對于萬達的第四次轉(zhuǎn)型 實在有理由樂觀待成

　　追溯中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)歷四個階段，從第一代街鋪到第二代百貨商業(yè)，再到第三代專業(yè)市場以及第四代城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展迅速但也蘊含危機。未來的中國商業(yè)地產(chǎn)模式必須創(chuàng)新與突破。當萬達“輕資產(chǎn)模式”提出后，我們可以看到，未來將出現(xiàn)差異化并存的若干種不同模式：

　　(1)開發(fā)租賃模式。這也是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，主導(dǎo)者是開發(fā)商，其通過買地、建設(shè)、招商、租賃或者銷售來獲取投資回報。但真正的利益來自地方政府土地優(yōu)惠帶來的差價與升值收益。這種模式未來在一二線城市將很難實現(xiàn)，在中西部地區(qū)的三四線城市仍有機會。

　　(2)零售嫁接模式。零售嫁接模式主要是以傳統(tǒng)百貨商業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展為主，傳統(tǒng)百貨曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要招商對象。但是，近年來節(jié)節(jié)上漲的租金、同質(zhì)化競爭導(dǎo)致的利潤下滑以及商業(yè)坪效持續(xù)下降，迫使百貨企業(yè)不得不另謀出路。百貨企業(yè)在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作中發(fā)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的資本杠桿原理后，紛紛投身于 自主開發(fā)領(lǐng)域。

　　(3)渠道整合模式。渠道整合商扮演著“二房東”的角色，他們對物業(yè)整體租賃后進行包裝、統(tǒng)一品牌，然后分租提點。渠道商能消化大量的物業(yè)經(jīng)營面積，因此在百貨時代，渠道商業(yè)成了招商的主力對象。然而，隨著商業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展成熟以及渠道商的現(xiàn)金流日益充足，渠道商轉(zhuǎn)而利用渠道優(yōu)勢與現(xiàn)金流產(chǎn)生的資本杠桿優(yōu)勢自身來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)獲利。

　　(4)渠道壟斷模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者選擇從商業(yè)渠道“壟斷”入手，利用資金優(yōu)勢直接代理國際一二線品牌，從而控制高端品牌在中國的發(fā)展渠道，為自己的商業(yè)發(fā)展奠定了核心競爭力。如娃哈哈在杭州錢江投資的第一個購物中心WAOW PLAZA廣場就是如此。

　　(5)特色經(jīng)營模式。特色經(jīng)營模式主打差異化經(jīng)營道路，引導(dǎo)消費發(fā)展到感性消費，最終形成體驗式消費的商業(yè)模式。這種模式由第四代城市綜合體的基礎(chǔ)上延伸出來，可稱為四代半商業(yè)。第四代城市綜合體的開發(fā)不是每個開發(fā)企業(yè)都能夠開發(fā)的，其資金的沉淀與運營的難度蘊涵了巨大的不可測風險。

　　(6)資產(chǎn)管理模式：作為泛金融類產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”四個環(huán)節(jié)構(gòu)成一個完整閉環(huán)，每一環(huán)都少不了資本的身影。在西方，四個環(huán)節(jié)相對分工、分開又彼此合作非常普遍，但在傳統(tǒng)中國商業(yè)地產(chǎn)模式中，資本僅在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，商業(yè)地產(chǎn)也僅有三種主要經(jīng)營模式，即完全出售、混和持有、完全持有，現(xiàn)在萬達的“輕資產(chǎn)模式”將進入商業(yè)地產(chǎn)中最豐富的價值鏈部分，并打破傳統(tǒng)，與西方對接，引領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)的新的發(fā)展模式和潮流。

　　萬達的“輕資產(chǎn)模式”堪稱最先進的商業(yè)模式，代表著業(yè)內(nèi)最新的探索和突破，勢必引領(lǐng)業(yè)界新潮，但模仿者又很難超越。

　　雞蛋從外向里破叫滅亡，從里向外破則是新生。成功者最難的是不斷創(chuàng)新，持續(xù)成功，因為這意味著自我否定、自我超越，其實是對驕傲自滿的人性挑戰(zhàn)，因此是非常困難的一件事。所以管理學上才有“總裁生命周期”的說法，表征一個將企業(yè)帶向成功的領(lǐng)導(dǎo)人最終卻因為固步自封、墨守陳規(guī)而將企業(yè)引向了失敗。

　　但我驚喜地看到，中國的一代企業(yè)家不僅敢做敢為，勇于創(chuàng)新、善于創(chuàng)新，而且開始用互聯(lián)網(wǎng)思想打破企業(yè)家創(chuàng)新引領(lǐng)的宿命。例如，馬化騰用微信顛覆了自家獨步江湖、非常成功的QQ，贏來更大成功!但馬化騰也坦承，如果競爭對手推出微信，騰迅就將危如累卵!萬達也是這樣，自己顛覆自己，業(yè)已經(jīng)歷數(shù)次轉(zhuǎn)型，從地產(chǎn)走向商業(yè)地產(chǎn)，從國內(nèi)走向國際，從房地產(chǎn)走向文化旅游，如今再革自己全球商業(yè)地產(chǎn)老大的命，以創(chuàng)新轉(zhuǎn)向服務(wù)、信息和金融業(yè)的新的未來。

　　創(chuàng)新，對于下行的中國經(jīng)濟，實在是最強而有力的支撐力量。當前的中國經(jīng)濟形勢很難稱得上良好。官方公布的2015年一季度的GDP增速是7%，已是近六年來最低。實際增長或許更低!但當前的經(jīng)濟形勢也很難用“危機”來形容。以房地產(chǎn)——重化工業(yè)為代表的舊增長模式業(yè)已退潮，但現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)甚至于新一輪創(chuàng)新熱潮正在崛起。2014 年第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為48.2%，超過二產(chǎn)5.6個百分點。最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率超過50%，比資本形成總額貢獻率高2.6個百分點，成為當前經(jīng)濟增長的最大驅(qū)動力。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，單位GDP對就業(yè)吸納能力提升，2014年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1322萬人。