從9個門市部到17大商圈的商業版圖

　　“2011年底，武漢全市商鋪總存量達到334萬平方米，繁華商圈日均人流量可達上百萬。國際時尚品牌H&M、ZARA、C&A、優衣庫等。”3月5日，戴德梁行研究部發布《武漢商鋪市場發展與前景》報告稱。

　　該報告預測未來5年武漢將有38個規模在3萬平方米以上的優質商場落成使用，總面積332萬平方米。優質商場供應主要仍以本地開發商為主，比例約59%。以萬達、銀泰、綠地集團為首的國內企業進駐勢頭較外資企業強勁，供應占比29%。

　　在武漢商圈變遷的過程中，從傳統的武漢百貨公司旗下9家門市部發展到武廣、中南、鐘家村三足鼎立，到眼下8大商圈(武廣、江漢路、鐘家村、王家灣、徐東、中南、街道口，光谷)競爭，以及未來的17個商圈(其中9個新興商圈包括后湖、菱角湖、王家墩、江漢沿江、武昌濱江、楊春湖、首義、南湖，四新)的競爭。武漢商業版圖越繪越大，與此同時商圈外遷趨勢明顯。

　　戴德梁行華中區研究部主管李孔瑞表示，由于市政府規劃引導和歷史遺留等原因，形成了武廣商圈和江漢路商圈兩大核心商圈，與其他商圈形成“一核多強”的局面。此外，軌道網絡系統的修建和完善令武漢“1小時生活圈”的設想得以實現。以武廣、江漢路商圈為核心，半小時可到達鐘家村、徐東商圈等傳統商圈以及菱角湖、王家墩、武昌濱江、江漢沿江等新興商圈，1小時可到達王家灣、中南、首義、街道口等商圈。

　　去年，除了武漢本土國際品牌首次進駐武漢。而這些品牌一般以年輕化的態勢進入各大商場，如武昌亞貿廣場、光谷國際廣場、漢口中心百貨以及漢陽的武漢摩爾城。

　　與此同時，受益于強勁的消費能力和武漢經濟的穩步發展，外來百貨開始爭先進駐武漢。新世界、瑞安、和記黃埔等近年來大刀闊斧地開發商業項目。例如，瑞安開發的武漢新天地和萬達的漢街等項目從一開業便迅速地吸引大批消費者前往消費。{page_break}

　　此外，外地開發商也嘗試多種途徑進入武漢市場。除了積極參與商鋪用地的競拍，還通過積極參與舊城改造、城中村改造和直接購入商鋪項目的方式投資武漢商鋪市場。例如，和記黃埔在2005年購入江漢區花樓地塊，在推動武漢舊城改造的同時也占據武漢傳統商業旺地，積極擴張;2011年5月初，新加坡凱德商用集團以3.95億元購入江漢路商圈的新民眾樂園，總面積4萬平方米。

　　李孔瑞認為，悠久的歷史和文化底蘊、雄厚的經濟基礎、便利的交通網絡、強勁的購買力以及不斷增強的消費輻射力令武漢吸引外來投資的能力增強，從而促使一批大開發商爭先進駐，為武漢商鋪市場的發展提供了良好的條件。

　　優質商鋪租金穩步上升

　　目前武漢各商圈的商鋪租金由于位置、商圈氛圍等差異而差異較大，武廣與江漢路兩大核心商圈的平均租金達到每平方米每月500-1500元。李孔瑞介紹，新興商圈如菱角湖商圈的租金水平為每平方米每月180-500元。2006年至2011年，武漢商鋪整體租金年均增長8%，租金呈現一個穩定增長的過程。

　　李孔瑞表示，從2006年的平均每平方米每月284元上漲至2011年的每平方米每月470元。2011年底月租金已達到平方米每月516元,同比上漲22%。隨著武漢商業的不斷完善發展，預計未來租金水平將繼續上升。

　　他還指出，目前武漢的商鋪發展正處于發育期，商圈功能和布局同質化嚴重，商業項目的建設很大程度上依賴開發商的經驗和實力，運營較好的商業項目會成為眾多新項目效仿的對象。相對于住宅市場，商業地產受經濟環境、政策環境等不可預見因素的影響更為明顯，投資更具高風險性。