打折促銷加大成本 部分開發商毛利率下滑

　　盈利能力減弱

　　數據顯示，自2011年下半年以來，房地產企業的毛利率和凈利率均經歷了下滑。其中，上市房企的整體銷售毛利率水平從去年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。

　　已披露2011年年報的23家房地產上市公司中，有近六成公司2011年毛利率和凈利率雙雙同比下滑。據統計，萬科A(000002)2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個百分點;銷售凈利率為16.16%，同比下降了1.27個百分點。此外，華遠地產(600743)、億城股份(000616)等公司的毛利率和凈利率下降幅度都在1個百分點以上。

　　盡管大部分房企依然在2011年保持著兩位數的收入增速，不過限購等一系列調控政策對房企成本控制和盈利能力的影響仍不容小視，這一點在房企龍頭萬科上已開始顯現。雖然2011年公司銷售金額再度突破千億元，不過萬科董事會秘書譚華杰直言，2011年下半年后，市場景氣度下滑，企業打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率不可避免地受到影響，預計未來一段時期，公司的結算毛利率和凈利率相對于2011年均將有所下降。

　　從全國情況來看，去年三季度后，為促進項目銷售，不少房企都開始進行名目繁多的打折促銷，打折潮在行業內不斷擴大。與此同時，各地價格上漲的現象受到遏制，房價松動和回落的城市數量日益增多。到了2012年1月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格環比已無一上漲，全部下降或持平。

　　費用大幅上漲

　　統計顯示，已公布年報的23家房地產上市公司2011年三項費用合計達到101.23億元，同比增長了37.27%。其中，銷售費用同比增長了37.63%，管理費用大幅上漲了45.2%，財務費用同比增長9.24%。

　　通常情況下，企業在擴大產能、開拓市場的過程中，會增加銷售上的費用支出。特別是當市場環境變化時，企業在營銷和廣告上的支出也會相應增加，這一點在房地產公司上尤為明顯。

　　萬科2011年的品牌宣傳推廣費用達到8.99億元，同比增長了31.71%。億城股份的銷售費用同比增長了54.55%，公司稱主要為2011年在建在售項目增加、營銷推廣費用相應增加所致。渝開發(000514)廣告費用的大幅增長也帶動了公司銷售費用上漲。

　　業內人士指出，當外部環境發生變化時，企業更傾向于通過費用控制來達到降低成本的目的，未來房企在費用控制上還將加大力度。