深圳兩純商業用地流拍 凸顯零售物業過剩

　　11月12日，深圳市土地房產交易中心公告稱，龍崗區龍城街道的兩宗商業用地，因競拍企業低于三家而流拍。

　　據悉，這兩宗商業用地編號分別為G01045-0195和G01045-0196，為近幾年來龍崗首次出讓的純商業用地，總建筑面積為96130平方米，起拍總價為7億元，折合樓面價約7281元/平方米。

　　至于流拍的原因，記者采訪發現，除了該地塊出讓條件限制以及所在區域人流量有限外，還與深圳高企的商業建筑供應過量密切相關。

　　此外，有業內人士表示，時值年底，相當一部分房企對于拿地持觀望態度，這也是流拍的重要原因。

　　4年來首推純商業用地

　　深圳的土地，向來稀缺，每當出讓爭搶者眾多。10月，一宗4萬余平方米的龍華區住宅用地出讓，經過80多輪競拍后以46.8億元成交，樓面單價達2.5萬余元。

　　然而，形成鮮明對比的是，龍崗區的兩宗純商業用地卻以流拍告終。據記者了解，龍崗區、龍華區原屬于深圳的關外區域，自2009年取消“二線關”后，才得以快速發展。2010年以來，龍崗區就沒有推出過純商業用地。

　　公開消息顯示，上述兩宗地塊位于深圳龍崗區龍城街道，面積分別為1.48萬平方米和3.68萬平方米，拍起價總計7億元，平均起拍樓面價分別為7074元/平方米和7617元/平方米。在價格上，與之前成交的龍華區住宅用地相差甚多。

　　深圳市土地房產交易中心的工作人員向記者表示，由于沒有達到法定競拍人數，所以當日終止了出讓程序。

　　據記者了解，當日競拍現場僅有兩家房地產企業，一家是天健集團，一家是觀戰的頤安集團。

　　天健集團董秘辦工作人員向記者表示，他們參與競拍這兩宗地塊的原因是，一方面深圳出讓的地塊很少，所以只要有優質土地出來就一定會去關注，這符合公司的戰略方向，即重點關注一線城市的房地產市場;另一方面這兩宗地塊所在區域不僅交通方便，有一些聚集人氣的項目，而且天健集團旗下住宅項目陽光天健城也在附近，所以這兩塊地對于天健建團而言是個機會。

　　那么，是什么原因無法吸引其他房企?美聯物業全國研究中心經理何倩茹表示，一方面這兩宗地塊附近為數不多的住宅項目使得人流量有限;另一方面該區域內已有大型購物中心、超市等投入使用，商業項目競爭激烈。此外，此次出讓的兩宗地塊被限制為純商業用地，沒有寫字樓、公寓等項目，自身無法產生人流量，也是眾多房企退卻的原因之一。

　　商業用地供應承壓

　　此次土地出讓遇冷與深圳零售物業過剩的現狀不無關系。在世邦魏理仕的零售物業投資報告中指出，深圳是唯一沒有進入前四名的一線城市。

　　世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉曾表示，一方面雖然深圳人均可支配收入居全國前列，2013年常住人口的平均年齡僅為33歲左右，消費能力名列前茅，但是由于毗鄰香港，有相當一部分消費外流，尤其是高端消費;另一方面深圳商業建筑面積供應量較大，從2010年到2013年零售物業庫存量每年增長18%，2014年人均商業面積在一線城市中，位居第二，是上海的兩倍，未來三年，還將在現有270萬平方米的基礎上，再新增逾200萬平方米的商業建筑面積。

　　對于此次流拍，何倩茹認為，除了地塊本身條件有限之外，還與拿地時機以及市場環境有關。時值年底，相當一部分房企對于拿地持觀望態度，這也是流拍的重要原因。

　　據她介紹，深圳目前的大型購物中心同質化現象比較嚴重，整個市場趨于飽和，很多企業都在引進海外的先進管理、銷售經驗。同時，深圳大量舊改項目中都有配套的商業項目，可以預見的5~10年供應還將不斷增加。

　　據記者粗略統計，深圳2014全年共有55宗土地出讓，其中商業用地20宗，今年12月還將有兩宗位于龍華區的商業用地出讓。