佛山購物中心以訂單式招商破解商業(yè)地產(chǎn)困局

　　記者近日對佛山大型購物中心進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在禪桂中心區(qū)，已建及在建的購物中心多達(dá)31個，零售面積近280萬平方米，今明兩年，佛山建成并開業(yè)的零售商業(yè)面積將再創(chuàng)高峰，達(dá)到400萬平方米，接近2012年庫存的一倍。購物中心爆發(fā)式增長引發(fā)了佛山零售商業(yè)的過剩危機(jī)，也令開發(fā)商陷入了招商難的困局，千店一面、開業(yè)時間不斷推遲等怪象屢屢出現(xiàn)。今年，禪桂中心區(qū)至少有4家大型購物中心將集中入市，它們能否順利開業(yè)，引起各界無限遐想。

　　怪象一：千店一面

　　“我喜歡TATA的牌子，以前老去興華商場買鞋，現(xiàn)在反而去得不多了，順聯(lián)國際也有這個牌子，就近買方便。”市民黃小姐說。目前，單一品牌在佛山某個商場設(shè)專柜的情況幾乎銷聲匿跡了。常見的情況是，同一品牌在各大商場遍地開花。“每個商場的牌子都差不多，逛這家商場和逛那家商場的感覺差不多。”黃小姐的感受具有普遍性。

　　購物中心在佛山爆發(fā)式增長，各大開發(fā)商均降低了招商的門檻，千店一面在所難免。2012年，快時尚在佛山還是個非常新鮮的詞匯。全新開業(yè)的印象城率先在佛山打出了“快時尚”的旗幟。緊接著，2013年，同樣位于季華路的鵬瑞利廣場開業(yè)，一批快時尚品牌也占據(jù)了該商場主力店的位置。從品牌的重合度來看，鵬瑞利廣場和印象城有著驚人的相似之處;在餐飲方面，品牌的相似程度高達(dá)7成。

　　“佛山的商場太多了，品牌尤其是服飾類的品牌來來去去就是那么幾個，商場服飾的品牌重復(fù)度至少是70%以上。”招商人員陳小姐說。

　　除了傳統(tǒng)的百貨品牌在各大商場重復(fù)進(jìn)入之外，連最具有個性化的娛樂、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)品牌也在各大商場頻繁出現(xiàn)。被視為差異化經(jīng)營法寶的餐飲業(yè)，也開始出現(xiàn)了“老調(diào)重彈”的局面，一位經(jīng)營2個餐飲品牌的餐飲老板告訴記者，他已經(jīng)在佛山連下6“城”，而且基本都位于禪桂中心區(qū)。

　　怪象二：開業(yè)時間成謎題

　　“從我搬到恒福國際之后，就一直等著恒福國際商業(yè)中心開業(yè)，但等來等去，到現(xiàn)在還沒有開。”家住恒福國際的梁小姐回憶說，恒福國際商業(yè)中心最早吹風(fēng)2012年年底開業(yè)，后來又說2013年5月開業(yè)，再后來又說2013年年底開業(yè)，但是，現(xiàn)在將近2年過去了，“一點都沒有要開業(yè)的跡象”。

　　開業(yè)時間成謎題，這一怪象在最近一兩年開業(yè)的商場中頻繁上演。去年8月份開業(yè)的鵬瑞利廣場，之前吹風(fēng)的開業(yè)時間是當(dāng)年5月。位于樂從的天佑城去年10月啟幕，但當(dāng)時僅超市和部分百貨、餐飲對外營業(yè);12月份，該商場再次開業(yè)，但4樓的商鋪還基本處于裝修期中。“他們開業(yè)了好多次，但是到現(xiàn)在都沒有做到100%開業(yè)。”一位餐飲商家負(fù)責(zé)人樊先生說。南海創(chuàng)鴻城去年11月，對外發(fā)布將開業(yè)的消息。但是，創(chuàng)鴻城并沒有準(zhǔn)時“赴約”，而是對外稱推遲到今年3月份。今年2月份，南海創(chuàng)鴻城又傳來了整體出讓的消息，眼下，4月降臨，創(chuàng)鴻城的開業(yè)時間似乎遙遙無期。

　　據(jù)悉，今年僅禪桂中心區(qū)估計至少有4家商場會集中亮相，除了傳說中的南海創(chuàng)鴻城外，位于平洲的怡豐城吹風(fēng)今年5月將進(jìn)行超市和影院的試業(yè)，9月份正式開業(yè);位于千燈湖板塊的南海萬達(dá)廣場定于8月29日開業(yè);位于禪城城南的兆陽廣場對外吹風(fēng)今年9月份開業(yè)。

