受制高庫存“地王”雅戈爾回歸寧波

　　2013年5月，雅戈爾在土地市場頻頻出手，一連拿下寧波四幅地塊，一改近幾年的低調。2007年到2010年，雅戈爾曾拿下多個“地王”，這些地王如今都進入了銷售階段，房地產庫存居高不下成為一直困擾雅戈爾的問題。

　　雅戈爾內部人士對記者透露，在目前土地價格比較低的階段，雅戈爾有意低成本儲地，為將來開發作出鋪墊。不過記者獲悉，雅戈爾房地產業務的區域定位是在長三角，但在杭州、上海地王尚未消化的情況下，它將戰線收縮到了公司所熟悉的寧波大本營。

　　回歸寧波

　　雅戈爾的房地產業務主要在長三角地區發展，而寧波是雅戈爾房地產的基地。

　　5月30日，雅戈爾集團子公司寧波雅戈爾新城置業有限公司以15.44億元拿下寧波東部新城核心區的一幅地塊，折合樓板價為9930元/平方米。

　　這是雅戈爾2013年斥資金額最高的一幅地塊，也是雅戈爾2013年5月第四次投資房地產，但單價并不算高。5月13日，雅戈爾以2.91億元拿下寧波鄞州區一幅地塊。5月16、18兩日，雅戈爾一共出資7500萬元參股了寧波的兩個房地產項目。

　　早在2013年1月，雅戈爾曾兩度投資房地產，也都在寧波本地。

　　雅戈爾置業成立于1992年，早已是房地產業界老兵。2007年到2010年，雅戈爾因接連拿“地王”，成為房地產業內焦點。在長三角多個城市，雅戈爾拿地的樓面價格甚至超過了當時的周邊房價。

　　2007年，雅戈爾進入杭州，以14.76億元高價拿下杭州商學院地塊，樓面價達到1.6萬元/平方米，成為杭州地王。接下來的幾年，雅戈爾在杭州、寧波、蘇州等地兇猛拿地，不斷創造當地的紀錄。2010年9月，雅戈爾在上海以19.58億元摘下長風8號東地塊，樓面價為2.6萬元/平方米，溢價73%，成為當時上海單價地王。雅戈爾也因此備受上海房地產業界的關注。

　　受到房地產政策調控的影響，最近幾年雅戈爾在土地市場逐漸走向低調，直到今年再啟擴張。

　　記者就5月頻繁拿地一事詢問雅戈爾方面，一位內部人士向記者表示，之所以選擇在這一階段出手，是認為目前土地價格比較低。“房地產和服裝一樣，都是雅戈爾的主業，要長遠發展需要適當收儲。雅戈爾的房地產業務主要在長三角地區發展，而寧波是雅戈爾房地產的基地。”

　　此外，對于備受外界關注的雅戈爾上海長風地王，該內部人士表示，目前“銷售情況不錯”。

　　集體“抄底”

　　很多成長型房企近期都在土地市場上表現積極。雅戈爾也正是利用這一時機，在土地市場剛剛升溫，尚未達到過熱之前，增加自己的土地儲備。

　　最近幾年，雅戈爾在土地市場的表現大起大落。公司2012年報顯示，2011年度，公司支付土地款35億元，而2012年全年，雅戈爾沒有土地款支出。

　　雅戈爾2013年上半年的重新活躍與土地市場行情同步。易居房地產5月中旬發布的報告顯示，今年1至4月，全國土地市場回暖明顯。前4個月全國房地產開發投資19180億元，同比增長21.1%。

　　中房數據研究院執行院長陳晟告訴記者，很多成長型房企近期都在土地市場上表現積極。雅戈爾也正是利用這一時機，在土地市場剛剛升溫，尚未達到過熱之前，增加自己的土地儲備，為將來的開發做好準備工作。

　　在今年2月發布的“國五條”中，第三條要求是：增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。

　　陳晟認為，根據“國五條”的要求，各地土地部門要加大土地供應量以調控房價。在這一指導思想下，地方土地出讓的“完成率”會有所提高。地方政府往往只能完成當年土地出讓計劃的60%，今年這一比例會有所提高。地方政府的積極態度對成長型房企具有不小的吸引力，從而引發了今年上半年的拿地熱。

　　雅戈爾重啟大規模拿地再一次引發了外界對雅戈爾庫存的擔憂，最近幾年，雅戈爾的庫存居高不下，且絕大部分來源于房地產。2012年年底，雅戈爾在房地產板塊的庫存高達200多億元。

　　2012年，雅戈爾董事長李如成曾對外表示，服裝是雅戈爾的主業，雅戈爾要重新擴大服裝的生產經營。服裝、房地產、投資是雅戈爾的“三駕馬車”。

　　陳晟認為，對雅戈爾來說，服裝業務的發展狀況影響著房地產業務。房地產牽涉資金大，風險高，服裝業務的存在，對雅戈爾拿地、房地產開發運營都有一定的穩定作用。但是，與萬科、恒大這些專注房地產行業的企業相比，雅戈爾缺乏優勢，在房地產布局、類型上都不算理想，房地產開發的產品線也不夠清晰。

　　平衡風險

　　雅戈爾在嘗試走出寧波的過程中，以高成本拿下多個地王，項目開發得不夠順利，在高庫存壓力之下，雅戈爾的新一輪擴張仍然回歸到了熟悉的寧波。

　　雅戈爾2012年報披露，受到調控政策的影響，行業已經進入了“利潤均衡化”時代。公司仍然堅持在長三角“重點城市精耕細作”。2012年，雅戈爾房地產預售金額80.26億元，資金回收85.63億元。

　　克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，雅戈爾在現階段以較低的價格拿地，未來可以先把低價樓盤拿出銷售，從而快速回款，雅戈爾幾年前的多個地王樓盤目前仍然在銷售階段。雅戈爾未來可以控制開發推盤節奏，在地王樓盤賣不動的情況下可以加推低價樓盤，改善現金流。

　　記者了解到，雅戈爾2010年拿下的上海長風地王于2013年1月開盤，并在3月加推，目前銷售情況較好的是其中的小戶型，均價約4.5萬元/平方米。房地產業內人士分析認為，考慮到雅戈爾當時的拿地價格，這一售價僅僅是微利。

　　長風8號是雅戈爾在上海的落子之舉。雅戈爾狂熱拿地王的階段，蘇州、杭州、上海多個地塊都被雅戈爾收入囊中，當時業內就不斷驚呼“面粉貴過面包”，不知雅戈爾如何完成后續開發。

　　雅戈爾多次對外表示，公司的發展版圖是整個長三角。而業內人士分析認為，雅戈爾在嘗試走出寧波的過程中，以高成本拿下多個地王，項目開發得不夠順利，雅戈爾比較成功的房地產項目主要還是在寧波。在高庫存壓力之下，雅戈爾的新一輪擴張仍然回歸到了熟悉的寧波。

　　目前雅戈爾的服裝、房地產、投資三大塊業務中，服裝與房地產規模相當。2013年一季報顯示，雅戈爾歸屬上市公司股東凈利潤為2.59億元，其中服裝凈利潤2.09億元，房地產板塊2.67億元，僅投資板塊虧損2.19億元。

　　對此薛建雄認為，服裝主業的存在，對雅戈爾的融資很有幫助。“不論是私募還是信貸渠道，雅戈爾都比單純的房地產企業更具有融資優勢。”