萬達輕身占領三四線城市

　　2015年，萬達持有物業(yè)面積將達2500萬平方米，成為全球持有物業(yè)面積最大的不動產企業(yè)。但王健林顯然并不滿足這樣的成績。

　　他認為，甩掉地產重資產后，萬達廣場的發(fā)展速度必將翻倍。“輕身前進后，我們會獲得更大的競爭優(yōu)勢，全力進入三、四線城市，占領所有物理市場空間。2020年，集團持有和經營的物業(yè)面積將相當于世界不動產前幾名企業(yè)的總和，并且在中國大陸地區(qū)，排斥掉所有競爭對手。”

　　不過，一些業(yè)內分析師對萬達此豪舉表示有些不解。眾多房企如今紛紛回歸一、二線城市，萬達為何要反其道而行，集中擴張中小城市，那里的房價、租金有那么高嗎?

　　“這是對不動產理解不深。不動產最核心的指標不是房價和單位平方米租金的高低，而是租金回報比。從租金回報比看，一、二線城市項目甚至可能不如三、四線城市項目，因為一、二線城市項目地價更貴、投資更大。”王健林稱。

　　在王健林眼中，中國商業(yè)地產的藍海不是在利潤率高、局部已經呈現(xiàn)過熱的一線城市，而是投資商業(yè)資源非常稀缺的三、四線城市。

　　他繼而表示，重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三、四線城市發(fā)展。輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。

　　此外，三、四線城市土地價格相對便宜，萬達較易獲得中心地段。根據萬達的測算，一個四五十萬人口的三、四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三、四線城市的消費者忠誠度更高。

　　例如，萬達在上海已開業(yè)7個萬達廣場，未來將增加至20個，但也只能影響上海幾分之一的人口，況且一些區(qū)域已沒有投資空間。但三、四線城市不一樣，一個萬達廣場就可以覆蓋全部人口。比如河北廊坊，市區(qū)人口不到40萬人。根據萬達數據統(tǒng)計，每天竟有4萬-5萬人到萬達廣場消費，相當于全部城市人口的七分之一。

　　據悉，經濟并非發(fā)達地區(qū)的重慶萬州，萬達落子前，也猶豫了很久。“當地市政府多次邀請萬達去建萬達廣場，而萬達發(fā)展部門考察后給出的報告，是偏負面的。”王健林回憶道。最后，抱著“扶貧”的心態(tài)，萬達廣場在萬州落戶。讓王健林沒想到的是，萬州萬達廣場開業(yè)時，破了萬達廣場的開業(yè)客流量紀錄，開業(yè)頭三天客流達110萬人次，也就是說，大部分萬州市民三天內去了多次。現(xiàn)在，仍然保持每天5萬-6萬人次的客流。

　　“許多地方(三、四線城市)不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。”王健林說。盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業(yè)單中心，成為市民消費的首選。僅從萬達院線的收入數據分析來看，70%以上的增長均來自三、四線城市。

　　業(yè)內普遍觀點認為，在三、四線城市開發(fā)商業(yè)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進去，因為招不上商。但這點對于萬達來講，似乎不是問題。王健林表示，萬達有超過5000家簽了合作協(xié)議的商家，其中許多是緊密合作伙伴，萬達走到哪，他們就去哪。而且，從投資租金回報率看，三、四線城市是高于一、二線城市的，這是萬達發(fā)展的好機會。

　　在未來，一系列瘦身計劃成功后，萬達的擴張目標是，2020年開業(yè)400-500個萬達廣場，2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場。據悉，這比“減重”前的目標數量將近翻番。當時，王健林制定的目標是到2020年開業(yè)240-250個廣場。

　　值得注意的是，在王健林的輕資產化戰(zhàn)略中，他更看重萬達商業(yè)輕資產化后產生的邊際效應。如在深交所上市的萬達院線，它的影城多數開在萬達廣場里，只要萬達廣場“瘋狂”擴張，萬達院線發(fā)展速度自然也就跟著瘋長。

　　再如萬達兒童娛樂公司。去年成立，第一年就開業(yè)9家店，如果按照萬達廣場的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)。且萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯(lián)網金融等帶來更多資源。

　　王健林指出，當萬達廣場覆蓋全國所有省會市、地級市及主要縣城，萬達的年消費人次將會突破百億人，覆蓋7億-8億人口，中國主要消費人口的消費數據萬達全部掌握。且這些消費數據不僅是購物數據，還包括文化、娛樂、餐飲等各方面的消費數據。“相比一般電商，我們的消費數據鏈會更完整、更準確。這就為萬達發(fā)放消費貸款，做互聯(lián)網金融提供了最好的基礎。”

　　王健林表示，萬達正在研發(fā)“云pos機”，其將掌握萬達廣場內上百萬臺pos機，并獲得所有商戶的現(xiàn)金流數據。隨即，萬達互聯(lián)網金融業(yè)務會跟進，為商戶們發(fā)放貸款，為每日償還本息的方式。相比傳統(tǒng)銀行，“萬達貸”成本更低，風險更小。