購物中心開發和運營的三大陷阱

　　首先是商業思維陷阱。經常有人講：是做商業地產還是做地產商業?其本質是一種思維之爭。國內大多數商業地產開發商都是從住宅開發轉到商業開發上來的。住宅開發模式是現金流加利潤，只有住宅賣掉了，才有現金流，才可以滾動開發，住宅價格賣的高或者成本低才會有利潤。

　　做商業地產的時候往往也是從開發角度考慮現金流能否覆蓋商業?成本如何可以更低?但一個購物中心的開發投入在三線城市大致為8億元，而購物中心四十年的運營收入將達到四十億元左右。因此，做商業地產的人是從商業運營出發，以終為始，只有商業項目建設不落伍、招商運營做到位，人流滾滾，租金收益才有保障，前期的投入才可以回收。

　　其次是商業模式陷阱。目前國內購物中心的商業模式主要有兩種，一種是以萬達、新城控股為標志的現金流滾資產模式。這種模式下必須通過綜合體開發，用可銷售商業的利潤去彌補持有商業物業的投資成本。這就意味著企業的住宅和商業專業開發能力都要很強大，同時，在企業內部必須有一套嚴格的土地拓展評估機制，以保證開發地塊能夠符合商業綜合體的規劃布局和商業模型。

　　另一種是以香港企業為主流的信托基金模式。這些企業海外融資能力很強，融資成本很低，財務負擔不重，可以自持純商業的購物中心和辦公樓，通過長期運營來獲得投資回報。但這些企業往往選擇的是在一二線城市，商業培育期會相對比較短，城市布局比較局限。

　　第三是商業人才陷阱。近幾年，隨著住宅市場受到政策調控，各路房企紛紛轉戰商業地產，甚至連不懂商業地產的企業也轉行做商業地產，整個社會商業體量的急劇擴容，當越來越多的資金和土地涌入商業地產領域時，人才已經成為困擾商業地產發展的主要因素。

　　商業地產的急速發展，土地拓展、開發建設、規劃設計、招商運營、物業管理等各個方面都需要專業的人才，但遺憾的是目前這些方面都非常缺人。商業地產的人才質量良莠不齊、魚龍混雜，由于人才流動性加快，人才質量反而相對降低。一個項目的周期和一個人才成長周期還沒有完成，就進入另一個階段和另一個企業。

　　盡管如此，購物中心在現階段依然是一個發展前景廣闊、發展速度加快、發展水平不斷提升的行業，抓住機會、迎接挑戰、規避陷阱是所有企業必須面對的，并在激烈競爭中找到屬于自己的一方天地。