廣深土地市場上演翹尾行情 供需格局生變

      臨近年末，開發商拼命賣房沖業績，“三條紅線”壓頂，卻沒能絕對阻擋他們在粵港澳大灣區尤其是廣深搶地的步伐。

11月中以來，廣州、深圳、珠海、佛山，接連拍賣多幅土地，其中依然出現了“面粉貴過面包”的地王，以及溢價率達45%的地塊，開發商熱情滿滿。

相對于以前拍地集中于本地房企的狀況，越來越多的外來房企在大灣區有了收獲，比如融創、新城等。

廣深相對暢旺的新房市場，是開發商積極拿地的底氣。即使限價，他們也依然可以通過提高周轉率將房子賣出去盈利。這樣的資產，總比很多三四線根本賣不出去的房子強得多。

而對政府來說，調控思路也在轉變，廣深尤其是深圳，從過去主要抑制需求轉到增加供應上來，改變供需結構，影響未來預期，或使得兩地房價趨于平穩。

廣深莞是今年房價上漲壓力較大的城市。甘俊攝

年末土拍大戰

繼去年的“史詩級土拍”后，宅地稀缺的深圳再次迎來了一場酣暢淋漓的拍賣。

11月23日，深圳共有8宗、總建面積224萬平方米的土地出讓，吸引28家房企報名，最終總出讓地價約340億元。

參與競拍的房企除了本地龍頭萬科、金地、佳兆業等，也有融創、金茂、新城、旭輝等外地房企，以及平安不動產、港中旅、中信城開等。

其中，融創+華發聯手，以底價127.1億元摘得寶安區沙井地塊，這是當日出讓總價最高的地塊，也是深圳歷史上第7幅百億地塊。

融創此次拿下的是個冰雪文旅綜合體，建面高達131萬平方米，此前融創已經和寶安區簽訂了總投資額達367億元的合作協議，這也是融創迄今為止在大灣區單筆投資最大的項目。

深圳市地鐵集團以底價66.53億元摘得龍華區地塊，該宗地建成后普通商品住房銷售均價不得高于70875元/平方米。

高溢價地塊也出現了。比如競爭最為激烈的寶安尖崗山地塊，經過25輪競價，最終萬科以最高限價59.98億元拿下，溢價率45.02%，配建人才房6.6萬平方米，未來商品房銷售均價不得高于83265元/平方米。

這幾年萬科鮮少在深圳公開市場拿地，這次出手，也是它首進尖崗山，似乎表明萬科對深圳市場的判斷出現了新的變化。

此外，經過26輪競價，佳兆業+新城聯合體也以上限價格28億元競得坪山區地塊，溢價率45%，配建人才房5萬平方米。

很多人猶記得，深圳去年6月26日的那場“史詩級土拍”，而11月23日的這場土拍大戰，總地價更是去年224億元的1.5倍。

美聯物業統計顯示，今年深圳（含深汕合作區）居住用地出讓總金額高達758億元，加上非居住用地，土地出讓金額已經逼近900億元。雖然不及上海、杭州等城市，但也是深圳近三年來賣地金額最多的一年了。

不遠處的廣州，更早上演了一場土地大戰。11月16日，歷經21輪競價之后，備受關注的天河區奧體公園北側地塊出讓，廣州本土房企合景泰富以總價48.65億元、樓面價51463元/平方米拿下。

這是牛奶廠板塊時隔六年再次出讓的宅地，盡管各房企報價相對謹慎，但最后51463元/平方米的成交樓面價，創下天河最高樓面價紀錄；也成為全市第三貴的地塊，僅次于64576元/平方米的越秀南路地塊及55437元/平方米的海珠石崗路地塊。

該地塊價格接近或超過了很多周邊在售新房或二手房價。廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉認為，樓面價“破5”顯示出房企的樂觀心態。今年廣州中心區的土地基本都是高溢價成交，而外圍區域的土地多為底價成交，更像是房企在不確定時代，策略上的保守和聚焦。

