。此前業(yè)內(nèi)就有一個(gè)說法是青客再不上市融資就面臨巨大償債風(fēng)險(xiǎn)。

      在上市融資無法繼續(xù)支持?jǐn)U張模式時(shí)，青客轉(zhuǎn)而通過換股方式收購重慶滿城、天津青春界兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，企圖在資本市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)二次融資。隨著疫情發(fā)生，青客資金周轉(zhuǎn)受到致命打擊，創(chuàng)始人金光杰也因訴訟官司被限制高消費(fèi)。

     21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系金光杰等多名青客管理層人士，電話均沒有接聽或收到回復(fù)信息。金光杰曾于上市后在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪時(shí)指出，分散式長(zhǎng)租公寓單房模型是賺錢的，虧損往往是非現(xiàn)金型虧損，比如一間公寓第一年租金有30%的利潤(rùn)，按照當(dāng)年市場(chǎng)估算應(yīng)該是盈利的，但研發(fā)、利息、廣告支出、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等四方面造成的虧損是目前分散式長(zhǎng)租公寓無法覆蓋的。他更強(qiáng)調(diào)租金貸模式?jīng)]有問題，啟用高利貸等資金收房容易出問題。彼時(shí)金光杰已意識(shí)到市場(chǎng)下行，長(zhǎng)租公寓的房源空置率也隨之提升，他認(rèn)為運(yùn)營(yíng)方在簽約過程中有必要與業(yè)主、租客約定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。

      就在今年年初，有青客房東在網(wǎng)上曝光了青客拖欠3個(gè)月租金，青客甚至要求房東減租，青客資金鏈問題隨之發(fā)酵。

青客在上市前后注冊(cè)了不少新公司，用于與各種設(shè)備供應(yīng)商簽約，其中一家叫上海科彤實(shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)資本金100萬元。這家公司與負(fù)責(zé)青客的保潔公司簽約，拖欠了該公司2019年300多萬元保潔費(fèi)，至今沒有付。目前據(jù)這家保潔公司負(fù)責(zé)人透露，已經(jīng)終止了對(duì)青客的服務(wù)。而有租客反饋，青客目前用自己的團(tuán)隊(duì)做保潔，服務(wù)效果沒有以前好了。

建信住房“債轉(zhuǎn)股”善后？

      據(jù)知情人士透露，上海市政府相關(guān)部門已經(jīng)召集金光杰等討論事情解決方案。

      4月初，一名租客小萬（化名）接到了青客客服的短信，大概內(nèi)容為：青客與上海建信住房達(dá)成戰(zhàn)略合作，即日起由建信住房作為公寓提供方提供住宿服務(wù)，并委托青客作為管理方。租客居住期間的各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算給建信住房，青客此前與租客簽署的《住宿服務(wù)合同》解除，雙方互不追究違約責(zé)任。之前交的押金由青客轉(zhuǎn)給建信住房。要求租客登錄青客租房APP重新簽訂新三方協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，建行“債轉(zhuǎn)股”解決青客當(dāng)務(wù)之急，這對(duì)多方來說是最好的結(jié)果。

根據(jù)年報(bào)披露，目前青客共與11家金融機(jī)構(gòu)建立了合作，其中包括華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營(yíng)銀行，貸款年利率在4.35%到8.60%之間，未償還本金為7.567億元。截至2019年財(cái)年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%。

       對(duì)此，房東東創(chuàng)始人全靂分析認(rèn)為，疫情導(dǎo)致青客資金流動(dòng)性受到致命打擊，現(xiàn)在只能求助于政府和銀行。反觀建行本來就是青客債主，此時(shí)接盤青客順勢(shì)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域；青客通過轉(zhuǎn)讓房源，短期內(nèi)減虧。實(shí)際上，青客虧損還是不斷在擴(kuò)大，現(xiàn)金流越來越少。收取管理費(fèi)也同樣面臨一個(gè)問題：過去每年都虧損三四億，規(guī)模減少之后，已有的房源、能產(chǎn)生現(xiàn)金流的公寓如何抵消虧損？

      最近一年來，寓見、樂伽等分散式長(zhǎng)租公寓陸續(xù)爆出運(yùn)營(yíng)問題，行業(yè)短板不斷暴露。胡景暉表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金運(yùn)作模式與國(guó)內(nèi)目前資本市場(chǎng)的屬性不匹配，行業(yè)亟需立法監(jiān)管以及建立更完善的行業(yè)運(yùn)作準(zhǔn)則。

      在全靂看來，分散式長(zhǎng)租公寓從盈利模式來看，似乎是個(gè)死局，而此間頻頻出現(xiàn)嚴(yán)重資金鏈問題，都是和企業(yè)盲目擴(kuò)張有關(guān)。他們通過規(guī)模化，最終實(shí)現(xiàn)資本化目的。“高投入、高負(fù)債、高成本，低產(chǎn)出，無利潤(rùn)，這就是行業(yè)現(xiàn)狀，目前并無太有效的解決方案。”

     青客已在危機(jī)漩渦之中，那些在合租邊緣苦苦掙扎的優(yōu)客逸家、美麗屋，及專做高端長(zhǎng)租市場(chǎng)的灣流同樣面臨房東租金、租客押金的無力支付，他們又能撐多久？

     截至發(fā)稿時(shí)，青客股價(jià)為12.50美元/股，總市值降至5.93億美元，相比上市之初的市值縮水近3成。