　　在今年或?qū)⒘料嗟倪@4家商場中，最言之鑿鑿的是南海萬達(dá)廣場。南海萬達(dá)廣場自2012年奠基當(dāng)天，便許下了“2014年8月29日滿鋪開業(yè)”的承諾，在此前舉辦的開業(yè)180天倒數(shù)活動中，萬達(dá)再一次承諾會如期開業(yè)。

　　招商難度大

　　滿鋪開業(yè)難上加難

　　最近一兩年來如雨后春筍般冒出來的購物中心，令佛山的商戰(zhàn)愈演愈烈。有近10年招商經(jīng)驗的盧先生告訴記者，“比起10年前，現(xiàn)在的招商難度大多了”。10年前，基本上是商場選商家，而如今卻成了商家選商場。

　　目前，各大商場的招商工作可以用“慘烈”二字來形容。“為了保全差異化，有商場甚至規(guī)定簽約的商家不得再進(jìn)入周邊其他商家。”商家吳先生說。招商難度不斷加大，必然帶來較大的空置率;空置率的存在，又直接影響著開業(yè)時間。滿鋪按時開業(yè)難上加難。

　　位于樂從的天佑城，前前后后3次開業(yè)，但是至今其頂層的餐飲門店仍未滿鋪。已經(jīng)開業(yè)好幾年的南海新天地，只有新光百貨獨當(dāng)一面，新開的潮流天地只有不到一半的鋪位在正常營業(yè)。“通常的做法就是先招超市、百貨、電影院等主力店，并讓主力店先裝修，先開業(yè)，其他業(yè)態(tài)再陸續(xù)開業(yè)。”業(yè)內(nèi)人士吳先生說，這就是眼下不少商場從部分商家試業(yè)到整體全面開業(yè)要持續(xù)好幾個月的原因。如果主力店不能敲定，那么，開業(yè)時間便遙遙無期。

　　那么，為什么不能等到所有商家進(jìn)駐滿鋪開業(yè)呢?對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前佛山新建的購物中心太多，早開業(yè)便能早點培育消費人群，“開業(yè)頭一年非常重要，新商場需要大力培育市場，讓消費者形成到這個商場來消費的習(xí)慣。一旦這種習(xí)慣形成，就很難改了。”因此，眼下一些商場采取了逐步開業(yè)的策略，先開超市、影院等主力店，再開百貨、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)。

　　當(dāng)然，這種逐步開業(yè)的策略，也具有一定風(fēng)險。“現(xiàn)在去商場，就是為了吃、為了玩，超市什么的，對我沒有吸引力。”85后小龍說，她不喜歡那種只開了個別店鋪的商場，“感覺完全沒有人氣，很冷清，一點逛街的氣氛都沒有，還不如不去。”

　　訂單式招商模式破解困局

　　在不少商場對招商難大倒苦水時，也有樂觀的開發(fā)商多次對外公開表示會按時滿鋪開業(yè)。萬達(dá)就是這樣的開發(fā)商之一。

　　萬達(dá)廣場為何對滿鋪按時開業(yè)信心百倍?這要歸功于萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式。據(jù)悉，萬達(dá)目前擁有超過5000家品牌商家聯(lián)盟的超強(qiáng)市場影響力，并與17家跨國企業(yè)(其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè))簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)與企業(yè)通過共同選址，技術(shù)對接，平均租金，先租后建等方式形成“訂單式地產(chǎn)”銷售，萬達(dá)開到哪里，這些企業(yè)就跟到哪里，形成了萬達(dá)商業(yè)的制度化，加快了招商的速度。因此，萬達(dá)項目在開工之前，主力店的招商就已基本解決，整個項目的主要租賃面積已經(jīng)“名花有主”。眾多合作品牌商家的加盟，有效避免兩至三年的傳統(tǒng)商業(yè)培育期，為良好經(jīng)營提供堅實保證，真正做到滿鋪開業(yè)，旺場經(jīng)營。

　　據(jù)南海萬達(dá)廣場總經(jīng)理林維蒂介紹，根據(jù)訂單式商業(yè)地產(chǎn)的模式，南海萬達(dá)項目啟動之初，就已經(jīng)把各種業(yè)態(tài)進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計，萬達(dá)影院、萬達(dá)百貨、超市、兒童樂園、娛樂等業(yè)態(tài)作為該萬達(dá)商場的標(biāo)配早早進(jìn)行了“圈地”。