華潤上海一項目5年漲價4倍 少量多批次推盤

　　2010年3月11日，中國土地市場網刊發消息稱，北京、地王被罰3億元。僅2010年，華潤置地因閑置土地，就被曝光了3次。華潤似乎并沒有吸取教訓，記者調查發現，華潤在杭州、武漢等地仍有多塊土地閑置。

　　華潤為何屢觸監管紅線？公司2010年業績報告公布的數據或許可以解釋其中原因。去年，華潤置地的毛利由前一年的59.76億港元猛增至101.52億港元，公司的住宅業務毛利率由上一年的34.1%上漲至去年的39.4%，這一毛利水平，是其2004年的3倍多。

　　華潤置地毛利的增長不僅因為閑置土地，記者對華潤置地在上海、北京的在售樓盤調查發現，與同區域同規模的項目相比，華潤的銷售速度明顯緩慢許多……

　　上海華潤置地旗下的旗艦樓盤——上海灘花園是華潤在售的“骨灰級”樓盤。早在2004年，上海灘花園一期就開始建設，并在2006年完成了二期（外灘九里苑）的動拆遷工作。

　　但截至目前，一期的上海灘花園仍有1900平方米未銷售，二期有13000多平方米的可售面積，并有6萬平方米左右建筑面積未上市銷售。

　　2005年年報顯示，上海灘花園的售價僅為18458元/平方米，而2010年的業績公告顯示，上海灘花園的銷售均價已經達到96325元/平方米。5年的銷售周期中，上海灘花園售價漲了4倍。

　　類似的還有華潤置地上海另一高端項目——華潤橡樹灣。該項目最近銷售的一批公寓房源的參考價格區間被調高至61900至73000元，是2008年剛開盤時的網上參考價23000元/平方米的近3倍。而該項目在土地出讓時就規定開發房源70%戶型必須小于90平方米，但目前項目推出銷售的100平方米以上的大戶型已占到總規劃開發量的40%以上，且還有將兩套小戶型合并成大戶型的“變通”現象存在。

　　銷售速度堪比湯臣一品

　　早在2004年，上海灘花園就已作為華潤置地的主要開發項目出現在華潤年報里，一期的可銷售面積達85998平方米，二期的可銷售面積高達102364平方米，總建筑面積高達18.97萬平方米。當時，一二期項目的預計竣工時間都是在2007年。

　　但華潤置地2010年銷售業績公告卻顯示，上海灘花園在近6年時間里，僅開發銷售了10.37萬平方米，平均每年僅銷售1.73萬平方米，而去年甚至僅銷售了5287平方米。

　　中房信對上海灘花園的銷售數據監測顯示，2005年上海灘花園一期首次開盤時的銷售總量，僅占整個項目規劃建筑面積的16.7%。在長達66個月的銷售期內，有38個月銷售套數為個位數，部分月份甚至零成交。即便是在上海樓市最火的2009年7月、8月和10月，以及去年豪宅銷售最火爆的8月、9月、12月和今年1月，上海灘花園的銷售套數也僅維持在個位數。

　　網上房地產顯示，這一銷售速度比周邊同規模同等類型的其他樓盤明顯緩慢許多。如擁有6.6萬平方米住宅面積的金外灘花園2004年首次開盤，就在11月、12月銷售了住宅總開發面積的近60%，剩余的在2007年再次推出后不到一年就全部售完；于2005年6月開盤的同區域樓盤——長峰馨園，盡管截至目前仍有52套住宅未銷售，但2005年開盤時所銷售的套數，已達到樓盤總住宅套數的25%以上。

　　銷售速度緩慢與上海灘花園采用少量、多批的開發銷售策略有很大關系。

　　總開發面積近8萬多平方米的金外灘花園總共只領了兩次預售許可證，其中2004年第一次領取預售許可證時，預售面積就占整個項目的大部分；總建筑面積8萬平方米的長峰馨園僅于2005年和2008年兩次領取預售許可證，第一次申請預售的面積就達到7萬多平方米。

