佛山購物中心以訂單式招商破解商業地產困局

　　記者近日對佛山大型購物中心進行調查統計發現，在禪桂中心區，已建及在建的購物中心多達31個，零售面積近280萬平方米，今明兩年，佛山建成并開業的零售商業面積將再創高峰，達到400萬平方米，接近2012年庫存的一倍。購物中心爆發式增長引發了佛山零售商業的過剩危機，也令開發商陷入了招商難的困局，千店一面、開業時間不斷推遲等怪象屢屢出現。今年，禪桂中心區至少有4家大型購物中心將集中入市，它們能否順利開業，引起各界無限遐想。

　　怪象一：千店一面

　　“我喜歡TATA的牌子，以前老去興華商場買鞋，現在反而去得不多了，順聯國際也有這個牌子，就近買方便。”市民黃小姐說。目前，單一品牌在佛山某個商場設專柜的情況幾乎銷聲匿跡了。常見的情況是，同一品牌在各大商場遍地開花。“每個商場的牌子都差不多，逛這家商場和逛那家商場的感覺差不多。”黃小姐的感受具有普遍性。

　　購物中心在佛山爆發式增長，各大開發商均降低了招商的門檻，千店一面在所難免。2012年，快時尚在佛山還是個非常新鮮的詞匯。全新開業的印象城率先在佛山打出了“快時尚”的旗幟。緊接著，2013年，同樣位于季華路的鵬瑞利廣場開業，一批快時尚品牌也占據了該商場主力店的位置。從品牌的重合度來看，鵬瑞利廣場和印象城有著驚人的相似之處;在餐飲方面，品牌的相似程度高達7成。

　　“佛山的商場太多了，品牌尤其是服飾類的品牌來來去去就是那么幾個，商場服飾的品牌重復度至少是70%以上。”招商人員陳小姐說。

　　除了傳統的百貨品牌在各大商場重復進入之外，連最具有個性化的娛樂、兒童、餐飲等業態品牌也在各大商場頻繁出現。被視為差異化經營法寶的餐飲業，也開始出現了“老調重彈”的局面，一位經營2個餐飲品牌的餐飲老板告訴記者，他已經在佛山連下6“城”，而且基本都位于禪桂中心區。

　　怪象二：開業時間成謎題

　　“從我搬到恒福國際之后，就一直等著恒福國際商業中心開業，但等來等去，到現在還沒有開。”家住恒福國際的梁小姐回憶說，恒福國際商業中心最早吹風2012年年底開業，后來又說2013年5月開業，再后來又說2013年年底開業，但是，現在將近2年過去了，“一點都沒有要開業的跡象”。

　　開業時間成謎題，這一怪象在最近一兩年開業的商場中頻繁上演。去年8月份開業的鵬瑞利廣場，之前吹風的開業時間是當年5月。位于樂從的天佑城去年10月啟幕，但當時僅超市和部分百貨、餐飲對外營業;12月份，該商場再次開業，但4樓的商鋪還基本處于裝修期中。“他們開業了好多次，但是到現在都沒有做到100%開業。”一位餐飲商家負責人樊先生說。南海創鴻城去年11月，對外發布將開業的消息。但是，創鴻城并沒有準時“赴約”，而是對外稱推遲到今年3月份。今年2月份，南海創鴻城又傳來了整體出讓的消息，眼下，4月降臨，創鴻城的開業時間似乎遙遙無期。

　　據悉，今年僅禪桂中心區估計至少有4家商場會集中亮相，除了傳說中的南海創鴻城外，位于平洲的怡豐城吹風今年5月將進行超市和影院的試業，9月份正式開業;位于千燈湖板塊的南海萬達廣場定于8月29日開業;位于禪城城南的兆陽廣場對外吹風今年9月份開業。

　　在今年或將亮相的這4家商場中，最言之鑿鑿的是南海萬達廣場。南海萬達廣場自2012年奠基當天，便許下了“2014年8月29日滿鋪開業”的承諾，在此前舉辦的開業180天倒數活動中，萬達再一次承諾會如期開業。

　　招商難度大

　　滿鋪開業難上加難

　　最近一兩年來如雨后春筍般冒出來的購物中心，令佛山的商戰愈演愈烈。有近10年招商經驗的盧先生告訴記者，“比起10年前，現在的招商難度大多了”。10年前，基本上是商場選商家，而如今卻成了商家選商場。

　　目前，各大商場的招商工作可以用“慘烈”二字來形容。“為了保全差異化，有商場甚至規定簽約的商家不得再進入周邊其他商家。”商家吳先生說。招商難度不斷加大，必然帶來較大的空置率;空置率的存在，又直接影響著開業時間。滿鋪按時開業難上加難。

　　位于樂從的天佑城，前前后后3次開業，但是至今其頂層的餐飲門店仍未滿鋪。已經開業好幾年的南海新天地，只有新光百貨獨當一面，新開的潮流天地只有不到一半的鋪位在正常營業。“通常的做法就是先招超市、百貨、電影院等主力店，并讓主力店先裝修，先開業，其他業態再陸續開業。”業內人士吳先生說，這就是眼下不少商場從部分商家試業到整體全面開業要持續好幾個月的原因。如果主力店不能敲定，那么，開業時間便遙遙無期。

　　那么，為什么不能等到所有商家進駐滿鋪開業呢?對此，業內人士分析稱，目前佛山新建的購物中心太多，早開業便能早點培育消費人群，“開業頭一年非常重要，新商場需要大力培育市場，讓消費者形成到這個商場來消費的習慣。一旦這種習慣形成，就很難改了。”因此，眼下一些商場采取了逐步開業的策略，先開超市、影院等主力店，再開百貨、兒童、餐飲等業態。

　　當然，這種逐步開業的策略，也具有一定風險。“現在去商場，就是為了吃、為了玩，超市什么的，對我沒有吸引力。”85后小龍說，她不喜歡那種只開了個別店鋪的商場，“感覺完全沒有人氣，很冷清，一點逛街的氣氛都沒有，還不如不去。”

　　訂單式招商模式破解困局

　　在不少商場對招商難大倒苦水時，也有樂觀的開發商多次對外公開表示會按時滿鋪開業。萬達就是這樣的開發商之一。

　　萬達廣場為何對滿鋪按時開業信心百倍?這要歸功于萬達首創的“訂單式商業地產”模式。據悉，萬達目前擁有超過5000家品牌商家聯盟的超強市場影響力，并與17家跨國企業(其中有10家世界500強企業)簽訂了戰略合作協議，萬達與企業通過共同選址，技術對接，平均租金，先租后建等方式形成“訂單式地產”銷售，萬達開到哪里，這些企業就跟到哪里，形成了萬達商業的制度化，加快了招商的速度。因此，萬達項目在開工之前，主力店的招商就已基本解決，整個項目的主要租賃面積已經“名花有主”。眾多合作品牌商家的加盟，有效避免兩至三年的傳統商業培育期，為良好經營提供堅實保證，真正做到滿鋪開業，旺場經營。

　　據南海萬達廣場總經理林維蒂介紹，根據訂單式商業地產的模式，南海萬達項目啟動之初，就已經把各種業態進行了規劃設計，萬達影院、萬達百貨、超市、兒童樂園、娛樂等業態作為該萬達商場的標配早早進行了“圈地”。