零售業再掀商業地產“淘金”潮

　　9月1日，沃爾瑪中國對外發布消息稱其在中國自行開發、建設和經營管理的購物中心日前在珠海舉行了奠基儀式，該購物中心計劃投資6億元，建筑面積約為10萬平方米。

　　9月10日，步步高集團在長沙啟動體量達70萬平方米的長沙梅溪新天地的全球招商大會，并發布步步高商業地產產品體系的新成員——“新天地”。按計劃，步步高新天地項目在明后兩年將陸續開業13個，總建筑面積達617萬平方米。

　　更早前，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業務的雨潤集團宣布在2015年完成建設50個商業綜合體;2013年進軍商業地產的紅星美凱龍集團旗下紅星商業表示將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設;英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發購物中心。

　　“跑馬圈地”

　　50億元的投資、70萬平方米的體量，步步高長沙梅溪新天地正在刷新我國商業地產的新高度。

　　“新天地”是步步高集團旗下商業地產產品體系的新成員，9月10日在湖南長沙正式發布。步步高集團董事長王填稱，“新天地”品牌定位在20萬平方米以上的商業綜合體。

　　梅溪新天地只是步步高明后兩年計劃開業的13座新天地項目的其中之一。

　　步步高集團旗下步步高置業有限責任公司總裁周梁在步步高舉辦的招商大會上發布，到2017年5月，步步高將開業15座新天地項目，城市橫跨湖南、江西、四川、重慶、廣西、貴州、云南等中部及西南二三四線城市。

　　目前，步步高集團完成自建、自營、自持的商業綜合體面積已超過100萬平方米。

　　步步高也擁有對標龍頭企業的自信和格局。其中一個細節是：步步高將新天地的發布選擇在萬達的酒店召開。王填坦言，在國內最大商業地產商的“地盤”，步步高是要彰顯“對標”的自信。

　　王填說，商業地產投資大，時間一長，核心財務成本就高，布局因此需要快馬加鞭;萬達是因招租乏力而“被動介入”商業的，而步步高則是積累了商業資源和運營實力，搶抓機遇是“水到渠成”。未來，步步高商業地產項目將保持每年5個項目開業的開發速度。

　　相比步步高的自信，身為外資零售大佬的沃爾瑪對于商業地產同樣野心在望，但目前的步子卻更為謹慎、低調。

　　按沃爾瑪中國公司的透露，沃爾瑪僅是在珠海以一個簡單的奠基儀式宣告其首家購物中心開始開工建設，并且計劃投資額是為個位數的6億元，體量為10萬平方米的社區型的中小型購物中心。

　　去年9月，中國商報記者從沃爾瑪亞洲不動產招商和資產管理副總裁潘麗君處獲悉獨家信息顯示，沃爾瑪在華自行投資開發購物中心項目啟動在2012年，其計劃在2至3年的第一階段的開發周期內，開發出有4家購物中心的資產包。

　　雖然沃爾瑪投資開發購物中心的規模和速度遠不及本土零售商，但鑒于沃爾瑪身為全球零售老大的影響力，其首家購物中心的動工有中外零售商悉數入陣“淘金”我國商業地產的標桿性意義。

　　為何紛紛入局商業地產?

　　實際上，至沃爾瑪珠海投建購物中心止，從在華的跨國零售商到全國性零售企業到區域零售商，要找到旗下沒有相關地產業務的零售商已成難事。

　　為何零售商都熱衷商業地產?道理很簡單，零售業現金流充足，但利潤微薄，近兩年，地價翻番兒漲帶動商業物業的租金也是水漲船高，零售業的微薄利潤幾乎全部“貢獻”給了地產商。

　　王填告訴中國商報記者，步步高涉足商業地產是被逼出來的。“步步高是因為商業而做了地產”。

　　真正跨入商業地產后，王填更是發現，公司零售業務向上游地產物業的延伸賺回的不僅是新的豐厚的利潤，商業地產這個平臺還可以使步步高將集團旗下超市、百貨、電器城、快時尚服裝、餐飲、娛樂休閑等自有零售業態整合其中實現同步擴張，而等中西部區域覆蓋上十個量級的綜合體項目后，聚沙成塔的規模效應初具，步步高在自身集團內就可形成一個自成循環體系的生態閉環。而“做生態”向來是成就企業商業模式的最高等級，如今電商領域的阿里巴巴、地產領域的萬科的發展路徑都莫不如此。

　　在長遠的戰略布局上，商業地產已被視為步步高高速成長的加速器。截至2013年，步步高集團已擁有400家實體零售業態門店，年銷售額達230億元，目前零售市場份額在湖南、廣西位列第一，江西位列第二。

　　而王填希望到2020年步步高能成為我國中西部地區市場份額的NO.1，整個集團營收邁入1000億元規模。截至2013年，除去天貓、京東等兩家線上電商企業，千億規模傳統商業集團僅有蘇寧、國美、大商、華潤、百聯五家。

　　顯然，步步高欲用六年時間追趕上巨頭們并將業績再翻兩番，投資商業地產比零售業來得更快、更有潛力。

　　沃爾瑪在入華18年后才姍姍來遲、首次進入商業地產，也是受迫于租金的快速上漲和零售業低迷導致的增加新利潤源的轉型需要。

　　盡管沃爾瑪中國區過去一年依賴改革取得逆勢增長24.5%的業績，但其到2015年底之前將關閉的約25家在華門店的大比例數，以及仍顯頹勢的線下消費形勢、被媒體曝光的食品安全事件、超市大賣場業態受電商沖擊等都讓絕大部分依賴大賣場零售業務的沃爾瑪的未來蒙上了陰影。

　　不管是從提振企業信心還是從改善盈利結構來看，沃爾瑪都急需發力新的業務來抵抗行業的不景氣。

　　早在2012年，中國連鎖經營協會的調查顯示，國內零售企業超過半數都涉足商業地產，以此貼補零售主業的做法已經蔚然成風。在國際上，全球一半以上的商業地產開發商都是零售企業。

　　對沃爾瑪而言，自己投資開發商業地產也是為提速山姆會員店的中國布局。上個月，沃爾瑪宣布成立新的地產團隊即沃爾瑪亞洲不動產負責人夏必得(Peter Sharp)領帥的地產團隊開發以山姆會員店為主力店的購物中心，來支持山姆會員店更快擴張。

　　山姆會員店是沃爾瑪具價格競爭力和差異化競爭力的倉儲會員超市業態，但由于此前沃爾瑪在華一直主打購物廣場業態，山姆會員店至今還僅為十家，后者還是近三年內提速拓店的碩果。山姆店擴張相對不快的原因也在于選址難，以及沃爾瑪對于物業的高要求。在美國，山姆店也基本都是購地自建。

　　由此，面對超市大賣場業態的逐漸飽和，倉儲會員店作為新業態展露的生命力，以及消費者更青睞綜合體驗為主的購物中心“大盒子”業態，使得沃爾瑪也不得不“轉向”接軌我國零售業變化的節奏，嘗試將其優勢業務與消費熱點相掛鉤。