開(kāi)店選址與開(kāi)店的策劃

　　有專家指出：找到一個(gè)理想的店面，開(kāi)店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。這話一點(diǎn)都不為過(guò)，開(kāi)店不同于辦廠開(kāi)公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。

　　開(kāi)店選址包括商圈調(diào)查、商圈評(píng)估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分。

　　商圈調(diào)查

　　所謂商圈，指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈，即吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物或接受服務(wù)的有效范圍。如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定。

　　商圈大小與店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)范圍、所處地段、商品信譽(yù)、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營(yíng)輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對(duì)象分布、商品構(gòu)成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。因此在選擇商圈時(shí)一定要慎而又慎。

　　1.商圈范圍劃定

　　商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用3個(gè)大小不等的同心圓來(lái)表示：

　　a.主商圈：?jiǎn)蔚陿I(yè)績(jī)的主要來(lái)源，占單店總業(yè)績(jī)的55～70%，擁有較多忠誠(chéng)率最高的顧客群;

　　b.次商圈：占單店總業(yè)績(jī)的15～25%，相對(duì)而言，老顧客來(lái)訪率較低;

　　c.輔助商圈：占單店總業(yè)績(jī)的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。

　　商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。但如果是以選購(gòu)品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來(lái)計(jì)算。

　　商圈基本上沒(méi)有形狀，但為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形來(lái)為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)：

　　a.商圈半徑以500米為限;

　　b.馬路分界：凡超過(guò)40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個(gè)不同商圈;

　　c.鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈;

　　d.高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動(dòng)不便劃分成不同商圈;

　　e.安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈;

　　f.大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈;

　　g.單行道：因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈;

　　h.人潮走向：人潮走向的購(gòu)物習(xí)慣及人潮流動(dòng)的方向，使該區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立商圈;

　　2.商圈類型分析

　　商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。在選擇商圈時(shí)，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價(jià)位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

　　a.商業(yè)區(qū)

　　商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。

　　b.住宅區(qū)

　　該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率較高。

　　c.文教區(qū)

　　文教區(qū)附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購(gòu)買率高。

　　d.辦公區(qū)

　　該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。

　　e.工業(yè)區(qū)

　　工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者多為工廠管理者及打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大。

　　f.混合區(qū)

　　混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

　　3.商圈調(diào)查內(nèi)容

　　在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對(duì)預(yù)選地址的商圈進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競(jìng)爭(zhēng)店的情況。其中需要調(diào)查的要點(diǎn)具體如下：

　　a.固定人口數(shù)：是指居住在商圈內(nèi)的住戶數(shù)量。

　　b.人口密度：是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。人口密度越高越適合開(kāi)設(shè)店鋪。

　　c.人口增加率：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開(kāi)之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)有許多外流人口進(jìn)入。

　　d.日夜人口數(shù)：由于店鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短不一，有的長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)，因此白天的人口數(shù)量非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會(huì)明顯減少。

　　e.職業(yè)、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對(duì)于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費(fèi)的客單價(jià)。

　　f.交通：交通因素亦非常重要，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。

　　g.消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查：不同的消費(fèi)習(xí)性與生活習(xí)慣對(duì)產(chǎn)品的種類、組合及需求有所不同。

　　h.大樓種類：不同的大樓有不同的客戶。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購(gòu)買力普遍較高。百貨公司及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所能吸引顧客，聚客力高，可作為店鋪經(jīng)營(yíng)的互動(dòng)指標(biāo)。 記住，商圈調(diào)查要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手予以格外關(guān)注，因?yàn)樯倘?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)與未來(lái)單店之間構(gòu)成近距離的“肉搏戰(zhàn)”關(guān)系。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應(yīng)主要顯示街道名稱、主要公共設(shè)施、交通線路、人口流動(dòng)線路、主要競(jìng)爭(zhēng)者位置等標(biāo)志。