　　而上海灘花園一期申請預售許可證的次數多達6次，除了2005年第一次開盤申請銷售的面積接近3萬平方米外，其余申請銷售的面積都不足3萬平方米，2007年3月申請銷售的那一批住宅面積甚至只有10000平方米出頭，總共才77套。

　　根據中房信的統計，類似上海灘花園這樣銷售周期長、多個月份銷售套數停留在個位數或者零銷售的樓盤，僅湯臣一品和上海紫園等少數高端樓盤。

　　緩慢銷售帶來高利潤

　　上海灘花園選擇少量多批的銷售策略，對開發商有什么好處呢？從上海網上房地產的參考價格變動可以看出背后的玄機。

　　上海灘花園開盤時的網上參考價為19000~20500元/平方米，待2007年7月再推出新的房源銷售時，網上參考價已經變動為30000元/平方米，即使是在2008年的樓市冬天，上海灘花園洋房的網上參考價格仍高至40000~60000元/平方米。

　　比照華潤2005年年報和2010年業績公告可以發現，上海灘花園的售價在過去幾年呈加速度上漲勢頭——2005年上海灘花園的銷售均價為18458元/平方米，而2010年的銷售均價達到96325元/平方米。

　　采用少量多批開盤，并一步步提高售價的不止上海灘花園。華潤旗下的華潤橡樹灣也采用這一方法。

　　2009年7月，華潤橡樹灣的公寓房售價僅23000/平方米，而到了2009年11月，網上參考價已經拔高到了30000元/平方米，聯庭別墅更是從一年前的38000元/平方米直升至63000元/平方米。最近銷售的一批公寓房源的參考價格區間更是被調高到了61900~73000元，這個價格是2008年剛開盤時網上參考價23000元/平方米的約3倍。

　　2009年9月，上海市住房保障和房屋管理局為了規范市場，推出《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，明令禁止以少量多批的方式變相漲價。2010年，華潤橡樹灣又利用網上房地產允許開發商向上調價20%的規則，于2010年1月連續3次調價，將2009年11月剛剛定下的30000元/平方米參考價格，連續上調3次至38000元/平方米，而后又于4月份再次調價至44000元/平方米。

　　與上海灘花園相比，華潤橡樹灣的銷售速度顯然要快一些。根據華潤置地2010年業績公告，總共23萬平方米的華潤橡樹灣目前已經銷售了8.5萬平方米，但與周邊的樓盤相比，這一銷售速度同樣比較緩慢。網上房地產顯示，比華潤橡樹灣早2年開始銷售的合生新江灣1號，目前已銷售26.8萬平方米，占到總規劃面積的80%以上。

　　曾率先變通90/70政策

　　2006年6月1日建設部出臺的90/70政策規定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占的比重必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　但截至昨日，華潤橡樹灣已推出的13多萬平方米住宅房源中，100平方米以上的大戶型房源面積達9.72萬平方米，占推出的全部房源的73.21%，總規劃開發量的42%，已經突破了原來90/70的戶型規劃限制。

　　上海21世紀不動產銳豐新江灣城店的經理告訴記者，華潤2008年、2009年推出的90平方米小戶型中，還有一種將70多平方米、80多平方米兩套房源打通合并成150多平方米的 “特殊戶型三房”，與其他戶型房源不同，這個特殊戶型有兩張房產證。

　　華潤置地突破90/70政策限制的做法，在新江灣城開先例。在后來該區域的房地產開發、銷售中，大部分樓盤推出的都是100平方米以上的大戶型住宅，90平方米以內的中小套型極少有開發。

　　記者曾電郵、傳真華潤置地上海公司相關部門和負責人以及集團總部的品牌總監，詢問橡樹灣上述問題，但截至記者發稿，華潤置地尚沒有回復。