經營慘淡 成都部分商業項目“未老先衰”

　　最好的商業地段、最大的客流量、最先進的物業配置、最雄厚的運營投資。按照很多“經商一代人”的思維習慣，這是一個商業體最值得炫耀和信任的實力體現。不過，在成都逐步走向“購物中心”時代的今天，曾經的“金科玉律”似乎已經不管用了：前期定位不清、運營不當的商業地產，盡管地處核心商圈，也出現“未老先衰”的尷尬狀況。記者經過走訪調查，為大家逐一尋找出問題癥結，希望為大家提供參考。

　　運營不力
　　百聯天府撤出科華南路

　　一家孤零零的電影院線守在大門口，售票處看不到一個人；家家鋪面人去樓空，一家肯德基快餐店門口貼著“停止營業”的告示，屋內狼籍一片；所有戶外大牌被撤走，露出丑陋不堪的內墻……這是記者在科華北路與二環路交界處的百聯天府購物中心看到的場景。而路邊刻著“百聯天府廣場”字樣的石凳，能讓人們依稀回憶起當年百聯天府購物中心出租率達到99.5％時的盛況。

　　百聯天府購物中心曾號稱西部第一家現代化ShoppingMall。項目總占地85畝，建筑面積16萬㎡，共計5個樓層，是一個集百貨、超市、專賣店、餐飲、娛樂、休閑、文化、影院和辦公于一體的超大型購物中心。先后承辦了“2004年國際小姐世界大會四川暨成都地區選拔賽”、2006“百聯杯”世界名犬大賽、2006超級女聲成都唱區預選活動、夢想中國成都賽區海選、“首屆中國成都香車大展”等大型營銷活動。

　　“推廣力度不可謂不小，也算是輝煌了一把，但仍難遮住尷尬之處。”由于拖欠了較多租金，百聯天府購物中心沒有按照雙方當初《物業租賃合同》約定的租金支付方式履約，雙方通過法院解除合約。

　　成都首個大型購物中心、南二環黃金口岸、中國零售行業巨頭，守著如此優勢，就在旁邊的萬達廣場、SM廣場風生水起時，百聯天府卻抱著金飯碗叫餓。這是何原因？

　　“作為一個購物中心，百聯天府業態不豐富，對吸引人氣不利；品牌缺乏影響力，影響了賣場的品相；后期管理粗放，影響了整個商場的品質感；缺少有效商業活動的配合，限制了項目的輻射半徑”，專業投資人士表示，百聯天府是硬件太好反而損傷了軟件，“不管實力再強，口岸再好，不能做到有效合理的商業運營，不能契合市場的消費需求，只能端著金飯碗挨餓。”{page_break}

　　定位不明
　　尚都服飾生意慘淡

　　定位為“西南地區品牌服飾批發一級渠道，服裝行業旗艦型總部基地”的成都尚都服飾廣場，東鄰春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天約50萬的人流量，被譽為“連接鹽市口與春熙路商圈的龍脈通道”。
　　核心商圈的地段，并未為其帶來滾滾客流。就在周日其它服飾廣場員工忙得團團轉的時候，尚都服飾廣場九樓以上確實另外一番冷落場景：約三分之一的鋪位空置，三分之一的在營商戶大門緊鎖，另有三分之一的在營商戶盡管店門大開，老板們卻坐在一起打麻將、嗑瓜子。記者站在12樓電梯口探視，半小時內，除了打掃衛生的保潔，竟無一名購物者上樓。如此冷落場景，與窗外生意火爆的春熙路形成強烈反差。

　　僅百米開外、也是定位于服飾批發、零售的九龍服飾市場人聲鼎沸，過道和手扶電梯都是水泄不通。“太忙了，打算招兩個小妹兒幫忙。”六樓做牛仔服飾生意的王老板忙得不可開交。市場外，一堆堆的小面包車，拉著商家躉出的大宗服飾商品，呼嘯而過。

　　“同屬春熙路、鹽市口核心商圈，同為服飾市場，相距不過百米，為何市場態勢如此迥異？”這個問題不光縈繞在商都服飾廣場各家店鋪老板腦中，也讓尚都服飾管理方頗有些尷尬，“這個問題我們不好解釋和評論。”

