二線熱點城市樓市調查系列報道｜佛山樓市：火熱表象下，后勁不足

2020年，在成為“GDP萬億俱樂部”新成員以后，佛山又喜提“新一線城市”的頭銜，跟隨佛山城市地位一起攀升的，還有它的房地產市場。

5月份以來，佛山樓市持續火熱，最先體現在土拍市場的升溫，“地王”頻現，樓面價屢創新高。其次，新房雖未出現明顯漲幅，但成交量連續三個月攀升。這是土拍、新房限價取消、人才購房門檻降低等原因促成的。

粵港澳大灣區戰略規劃的出爐為佛山帶來重大利好，房價或許還有上升的空間，但二手房市場行情冷淡，存量消化困難，后期房價難以大漲。佛山樓市看似一片紅紅火火，實則房價增長動能不足。

樓市火熱復蘇

5月以來，佛山樓市逐漸擺脫了前期疫情的影響，滿血復活。

開發商們買地的熱情突然爆發，土拍市場火爆，高溢價地塊頻現。

房企搶地，從來都是一場無硝煙的戰爭。佛山中原戰略研究中心總監朱偉德指出，臨廣板塊和政府重點打造的區域，如佛山新城、千燈湖、奇槎等板塊土地價值較高，將是不少品牌房企關注的重點。

三龍灣土拍競爭異常激烈。5月28日，經過26輪競價，中海以46.25億元競得南海三山新城，剔除配建后樓面價16269元/平方米，溢價率達25%。

統計顯示，該區域4-5月共成交4宗地塊，有3宗殺入佛山歷史總價TOP10，總金額177.5億，占全市超40%。

中原地產數據顯示，1-5月，佛山累計商住用地成交金額493.5億元，同比大漲46%，成交面積218.4萬平方米，同比上漲17%。

這背后的原因是，3月以來，佛山全市普遍取消了土地出讓的最高限制地價，基本以價高確定競得人。

“取消最高限制地價其實是擺出了一個鼓勵大家積極拿地的姿態，也是為了從供給側給房企更多的信心。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析。

土地限價松綁的同時，土地供應端也持續放量。中原地產數據顯示，今年3、4、5月佛山供應的商住用地面積分別為116.9萬平方米、79.1萬平方米、53.4萬平方米，同比分別暴漲563%、95%、121%，前五月累計供地282.8萬平米，同比上漲56%。

6月，佛山推出11宗地塊，總起拍價超78億元，預計土拍市場還會繼續活躍。

佛山中原戰略研究中心指出，優質地塊批量釋放吸引了一眾房企搶奪，成交端尤熱，受到高溢價優質地塊成交的帶動，加上不設限價，促使樓面價階段性趨高，前五月佛山平均樓面地價攀升明顯，同比上漲29%。

土地市場升溫的同時，樓市也在回暖。受疫情影響，“小陽春”滯后，被積壓的購房需求持續釋放中，疊加3月佛山人才購房門檻放寬至中專學歷、樓市消費群擴容的利好消息下，市場信心恢復明顯，開發商推貨力度加大，新房成交量在5月達到了小高峰。

克而瑞數據顯示，5月期間佛山共有50盤推新，推售量達5836套，如怡翠尊堤、恒大御瀾庭、上坤翰林湖壹號、歐浦花城等熱銷項目去化超7成。繼4月破萬套后,5月新房成交也攀上了萬字頭,網簽10925套，成交量連續三月回升。

為沖刺半年度業績，房企推貨也更加積極，僅5月就有50盤推新，推售量達5836套，部分熱門樓盤去化率達七成。

增長后勁不足

新房的火熱并沒有傳導至佛山的二手房市場。

與日漸走高的新房價格相比，二手房行情冷淡，存量消化困難，不少業主揣著房源主動降價都難以轉手，二手房市場陷入量價雙降的窘境。

在佛山熱門區域千燈湖、亞藝等板塊，二手房的成交和價格都呈現低迷之勢。去年底，千燈湖有好幾個項目掛牌價都跌到了3萬以內。

在亞藝板塊，二手房價格雖然沒有明顯下跌，但只是維持在2017年的水平，或者比2017年稍微漲了一點，不到10%。

佛山住房網數據顯示，近年來，佛山二手房的成交量呈現明顯的下降趨勢。從2017年的87987套高位，一路跳水到2019年的53619套，幾乎回到2015年的水平。

值得注意的是，佛山二手房市場之所以能在2017年達到高峰，得益于樓市政策紅利。2016年，央行與銀監會聯合發布通知，降低非限購城市的首套房、二套房首付款比例。佛山樓市因此受益，新房、二手房成交量聞風大漲。

但政策紅利止步于2017年，佛山叫停購房入戶政策，開始逐步實行積分落戶，疊加2019年新房限價放開、人才購房門檻減低，二手房市場的買家大量分流至新房市場。

安居客數據顯示，2020年5月，佛山二手房房價12896元/平方米。而2017年12月房價10229元/平方米，三年里，佛山二手房的房價漲幅不過2000多元，疲態明顯。

易居研究院研究員嚴躍進表示，雖然“廣佛同城”讓佛山承接了廣州大量的居住外溢，但最終，決定房價走勢的還是供求關系，佛山新房的整體供應量很大，蠶食了二手房的空間。

因二手房成交周期長、手續復雜，加上產權時間短、戶型較老等因素影響自住體驗，有購房需求的人更偏好新房。

此外，佛山這個800多萬人口的城市，買房以自住為主，投資和炒作的需求不像深圳那么多。

加之佛山房價分化明顯，臨廣板塊的禪城、順德、南海還處于上升通道，而三水、高明的房價已有所回落，令投資客望而卻步。

總體來看，佛山的住房增長勢頭疲軟，房價繼續上漲的空間不大。

即使在新房市場，佛山樓市也并非普遍火熱，而是呈現分化態勢。

比如，位于南海的千燈湖是近年來佛山樓市最惹眼的主角，既是佛山的金融中心，又有廣佛地鐵直接通過，新盤部分售價已超5萬/平方米。然而，非限購區的三水、高明新盤定價都有所回落。