土拍大戰也在珠海上演。11月25日，中海地產以樓面價約23281元/平方米、總價104.7億元拿下珠海中心城區巨無霸地塊，創下該市新的總價地王紀錄。

大灣區另外兩個城市，東莞以及去年GDP剛過萬億的佛山，今年更是地王頻出。

土地市場的熱度與銷售市場有著密切的關系，由于看好后市，開發商才敢于拿地，而高價地拍出，又能刺激新房市場的熱度。

廣州、深圳近期的新房市場局部火爆。廣州中原監測數據顯示，10月廣州新房網簽數量過萬，環比上升16%，同比上升84%，為2017年4月以來新高。

進入11月，黃埔、南沙等區域新房成交活躍，帶動廣州全市成交進一步提升。廣州購房者漸漸覺得，樓市熱起來了。

而在深圳，新房市場的“打新”熱度從未停止。均價13萬元/平方米的華潤城四期入市，吸引全城關注。

開發商無不看好深圳樓市。一名來自華東的開發商表示，公司早已準備資金，伺機拿下深圳土地。“你去全國轉一圈，就知道沒有幾個城市能像深圳這么好消化（房子）。”

他們在廣州、珠海、東莞、佛山拿地，也是同樣的邏輯，市場還不錯。粵港澳大灣區，越來越成為房企重倉之地，貨值和銷售已占去一些房企的三分之一或四分之一。

在集中的高地價土拍之下，廣深房價上漲壓力不小，部分區域的二手房業主，已經在返價或提高掛牌價了。

轉向增加供應

開發商和投資客樂觀的另一面，是從政府和政策層面來看，形勢卻正在發生變化，北京、長沙的做法要被更多效仿。

廣深莞是今年房價上漲壓力較大的城市。而將目光投向北京，近三年來，北京供應了大量限競房用地，數百萬平方米的低價房推向市場，極大緩解了房價上漲壓力，甚至引發二手房價持續下跌。

中介人士指出，三年來，北京多個區域二手房價下跌逾20%。

另外一個值得深圳、東莞學習的城市，是長沙。地方政府同樣通過大規模出讓土地，提供充足的供應，平抑房價。

不像北京、長沙那樣既增加供應，又抑制投資需求，深圳過去幾年不僅供應極少，還因為落戶容易給限購留了口子，實際上在抑制投資需求方面力度較弱。

年中，深圳有關部門到長沙學習后，出臺了7·15新政，對落戶買房政策進行了升級，投資性需求這才得到有效控制。

接著就是增加供應了。深圳多位業內人士指出，此次深圳“豪華”土拍，規模遠超以往，傳遞出的信息是，在長期宅地稀缺的深圳，政府正在努力大幅增加住房供應。

實際上這樣的信息早已有之。4月份，深圳住建局稱，2021年居住用地占比將提高至25%（現狀不足23%）；8月，深圳規土委也透露新規劃，“至2035年，居住用地比例將提高至25%”。

深圳房地產專家宋丁也認為，深圳住房政策的畫風已然發生突變。二十年來住房領域的政策重心正在發生劇烈變化，長期以來以壓制需求為核心的調控政策導向正在迅速轉向以加大土地供應、滿足居住需求為核心的發展政策導向。

這種趨勢首先表明，只要國家給予適當合理的有關土地供應的管理權限，深圳就有能力在相當長的時期內不依賴外延式增長，而是依靠內涵式途徑解決自身宅地供應的長期嚴重短缺問題。

這還表明，深圳盡管在土地規模上無法與北上廣相比較，但是在土地利用上深圳仍然有相當大的深度拓展空間，如果有效挖掘，深圳的宅地和住宅供應總量均可大幅提升。

其他大灣區城市其實也是這樣的思路。在廣州，近年來的土地出讓金遠遠超過深圳，廣州各區的土地供應量充足。

佛山則是今年大幅供應土地的一個樣本。據統計，2020上半年佛山土拍市場賣地50宗，成交面積約261萬平方米，成交金額584億元，創歷史新高。

政府的調控思路轉變和供地力度加大，將直接改變當前樓市的供需格局，使兩者趨于平衡。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，隨著需求被消化，廣州市場的熱度將可能出現降溫，但熱點區域依然可能維持一定的成交量，成交價格的上漲力度將有所偏弱。

宋丁指出，深圳新政帶來的影響是，住房供應大幅增加。估計年供應量會增30%以上甚至更高；住房均價總體上趨于穩定，但區域分化會有所加大；主要用于限制需求側的調控政策會適度減弱，部分短期性政策可能退出。

在房住不炒基調下，未來任何一個城市，再出現房價大幅上漲的幾率，都變低了。