　　“商廈這類物業，除了地段，起關鍵性作用的還有運營商的運營方針、市場定位。春熙路地段主要以中低端消費為主，尚都服飾在產品定位上偏高。”中原地產工商部總監徐東告訴記者，“除此之外，商廈分割銷售給各個小業主，商廈在整體運營上存在難度，小業主自主招商，就很難形成具有市場競爭力的統一業態，更何況里面大多數商家及品牌還是重復的。”

　　新港地產執行董事張紅兵認為：作為經營多年的九龍服飾競爭者，尚都服飾并未獲得服飾批發幾家服飾批發大佬的青睞，因此場內缺乏“定海神針”——主力店帶來的市場號召力；而且該廣場業態單一，每層面積不大，這樣很難吸引消費者“勞神費力”登上9樓購物，作為批發市場的必備條件，便利的物流也是這個擁擠地段無法解決的問題。{page_break}

　　物業性能局限 
　　川信大廈已是明日黃花

　　租金還沒十年前高！有人懷疑這話是句笑話，但在川信大廈那，偏偏就是句實話！

　　高達38層的川信大廈位于人民南路與紅照壁交匯處，曾經是成都甲級寫字樓的代表之作，交通十分便利，從各個方向都很容易看見其高聳的身形，是成都家喻戶曉的明星建筑。該寫字樓憑借五星級酒店標準的裝修和物業服務，早在90年代末，她就成為眾多上市公司、外資投資機構的首選商務場所，如世界500強的西門子、IBM、飛利浦，以及西南地區最頂級的百貨商城-美美力誠等。但在各種高性能配置甲級寫字樓紛紛矗立的今天，川信大廈似乎有點不自信了，行業人士向記者透露：十年前川信大廈寫字間的月租金就能達到百元/平米以上，但現在月租金卻降到80元/平米左右。

　　原因何在？

　　“目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。”新港地產執行董事張紅兵認為，“寫字樓是中長線的投資，在國外不少的寫字樓更是公司資產最好的載體之一，但成都新興甲級寫字樓建設速度非常快，能為各家不同需求的商家提供最新功能和個性化的需求，這是早期寫字樓難以做到的。”

　　的確，數據顯示，從2007年開始，成都寫字樓每年新增供應量以每年30%的速度推陳出新。在汲取老一代寫字樓的經驗上，新寫字樓在配置、細節、硬件軟件設施上都力臻完美。如新希望國際、美年廣場、大鼎國際、大陸國際等項目，均以出色的硬件軟件設施而備受投資者青睞。“新甲級寫字樓亮點頻出，‘老三甲’寫字樓們自然難以匹敵，出現租金下調的結果也是可以理解的。”{page_break}

　　解決客流問題
　　富力天匯尋求突破點

　　從1993年開始，順城大街上一個稱為“熊貓城”的巨型商業體進入了成都人視野。但是，這個著名的“熊貓城”也曾幾度改頭換面，經歷了多次死去活來。

　　2010年11月30日，“熊貓城”以“富力天匯MALL”的全新面孔再次亮相，這個堪稱成都市中心最大的城市商業綜合體震撼啟幕。“整個體量為60萬平方米，改造平均每平方米投入1萬元。”富力地產成都公司高層說。但開業后的富力天匯MALL并未享受到幾大核心商圈的地段優勢，稀落的客流和購物交通的不便始終困擾著運營方，區域商氣不濃也在制約該物業后期發展。

　　“人民東路是阻斷春熙路、鹽市口與順城街客流的一大因素，如何創造新客戶引流辦法是最為緊迫的。”行業人士評價道。而貫穿區域多個核心商圈的地一大道，目前正在進入招商階段；據了解，地一大道是以時尚、購物、餐飲、娛樂等一體化商業為主的龐大的地下商業城，將與春熙路、鹽市口、騾馬市等16個寫字樓、商場的負一層對接，可直接進入世貿中心、富力·天匯MALL、國際大廈、廣電大廈、物資大廈、茂業百貨等，從而打造成都繁華地帶的地下中央商務區。“地一大道將春熙路和鹽市口商圈的客流引入順城街，富力天匯MALL將因此受益匪淺。”

　　地鐵1號線正式通車，城市核心商圈“天府大道-順城街-騾馬市”開始爆發新的聚合力；順城街上原港鵬國際大廈在鼎云集團手中涅槃重生；雄飛集團、茂業百貨雄心勃勃……一場成都中心重塑容顏的工程早已全面拉開，富力天匯MALL具備騰飛的基礎。