北京購物中心面臨運營和自持資金的雙重壓力

　　趨勢 商業郊區化

　　“新商場的郊區化趨勢越來越明顯。”第一太平戴維斯研究咨詢部經理董月說，2014年北京共有8個購物中心開業，12月開業的5個新項目中有4個在郊區。2015年將有11個新項目入市，新商場郊區化成為最大趨勢。

　　業內人士表示，新商場郊區化一方面填補了郊區商業發展的空白，另一方面也面臨招商困難的局面。一些品牌擔心缺少客群而不愿意進駐新商場，而商場則以優惠的租金和補貼來吸引租戶，這使得商場的開業情況較好，但也為后期運營帶來更大的壓力。

　　仲量聯行北京及華北區董事總經理張瑩表示，新商場的招租情況都較好，比如通州的萬達廣場、大興西紅門的薈聚都以近乎滿租的簽約率開業，朝陽常營的長楹天街在開業時也取得了85%的簽約率。

　　同質化競爭中，最引人關注的就是距離薈聚購物中心步行距離15分鐘的鴻坤廣場。鴻坤廣場購物中心負責人表示，項目業態中32%為餐飲、20%是超市、18%是兒童業態，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區型消費為主。據悉，鴻坤為這個購物中心已投資超過12億元。

　　挑戰 運營、自持資金壓力

　　張瑩表示，新開業的商場都會有人氣，但是否會曇花一現，還得看未來兩年內的客流量和運營數據。

　　北京另一家代理行的商業高管也表示，購物中心最大的挑戰還在運營，管理層的商業品位、管控能力缺一不可，如位于東三環的富力village新開業時也十分火爆，但隨后難聚客戶，商戶陸續關閉;而位于西二環的金融街購物中心，初期定位明確，由于管理層的換血，業態幾番調整，目前也陷入困局。

　　對開發商來說，最大的挑戰還在于自持商業物業帶來的資金壓力。“養商期可能是2-3年達到收支平衡。有些開發商很樂觀，但實際運作會非常難，而且要盈利估計要5年以上。”董月說，自持商業對開發商的資金鏈條形成了巨大的挑戰。

　　“坦白說，很多開發商其實沒有運營大型零售商業的成功經驗，比如我們認為有的房企成功操作了社區型商業，但還沒有區域購物中心的經驗。”高力國際研究部中國區主管及董事謝靖宇直言，開業熱鬧僅是一時，未來能否聚集人流才是關鍵。