銀監(jiān)會(huì)逐月監(jiān)測房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn) 收緊新規(guī)可期

　　有關(guān)收緊房地產(chǎn)監(jiān)測工作，卻已悄然展開。

　　5月16日，記者獲得相關(guān)資料顯示，銀監(jiān)會(huì)已于近日要求逐月監(jiān)測房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)逐月監(jiān)測

　　僅表態(tài)還是動(dòng)真格？

　　這份名為《關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表的通知》指出，為做好信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)平穩(wěn)運(yùn)行，各信托公司要按月報(bào)送房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表，并于每月7日前將表格填寫完整并上報(bào)。

　　據(jù)了解，第一期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表已于5月12日前上報(bào)。

　　銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表》(下稱《監(jiān)測表》)顯示，除了要求填寫房地產(chǎn)信托項(xiàng)目屬性、規(guī)模、到期日、資金運(yùn)用方式、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型外，還要求填寫資金來源有無銀行理財(cái)資金，如有還須說明具體金額。

　　《監(jiān)測表》要求，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制方面要詳細(xì)說明抵押或擔(dān)保措施，不但信托公司要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)給出判斷意見，監(jiān)管部門對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)也要做出判斷。值得關(guān)注的是，監(jiān)測表對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的劃分尤為細(xì)致，據(jù)還款資金情況細(xì)分為五級(jí)。

　　一位信托行業(yè)人士告訴本報(bào)記者：“房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)沒有預(yù)想的那么嚴(yán)重，這個(gè)措施主要是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控的整體氣氛，作出表態(tài)。”

　　2010年8月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

　　上述行業(yè)人士表示：“房地產(chǎn)信托融資占整個(gè)房地產(chǎn)融資的比例還不算大。”

　　用益信托首席分析師李旸向記者分析，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)測主要出于兩個(gè)目的，一是了解目前房地產(chǎn)信托融資的情況，二是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

　　一家信托公司的內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，公司已接到銀監(jiān)會(huì)的通知，但此次政策持續(xù)的時(shí)間尚不知曉。

　　李旸預(yù)計(jì)，逐月上報(bào)各項(xiàng)數(shù)據(jù)是短期的政策，“畢竟現(xiàn)在是樓市調(diào)控的敏感時(shí)期，如果大的拐點(diǎn)到來，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托資金造成很大的沖擊。”他認(rèn)為，“監(jiān)管層做出這種日常的跟蹤是十分必要的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的苗頭要保持這種警惕，等到出了問題再彌補(bǔ)就來不及了。”

　　收緊政策出臺(tái)可期

　　5月初，業(yè)內(nèi)曾傳言銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)新規(guī)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士予以否認(rèn)。

　　本報(bào)從權(quán)威渠道獲悉，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)高達(dá)20%左右。而高收益率中醞釀的風(fēng)險(xiǎn)也引起了監(jiān)管層的注意。

　　5月6日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康(專欄)表示，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，要本著市場化原則和審慎經(jīng)營要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，推動(dòng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈〗ú块T等信息的溝通與共享。

　　中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年一季度末，新增房地產(chǎn)信托710.98億元。而去年同期該數(shù)據(jù)為631.44億元，今年首季新增房地產(chǎn)信托同比增長12.6%。

　　對(duì)于監(jiān)管層尚未出臺(tái)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的具體政策，北京銀監(jiān)局相關(guān)人士告訴本報(bào)記者，出臺(tái)政策來收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的可能性是存在的，目前地方都根據(jù)監(jiān)管層現(xiàn)有指示來執(zhí)行任務(wù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者分析，具體政策的出臺(tái)主要取決于兩方面，一是根據(jù)這次數(shù)據(jù)摸底統(tǒng)計(jì)的情況，二是監(jiān)管層達(dá)成一致意見。

　　2011年“兩會(huì)”期間，銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鍔生在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托只支撐投資者在項(xiàng)目中的資金需求，對(duì)支撐房價(jià)不起關(guān)鍵作用。銀監(jiān)會(huì)始終沒有停止過房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，并且一直在對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行規(guī)范，因此不存在重啟房地產(chǎn)信托的問題。

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類

　　●1級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性充裕，無清算障礙；

　　●2級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性不穩(wěn)定，有可能需要第二還款來源補(bǔ)充流動(dòng)性；

　　●3級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性不足，需要?jiǎng)佑玫诙€款來源償付；

　　●4級(jí)代表第二還款來源流動(dòng)性不穩(wěn)定，有可能需要其他還款來源補(bǔ)充流動(dòng)性；

　　●5級(jí)代表現(xiàn)有還款來源資金流動(dòng)性不足，需要其他還款來源償付(對(duì)于無第二還款來源的項(xiàng)目，若第一還款來源資金不足，即認(rèn)定為5級(jí)風(fēng)險(xiǎn))。